Silný růst tuzemského nemovitostního trhu v minulých letech generoval většině realitních fondů dlouhodobě vysoké výnosy, a to s minimální volatilitou podílových listů. Tento stav přilákal mnoho nových investorů, kteří si chtěli zajistit podíl na rostoucím trhu. Výsledky byly dlouhodobě natolik stabilní, že se mohlo jednoduše opomenout, že trh nadále funguje v rámci určitého cyklu.
Vývoj ceny podílových listů u nemovitostních fondů se držel v dlouhodobém stabilním růstu trvajícím nepřetržitě téměř čtrnáct let. Realitní fondy tak v posledních letech nabízely zajímavý výnos. Vychází to z dat Broker Consulting Indexu podílových fondů, podle nějž byla průměrná výkonnost těchto fondů za posledních pět let bezmála 25 procent. U konzervativního typu investice to znamená kvalitní výkon, ačkoli pouze nízká volatilita u nich nemusí být vždy železným pravidlem.
V posledních měsících se situace na realitním trhu výrazně změnila. Růst cen nemovitostí se hlavně kvůli zvýšení úrokových sazeb zastavil a dostal se dokonce do mírného poklesu. Nejvíce jsou tím zasaženy nemovitosti typicky financované hypotékou, tedy rodinné domy a byty. S vyššími úrokovými sazbami na ně dosáhne méně spotřebitelů, což vede k poklesu poptávky, a to i přesto že zájem o vlastní bydlení u Čechů přetrvává.
Na realitním trhu proto panuje stagnace a pokles a je pravděpodobné, že se trend v letošním roce směrem vzhůru nezmění. Zřejmá je i další odchylka oproti minulosti. Podle Broker Consulting REALIndexu se za poslední rok čím dál více zvětšuje rozdíl mezi očekávanou a skutečně realizovanou cenou u prodeje nemovitosti. Situace je i podle dat momentálně příznivější pro kupující.
Investice do tohoto typu fondů přináší hned několik výhod. První velkou výhodou je samotné složení portfolia fondů. Ty se ve většině zaměřují na velké komerční objekty, jako jsou například kanceláře, retailové objekty nebo logistické parky. Takové objekty nejsou nedostupností hypotečních úvěrů zdaleka tolik ovlivněny jako zbytek trhu a jejich tržní cena kolísá výrazně méně než cena rezidenčních objektů, které jsou vlastněné typicky retailovými investory.
Druhou výhodou jsou nájemní smlouvy. Ty se často u daných objektů uzavírají na delší dobu a jejich součástí bývají inflační doložky, které každoročně zvyšují nájemné o výši roční inflace. Právě inflační doložky jsou pro nemovitostní fondy klíčové; díky nim se letos u zmíněných fondů zvýšil meziročně příjem z nájmů téměř o dvacet procent. K tomu by standardně docházelo v řádu několika let.
Takové výhody přinášejí nemovitostním fondům velký potenciál pro dnešek i do budoucna, kdy může být nemovitostní trh ochlazený. Pokles cen nemusí znamenat důvod pro odchod z trhu, ale naopak může představovat zajímavou příležitost výhodně investice dokupovat.
Autor je investiční analytik společnosti Broker Consulting
