Letošní rok nepřeje hypotečnímu trhu, který se usadil u dna, na pětině počtu i objemu loňského trhu. Hlavní důvod je přitom nasnadě: významné zvýšení úrokových sazeb. Jaká je současná situace a jak dlouho potrvá návrat hypoték na výsluní?
Hypoteční trh je pod tlakem hlavně kvůli vysokým úrokovým sazbám úvěrů v důsledku základní měnověpolitické úrokové sazby České národní banky. Úrokové sazby hypoték se už podle Hypomonitoru České bankovní asociace přiblížily šestiprocentní hranici, kterou ale již podle dalších ukazatelů překonaly.
Úrokové sazby jsou teď výše než po pádu banky Lehman Brothers, který odstartoval finanční krizi v roce 2008. Takže se vrátily na úroveň před čtrnácti lety. V mezidobí ovšem velké centrální banky v čele s Fedem pumpovaly na trhy likviditu prostřednictvím kvantitativního uvolňování, což vedlo k bezprecedentnímu poklesu tržních úrokových sazeb.
ČNB se k nim přidala a peníze tiskla prostřednictvím čtyřletého kurzového závazku. Úrokové sazby řady státních dluhopisů se v té době dostaly do záporných čísel, kdy investoři byli ochotni platit za to, že mohli státům půjčit. Současně s tím hypotéky zlevnily – v Česku až na 1,77 procenta podle Fincentrum Hypoindexu, který tehdy sledoval úrokové sazby skutečně sjednaných hypoték.
Lidé si v té době zvykli na nízké úrokové sazby neboli na levné hypotéky a pochopitelně by je chtěli mít nadále. V průzkumu EMA data z konce března 2022 dokonce celá polovina respondentů, kteří v té době nespláceli hypoteční úvěr, uvedla, že by byla ochotna platit za hypotéku maximálně do dvou procent úrokové sazby.
Vysoké úroky však nejsou jediným důvodem stavu hypoték. Vliv na trh mají též opatření ČNB, která stanovuje omezující kritéria pro čerpání hypotéky na základě zákona. A stejně jako ke zmírnění kritérií v začátku pandemie si i k letošnímu zpřísnění vybrala datum 1. dubna. A vůbec to nebyl aprílový žert.
ČNB zakázala bankám poskytovat hypotéky s vyšším LTV než 80 procent (pro mladé do 36 let 90 procent), a tak si lidé mohou půjčit jen 80 procent (mladí 90 procent) ceny kupované nemovitosti. A to pouze v případě, že její cena odpovídá zástavní hodnotě podle názoru odhadce úvěrující banky. Zároveň lidé mohou na splátky úvěrů vynaložit jen 45 procent svých příjmů (mladí do 36 let 50 procent) v rámci regulace ukazatele DSTI. Aby toho nebylo málo, ČNB reguluje i ukazatel DSTI čili výši úvěrů k ročnímu příjmu domácnosti dlužníků. Lidé si tak nemohou půjčit více než 8,5násobek (mladí do 36 let 9,5násobek) ročních příjmů.
Před zdražením hypoték byl nejvíce limitující ukazatel LTV. Lidé neměli naspořeno dost, a tak větší část ceny nemovitosti chtěli zaplatit úvěrem. Nyní se situace posunula. Přibližně ztrojnásobení úrokových sazeb vedlo k extrémnímu nárůstu splátky hypotéky, což do popředí dostalo regulaci podílu splátek úvěrů k příjmům (DSTI). Ceny nemovitostí ale (zatím?) příliš neklesly. Lidé tak na jejich koupi většinou nemají, protože neuplatí dostatečně vysokou hypotéku. Výsledkem je propad hypotečního trhu oproti loňskému (rekordnímu) roku až na pětinu.
Dalším výsledkem drahých hypoték, a především omezení ze strany ČNB je obrat v trendu průměrné výše poskytnutých hypoték, jež od dubna klesá. Otázkou tedy není, zda obrat na hypotečním trhu nastane, ale kdy a jak. Spouštěčem obratu současného hypotečního trendu může být buď pokles cen nemovitostí, nebo snížení úrokových sazeb.
Ceny nemovitostí už nyní pomalu klesají. Stlačují je hlavně prodávající, kteří z jakéhokoli důvodu musejí rychle prodat. Zatím jich ale není mnoho. Podíl nesplácených hypoték se drží na rekordních úrovních, a tak ani nucené dražby k poklesu příliš nepřispívají.
Realitní trh tak připomíná pistolnický souboj, kdy kupující a prodávající stojí proti sobě s prstem na spoušti a čekají, komu prvnímu selžou nervy. Pokud vydrží déle kupující, prodávající budou muset s cenou dolů. Pokud prodávající, kupující postupně začnou nakupovat i za současné ceny, které jsou nad dlouhodobým trendem o 30 procent – alespoň podle názoru ČNB.
Poklesu úrokových sazeb hypoték se ale také hned tak nedočkáme. Centrální banka bojuje s inflací „stabilitou úrokových sazeb“, kdy nechce úroky příliš zvyšovat. Ostatně podle poslední analýzy, jež byla podkladem měnověpolitického rozhodování bankovní rady ČNB, by i zvýšení o jeden procentní bod vedlo ke snížení inflace za rok o 0,3 procentního bodu. V každém případě to znamená, že aktuální vyšší úrokové sazby hypoték bude držet delší dobu. Výhled pro hypoteční trh nejbližších měsíců tak bohužel není příliš optimistický.
Autor je člen Finanční akademie Zlaté koruny, vyučuje na Vysoké škole ekonomické v Praze, je šéfem obsahu EMA data a šéfredaktorem odborných komunitních webů Poradci-sobě.cz a Realiťáci-sobě.cz.
