Proč se nejlepší byty vyplatí kupovat ještě před zahájením prodeje?

Zahraniční investiční firmy, které úspěšně nakupují v Londýně, Paříži či Dubaji, často sledují developerské projekty od samého začátku, mnohdy už ve fázi studie. Díky tomu získávají nejnižší ceny v rámci projektu, protože developer potřebuje první prodeje k financování stavby. Vstupní kapitál je navíc nižší. V raných neveřejných vlnách obvykle stačí složit jen 10 až 15 procent kupní ceny oproti běžným dvaceti.

„Investoři mají také k dispozici kompletní nabídku bytů, od ideální orientace oken přes správné patro až po nejlepší dispozici. Jakmile se tato první vlna vyprodá, následuje druhá a třetí fáze, kdy už ceny rostou a možnosti výběru se zmenšují,“ popisuje zakladatel a CEO Flet David Bureš. V okamžiku, kdy se projekt dostane na veřejný trh, má společnost Flet ověřeno, že v něm často nezůstává jediná jednotka, kterou by bylo možné investorům doporučit.

Běžnou cestou se k nejlepším bytům v projektu často nedostanete. Abyste mohli vybírat z toho nejlepšího, je nutné mít přístup k nabídkám ještě před jejich zveřejněním | Zdroj: Flet

Čtyři pilíře chytrého výběru nemovitosti, které využívá společnost Flet

Správný výběr investičního bytu není otázkou náhody: „Abychom klientům zajistili maximální jistotu a dlouhodobý výnos, hodnotíme každý projekt podle čtyř klíčových pilířů. Tento postup nám umožňuje odlišit skutečné příležitosti od průměrných nabídek a vybrat jen to, co opravdu obstojí v čase,“ přibližuje Bureš.

Investičně zajímavá bývá jen přibližně čtvrtina města

Ne každá městská část nabízí vhodné podmínky pro dlouhodobou investici. Skutečný potenciál má přibližně čtvrtina lokalit, které splňují zásadní kritéria: vysokou poptávku po pronájmu, dobrou dopravní dostupnost, nízkou míru kriminality i hluku a zároveň reálný potenciál růstu hodnoty v čase. V zahraničí se těmto oblastem říká Prime Rental Zones. „Tento přístup jsme přenesli i do Prahy a ukazuje se, že funguje výborně. Nejlépe to bylo vidět během covidu, kdy právě kvalitní lokality dokázaly obstát bez ztrát,“ popisuje Bureš.

Sledování klíčových parametrů, které rozhodují

Nestačí, aby byt stál v dobré části města. Musí projít naším detailním seznamem kritérií, která zásadně ovlivňují budoucí výnos i atraktivitu pro nájemníky. „Sledujeme například správné patro a přítomnost výtahu, výši provozních nákladů společenství vlastníků, orientaci oken do klidné části, optimální dispozici bytu či dostatek denního světla. Přihlížíme také k dalším technickým a lokalitním faktorům,“ shrnuje Bureš. Díky této metodice dokáže společnost Flet předem odhalit tzv. levné pasti a nabídnout klientům jen byty s reálným potenciálem.

Orientace oken a dostatek denního světla patří mezi nejčastější požadavky nájemníků i kupujících | Zdroj: Flet

Ekonomická analýza s dlouhodobým výhledem

Investice je vždy o číslech, a proto počítá Bureš návratnost vlastního kapitálu v patnáctiletém horizontu: „Do kalkulace zahrnujeme desítky vstupů, abychom dosáhli co nejvěrohodnějšího výsledku. Zohledňujeme nejen kupní cenu a náklady na přípravu bytu, jako je nová kuchyň nebo žaluzie, ale i dlouhodobý růst nájemného a tržní ceny podle dat ČSÚ. Součástí výpočtu jsou také hypotéky, inflace a daňová zátěž. Díky této analýze jasně vidíme, zda má nemovitost skutečný investiční potenciál. V zahraničí to představuje standard, u nás je to zatím spíše výjimka.“

Developer a právní jistota

Nejde jen o samotný byt, ale i o partnera, který ho staví. Proto je důležité prověřit historii developera a jeho schopnost dodržet termíny, kvalitu předchozích projektů i finanční stabilitu. Stejně zásadní je také právní kontrola všech smluv, která zaručí, že kupující nepodepíše nic nevhodného.

Byty s ideálními parametry mizí z nabídky přirozeně nejrychleji | Zdroj: Flet

Bez zkušeností, kontaktů a přístupu k neveřejným nabídkám se k těm nejzajímavějším bytům jednoduše nedostanete. Ty mizí z trhu ještě dříve, než se o nich většina investorů dozví. Profesionální týmy mají možnost vstupovat do projektů už měsíce před oficiálním zahájením prodeje, a právě v této fázi se rozhoduje o budoucím výnosu. Investoři nechtějí náhodný byt, ale ten nejlepší v celém projektu. Proto se obracejí na Flet, aby měli jistotu, že jejich investice bude stát na pevných základech.

Koupě bytu je rozhodnutí na desítky let a první krok určuje, jak bude vypadat celá investiční cesta. V počáteční fázi projektu je možné získat nejlepší jednotku za nejlepší cenu, což je kombinace, která stojí za nadprůměrnými výnosy i dlouhodobou spokojeností. V investicích totiž platí: kdo čeká, vybírá z toho, co zbylo. Kdo jedná včas, drží v rukou vítěznou kartu.