Setkávají se zde zpravidla rozdílné zájmy nájemce a pronajímatele. Vhodná úprava ukončení nájemního vztahu na jedné straně nájemci zaručuje jistotu užívání předmětu nájmu po sjednanou dobu s minimálním rizikem svévolných zásahů pronajímatele, na straně druhé pronajímateli poskytuje široký prostor v případě potřeby smlouvu jednoduchým způsobem ukončit. V následujícím textu se budeme věnovat otázce vypověditelnosti nájemních smluv, tedy otázce možnosti smlouvu ukončit prostřednictvím výpovědi.
U vypověditelnosti nájemních smluv musíme vždy rozlišovat, kterým režimem se příslušná nájemní smlouva řídí. V 268]eské republice platí speciální úprava (zákon č. 116/1990 Sb.) pro nájem (a podnájem) nebytových prostor. Pro ostatní typy pronájmů nemovitostí platí úprava občanského zákoníku, u podnikatelských pronájmů platí navíc úprava obchodního zákoníku.
#####Nájemní smlouvy na dobu neurčitou
Platná právní úprava obecně připouští vypověditelnost nájemních smluv na dobu neurčitou s tím, že strany se od tohoto pravidla nemohou dohodou odchýlit.
V případě nájemních smluv na dobu neurčitou má tedy kterákoli ze stran právo smlouvu vypovědět, přičemž detaily je třeba rozlišovat v závislosti na typu nemovitosti, která je předmětem nájmu.
U nemovitostí pronajímaných čistě v režimu občanského zákoníku se použije tříměsíční výpovědní doba. Výjimkou jsou pozemky náležející do zemědělského půdního fondu, u nichž výpovědní doba činí jeden rok (§ 677 odst. 2 občanského zákoníku). V obou případech však strany mají právo stanovit si odlišnou délku výpovědní doby. U smluv na nájem nebytových prostor sjednaných na dobu neurčitou je možné nájem vypovědět bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. Výpovědní doba činí rovněž tři měsíce a podobně jako u nájemních smluv spadajících čistě do režimu občanského zákoníku je možné dohodou stran její délku upravit.
#####Nájemní smlouvy na dobu určitou
Obecně platí zásada, že nájemní smlouvy na dobu určitou jsou vypověditelné pouze v zákonem nebo smluvně stanovených případech. Úprava nájemní smlouvy obsažená v občanském zákoníku připouští, aby nájem sjednaný na dobu určitou byl ukončen výpovědí, pokud se strany na tomto dohodnou. Občanský zákoník tedy dává smluvním stranám prostor, aby si možnost ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou smluvně upravily podle vlastních potřeb. V praxi nelze než doporučit, aby strany této možnosti využívaly a vyvarovaly se tak nepříjemných překvapení, která by mohla v rámci jejich smluvního vztahu v souvislosti s nedostatečnou úpravou vypověditelnosti nastat. V případě, že by tak neučinily, by bylo možné nájem ukončit pouze na základě odstoupení z důvodů uvedených v § 679 obč. zák. U nájemních smluv uzavřených mezi podnikateli přicházejí v úvahu také důvody uvedené v §§ 345 a násl. obchodního zákoníku, tedy zejména podstatné porušení smluvních povinností.
Není asi potřeba zdůrazňovat, že takováto úprava může být v mnohých případech pro potřeby smluvních stran nedostatečná.
Na rozdíl od obecné úpravy podle občanského zákoníku zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor přímo umožňuje, aby smlouvy sjednané na dobu určitou byly ukončeny výpovědí s obecnou tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní důvody jsou uvedeny v § 9 předmětného zákona s tím, že jejich výčet může být dohodou stran jak rozšířen, tak i zúžen.
Stranám je zde opět poskytnut široký prostor pro jejich vzájemnou dohodu.
V souvislosti s výše uvedeným je třeba upozornit na zásadní rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. března 2007, ve kterém se soud zabýval mimo jiné i otázkou vypověditelnosti nájemní smlouvy uzavřené na dobu 100 let, tedy nájemní smlouvy uzavřené sice na dobu určitou, nicméně na dobu nestandardně dlouhou. V předmětném rozhodnutí pak Nejvyšší soud prezentoval právní názor, že nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, které svou délkou přesahují obvyklou délku trvání lidského života, je třeba považovat za nájemní smlouvy na dobu neurčitou. V důsledku uvedeného je podle názoru soudu potřeba při posuzování vypověditelnosti takových smluv vždy vycházet z toho, že se na ně použije úprava nájemních smluv na dobu neurčitou.
Právní veřejnost tuto skutečnost přijala s jistými výhradami, protože rozhodnutí jde zcela opačným směrem než mezinárodně uznávaná praxe nájmů na delší dobu.
Nezbývá ovšem než doporučit mít při sjednávání nájmů na dobu delší než je obvyklá délka trvání lidského života zmíněné rozhodnutí Nevyššího soudu na zřeteli.
#####Nájem bytu
Zvláštní pozornost je v rámci tohoto výkladu třeba věnovat smlouvám o nájmu bytu, jejichž režim je v důsledku jejich specifické povahy vyňat z obecné úpravy nájemní smlouvy v občanském zákoníku. Na rozdíl od nájemních smluv na ostatní nemovitosti může pronajímatel smlouvu o nájmu bytu vypovědět pouze z důvodů uvedených v zákoně. Skutečnost, zda nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou nebo neurčitou, nehraje v této souvislosti žádný význam. Výpovědní důvody jsou přitom rozděleny do dvou skupin podle toho, zda je k uskutečnění výpovědi třeba souhlasu soudu či nikoli. Nájemce může nájem bytu vypovědět i bez uvedení důvodu. V obou případech pak platí stejné pravidlo ohledně délky výpovědní doby, která nesmí být kratší než tři měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce.
Vypověditelnost nájemní smlouvy tvoří jednu ze zásadních složek každého nájemního vztahu. S výjimkou nájemních smluv o nájmu bytu je smluvním stranám dán zákonem široký prostor pro to, aby si tuto problematiku upravily podle svých vlastních potřeb a v závislosti na podmínkách, za kterých je nájem sjednáván. Vzhledem ke skutečnosti, že zákonná úprava není v tomto směru příliš obsáhlá, nelze než doporučit, aby při sepsání každé nájemní smlouvy byla této otázce věnována mimořádná pozornost.
