Dušan Kunovský: Poptávka se zvolna vrací k větším bytům, menších je na trhu dost
* E15: V příštích šesti měsících plánujete nakoupit pozemky za 750 milionů korun. Od koho je získáváte?
Nedá se říct, že by to bylo jen od soukromníků, od firem či od bank. V poslední době přebíráme dost projektů od společností, které si je připravily pro vlastní výstavbu, ale tím, jak se situace s příchodem krize změnila, už nemůže developera dělat každý. Takže mezi prodávajícími jsou i firmy z jiných oborů.
* E15: Přichází hodně nabídek od bank, které převzaly problémové projekty?
Teď finalizujeme koupi dvou pozemků, které převzala banka, a po dohodě s developerem, jenž se dostal do problémů, je prodává. Tyto nabídky se objevují ve větším množství, ale zdaleka to není že by banky spustily lavinu.
* E15: Dlouho se mluvilo o tom, že se ceny drží stále moc vysoko. Už jsou ty nabídky pro vás atraktivní?
Už se přibližují realitě. Nedá se obecně říct, že by banky šly o deset, dvacet, třicet procent dolů. Ceny se liší případ od případu podle podmínek, za jakých ho banka získala.
* E15: S novými projekty se více přibližujete k centru Prahy. Stahujete se částečně z okrajových lokalit?
To je dáno šíří nabídky od masového segmentu až po ten luxusnější. Samozřejmě budeme mít lokality pro střední segment v okrajových částech s dobrou dostupností na metro, což jsou typicky projekty v Letňanech a ve Zličíně.
* E15: Nakolik už je váš pozemek ve Zličíně zastavěný, jaká je ještě volná kapacita pro výstavbu?
Zhruba 1300 bytů tady už bylo dokončeno, staví se nebo je v prodeji. Celkem postavíme v této lokalitě více než 1700 bytů. S velkou lokalitou už máme svoje zkušenosti, například z projektu, který jsme vybudovali v Zahradním Městě.
* E15: Zličín je aktuálně váš největší projekt. Soustředíte se i v budoucnu na podobně rozsáhlou bytovou výstavbu?
Nedaleko máme koupený další pozemek. Tato lokalita je úspěšná, výhodou je metro i docházková vzdálenost k obchodnímu centru. A samozřejmě je to hlavně o ceně.
* E15: Kde přesně nový pozemek máte?
O lokalitách informujeme ve chvíli, kdy mají za sebou důležité schvalovací procesy. Nemám rád takové to vypouštění krakena, něco se připravuje, támhle chystáme mrakodrap… a pak se ukáže, že se tam nedá stavět. Do nabídky by naše nová lokalita v této části města měla být zařazena v horizontu dvou tří let. Spádová oblast mezi Prahou 5 a 6 je zajímavá, a proto ji chceme dál rozvíjet.
* E15: Jakou kapacitu má vaše území v Letňanech?
Kolem 700 bytů. Během příštích dvou let ji vyčerpáme. Takže i na severu Prahy, kde je velká spádová oblast Letňan, Proseka či Ďáblic, hledáme další pozemky.
* E15: Plánujete také rezidenční komplex v Hájích v jižní části Prahy?
Tato lokalita má dobrou spádovou oblast, ale projekt nyní prochází složitějším schvalovacím procesem. Navíc jde o relativně vyšší počet bytů v jednom komplexu, který nelze fázovat. Zřejmě počkáme na správný čas, až začne trh zase normálně fungovat.
* E15: Kdy to bude?
Domnívám se, že po dvou vlnách zvyšování DPH. Teď prožíváme situaci, která s normálním fungováním trhu nemá moc společného. Vůbec si nestěžujeme, byty se letos skvěle prodávají, ale přece jen je to atypický stav. Naše prodeje se letos mohou přiblížit rekordnímu předkrizovému roku 2007.
* E15: Proč jste stáhli pokračování rozsáhlého projektu bytů a rodinných domů v Pitkovicích?
Dotahujeme tam územní rozhodnutí z hlediska jedné etapy rodinných domů. Zástavbu pozemků v jednotlivých částech Pitkovic dávkujeme. Stále tam prodáváme, i když samozřejmě ne ve stovkách jako ve Zličíně nebo v Letňanech. Celý ten koncept nicméně chceme realizovat. Připravujeme teď první etapu výstavby moderních rodinných domů.
* E15: Jak pociťujete současný ústup od developerské výstavby rodinných domů?
My jsme v roce 1994 začínali prodejem parcel, dlouho jsme se zaměřovali na výstavbu rodinných domů, pak jsme postupně začali stavět bytové domy. V současnosti tvoří byty 95 procent našich prodejů. Souvisí to skutečně s tím, že poptávka je stále po parcelách, ale trend směřuje spíš k individuální výstavbě. Máme větší projekty rodinných domů v Brandýse, Březiněvsi a další chystáme na severu Prahy a ve zmíněných Pitkovicích, ale je pravda, že segment rodinných domů byl krizí zásadně postižen.
* E15: Jaké jsou následky krize u bytů?
Bytový trh směřoval po odklonu od hypoték, protože byly dražší a hůř dostupné, spíš k menším bytům 1+kk a 2+kk. Teď se trend trochu vrací k větším bytům. Hodně ubylo cizinců, kteří nakupovali na pronájem, i soukromých investorů, kteří si koupili třeba pět bytů. Teď si je pořizují lidé převážně pro vlastní bydlení.
* E15: Skutečně se vrací poptávka po větších bytech?
Souvisí to trochu s tím, že my i ostatní developeři jsme reagovali na poptávku po menších bytech, kterých je teď na trhu relativně dost. Pro rodinu s dětmi může být 2+kk startovací byt, ale není pro dlouhodobé bydlení.
* E15: Vlastníte pozemek na Žižkově vedle bývalého sídla firmy Telefónica O2, kde jste plánovali postavit na 700 bytů. Čekáte na lepší časy?
Je to projekt, který nelze nabízet po etapách, čeká tedy na správnou dobu.
* E15: Vyčkáváte, až se v sousedství pohne projekt na nákladovém nádraží Žižkov?
Ani ne. Jsem si jistý, že v té době už bude náš projekt stát a bude plně obydlený.
* E15: Ve vašich projektech bývá vysoký počet ateliérů, tedy bytů, které formálně nemohou sloužit k trvalému bydlení. Nabízíte je i v novém, luxusnějším projektu v Břevnově. Jak se slučují ateliéry s luxusním bydlením?
To je jednoduše dáno tím, že v České republice nyní platí velmi přísné normy z hlediska osvitu a hluku. Projekt v Břevnově je koncipovaný tak, že v části orientované na frekventovanější ulici Bělohorskou jsou komerční prostory a ateliéry. Tyto ateliéry jsou cenově výrazně zvýhodněné oproti bytům orientovaným na druhou stranu. Ateliéry jsou poměrně žádané, protože řada klientů využívá toho, že může pracovat s odpočtem DPH. Neslouží jen k bydlení, ale i k podnikání.
* E15: V Praze je několik velkých rozvojových území, jejichž vlastníci by měli zájem odprodat část pozemků jiným developerům. Jsou pro vás tato území atraktivní?
My se jim nevyhýbáme, naopak ve dvou případech jednáme, například jde o velký brownfield v Praze 10. Máme na to vyčleněný kapitál. Ale zároveň chceme byty prodávat v určitých objemech a nečekat na to, že tu a tam přijde klient, takže nám ta lokalita musí cenově vycházet. Potak, chopitelně se chceme věnovat výhradně rezidenční výstavbě doplněné případně o menší komerční plochy.
* E15: Na jaře jste médiím prezentoval iniciativu k větší transparentnosti trhu s novým bydlením, která pobízela k vytvoření centrální databáze, jež by sledovala objem výstavby, prodejů i průměrných cen bytů. Opakujete, že jejím zhotovitelem by mohla být třeba akademická instituce. Kdo by databázi financoval?
To je otázka. Ale data by mohly dodávat samy developerské firmy. Stačilo by, aby pak údaje někdo zpracovával, třeba i v rámci studentských prací. Jakmile by developeři pravidelně, například pololetně, poskytovali údaje o počtu zahájených, dokončených a prodaných bytů, tak jednou si může někdo něco vymyslet. Ale během několika dalších pololetí, jen když se údaje dají vedle sebe, tak lze odvodit, zda tam případně něco nehraje. Navíc by bylo možné údaje prověřit pomocí záznamů v katastru nemovitostí. Ale já nemám konkrétní řešení. Jen si myslím, že jde o mnohamiliardový sektor ekonomiky, který je z hlediska statistiky naprosto neoraným polem. Pouze se přebírají dohady, jež někdo někde plácne.
Dušan Kunovský (39)
Absolvoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy a studoval práva i na univerzitě v Cambridgi ve Velké Británii. V roce 1994 založil developerskou společnost Central Group, která patří k lídrům tuzemského rezidenčního trhu. Nyní je vlastníkem 90 procent akcií, zbylých deset procent drží neznámá švýcarská firma Global Property Capital. V Central Group působí jako předseda představenstva.
Čtete rádi E15.cz? Dejte nám hlas ve finále ankety českého internetu v kategorii zpravodajství.
