Bydlení opět zdražuje. Konzervativní investoři nacházejí útočiště v nemovitostních fondech
Český trh s nemovitostmi má za sebou neobvyklé období. Po letech extrémního růstu cen a následném prudkém ochlazení v roce 2023 se realitní trh opět stabilizuje. Ceny pomalu rostou, poptávka se vrací na dřívější úroveň. Na první pohled to může znít optimisticky, avšak jedním z důsledků je, že vlastní bydlení je pro značnou část obyvatel ekonomicky téměř nedostupné.
Od roku 2020 ceny bytů raketově rostly. Pandemie zvýšila zájem o bydlení, nízké úrokové sazby podpořily dostupnost hypoték a nabídka nestíhala držet krok s poptávkou. V roce 2022 ale nastal zlom, kdy Česká národní banka v reakci na vysokou inflaci výrazně zvýšila základní úrokovou sazbu a dostupnost financování klesla. Poptávka následně prudce oslabila a ceny v některých krajích meziročně poklesly až o 10 procent.
Tento propad byl ovšem pouze dočasný. Od roku 2024 trh postupně ožívá. Podle dat portálu Sreality.cz dosahovala průměrná nabídková cena bytu v Praze v dubnu 2025 hodnoty 146 178 korun za m². To představuje meziroční nárůst o 9,75 procenta. Podobný trend sledujeme i ve většině krajských měst, i když růst je zde mírnější.
Trh se přizpůsobil novým podmínkám, kupující si zvykli na vyšší úrokové sazby. Zároveň se mění skladba kupujících. Přibývá těch, kteří nakupují nemovitosti za účelem investice, zatímco běžné domácnosti se ve větší míře přesouvají na nájemní trh.
Znovu se zhoršuje dostupnost bydlení
Důležité je zmínit, že Česká národní banka v posledních měsících začala snižovat úrokové sazby. Tento krok může znovu posílit poptávku a vytvořit další tlak na růst cen nemovitostí. Od konce roku 2024 sledujeme opětovný růst cen. Současně se ale v důsledku opětovného růstu cen a návratu kupní síly zhoršuje dostupnost bydlení. Pro stále větší část populace se tak vlastní bydlení stává nedosažitelným nejen kvůli ceně samotné nemovitosti, ale i kvůli stále vysokým nákladům na financování. Tento vývoj přispívá k dalšímu rozevírání nůžek mezi domácnostmi, které bydlení vlastní, a těmi, které si jej teprve chtějí nebo potřebují pořídit.
Lidé v České republice dlouhodobě upřednostňují vlastnické bydlení před nájemním, což má hluboké historické, kulturní i psychologické kořeny. Vlastnictví nemovitosti je vnímáno nejen jako způsob zajištění bydlení, ale také jako forma dlouhodobé investice a zabezpečení na stáří. Tento postoj je posílen i vzpomínkou na období komunismu, kdy vlastnické bydlení znamenalo určitou míru nezávislosti a jistoty. Důvěra v jiné formy investování – například akcie – je u značné části populace stále relativně nízká, což ještě více zvyšuje atraktivitu nemovitostí jako „jisté“ investice.
Navíc rostoucí ceny nemovitostí v posledních letech u mnoha lidí vyvolávají dojem, že „kdo nekoupí teď, později už nedosáhne“, čímž se poptávka dále zvyšuje. Nicméně vysoká finanční náročnost na koupi nemovitosti nemusí znamenat, že by lidé nebo drobní investoři nemohli být součástí realitního trhu. Naopak, řešením může být například investice prostřednictvím nemovitostních fondů, které nabízejí možnost podílet se na růstu hodnoty nemovitostí i bez nutnosti přímého vlastnictví.
Konzervativní způsob zhodnocení peněz
Pro mnoho lidí, kteří hledají konzervativní a dlouhodobě stabilní způsob zhodnocení peněz, představují tyto fondy dostupnou alternativu. Investoři nemusejí disponovat celou částkou na nákup nemovitosti, neřeší nájemníky, údržbu ani daňové a právní aspekty vlastnictví. Vše je spravováno profesionálně a pasivně, bez nutnosti aktivního zapojení.
Zároveň stále platí, že český trh s nemovitostmi má i přes krátkodobé výkyvy silný dlouhodobý potenciál. Pokud tedy ceny nemovitostí i nadále porostou a dosavadní vývoj tomu jasně nasvědčuje, může být investice do fondů nejen rozumným řešením, ale i cestou, jak se v současné době na trhu s bydlením vůbec podílet. Přestože jde o relativně stabilní investici, ani nemovitostní fondy nejsou bez rizika. Hodnota podílu může kolísat a závisí mimo jiné na vývoji trhu, nájemnosti a na správě portfolia, a proto je důležité sledovat klíčové ukazatele, jako je například index nemovitostních fondů e15.
Autor je jednatel společnosti Optima Development, pedagog na VŠFS a spoluautor indexu nemovitostních fondů e15
