Za polovinou investic do nemovitostí v Česku loni stály tuzemské firmy, v minulých letech naopak převažovaly zahraniční fondy. „Domácí kapitál je velmi silný. Tak silný, že řada českých investorů expanduje do zahraničí. Zdejší trh je jim těsný,“ popisuje Zdenka Klapalová, dlouholetá ředitelka pražské pobočky mezinárodní poradenské firmy Knight Frank.
Pandemie zamíchala investičními hity. Zatímco dřív institucionální investoři nejvíc poptávali kancelářská a obchodní centra, nyní mají v hledáčku kromě logistických hal zejména byty. Bude to dlouhodobý trend?
Na realitním trhu je velký nedostatek produktu a investoři hledají alokaci svých zdrojů. Když se bavíme o investicích do rezidencí, tak při poměru kupní ceny a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti, jejím pronajímáním a péčí o ní, nejsou výnosy nikterak atraktivní. Cílem investorů proto není rychlá návratnost, ale víra v to, že hodnota nemovitosti se v dlouhodobém horizontu udrží nebo ještě zvýší. Některé fondy mají nízký rizikový profil a přejí si investovat do stabilních aktiv. Nicméně rezidenční trh je stále pokládaný za alternativní sektor ve vztahu k investicím do komerčních realit.
Mezi nimi jsou vítězem pandemie průmyslové nemovitosti. Je to tak?
Industriál je mimořádně vítanou investicí, protože haly jsou teď prakticky kompletně obsazené. Je předpoklad, že tento sektor dál poroste. Výnosy už se dostaly na úroveň retailových nemovitostí. Panuje mimořádný zájem o příměstskou logistiku. S nárůstem online nakupování je snaha co nejvíc zkrátit dodavatelský řetězec. Zboží není kde skladovat, disponibilní prostory se každý měsíc zdražují, stejně jako nová výstavba kvůli narůstajícím cenám stavebních materiálů a jejich nedostatku na trhu.
Navíc mnohé obce stále nejsou ochotné připustit, aby v jejich okolí vyrostly skladové haly. V atraktivních lokalitách docházejí pozemky, které by nabízely kombinaci vhodné infrastruktury s dostatečnou kapacitou. Projekt s vyhovující dopravní obslužností a ideálně se stavebním povolením lze stěží najít. Developeři pracují na zajištění územního rozhodnutí i sedm let a poté mají svá výnosová očekávání. Další brzdou pro nové projekty městské logistiky je skutečnost, že projekty bytových či kancelářských nemovitostí jsou zajímavější než výstavba výrobních či průmyslových hal, a jsou tak situovány na okraji měst nebo mimo ně. Nalézt vhodnou lokalitu pro příměstskou logistiku je velmi obtížné.
Někteří developeři se snaží skladové areály oživit o prvky retailu. Je to cesta?
Ano. Je snaha realizovat projekty více multifunkční, aby pro lokalitu a její obyvatele byly přínosem. Například společnost Alza vedle svého skladu v GLP Parku v Chrášťanech vybudovala i největší tuzemský showroom pro své zákazníky. Jsou firmy, které mají v logistických areálech výdejny nebo vzorkovny, jako třeba Alza v areálu ve Zdibech. Dalším příkladem může být společnost Bonami v Prologis parku v Jenči. V areálu P3 v Horních Počernicích zase najdeme výdejnu Mall.
Trendem je výstavba vyšších hal, což souvisí s robotizací. Dočkáme se i vícepatrových skladů?
V zahraničí tento trend pozorujeme, například ve Spojených státech jsou vícepodlažní sklady už celkem běžné. Najdeme je i v Evropě, třeba v Nizozemsku. Prosazují se zejména v zemích, kde vláda i samosprávy kladou velké překážky stavbám na zelené louce a vícepatrové sklady jsou tak v podstatě jedinou možností, jak ze získaného pozemku vytěžit co nejvíc. Nemusí se jednat nutně o automatizované sklady, objevují se i dvoupatrové sklady s rampami a doky v prvním patře. U nás se s výjimkou Amazonu zatím takové projekty nechystají, zato se čím dál častěji setkáváme s požadavkem na automatizované sklady se světlou skladovací výškou dvanáct a více metrů.
Řada developerských projektů, průmyslové areály nevyjímaje, dnes klade důraz na zelené stavění. Budeme i v developmentu svědky stále rostoucí společenské zodpovědnosti, jak vytyčila agenda ESG?
Po této cestě nakonec půjdeme všichni, protože nebude alternativa. Existují průzkumy, které mapují vliv výstavby a fungování nemovitostí na produkci skleníkových plynů. Realitní sektor musí na tuto skutečnost reagovat a snahou je optimalizovat spotřebu a provoz budov s ohledem na dopady na životní prostředí. K tomu slouží mimo jiné certifikáty, které sledují řadu parametrů při výstavbě i fungování budov.
V Knight Frank máme klienty, kteří dosud nevlastní certifikované nemovitosti, jedná se třeba historické budovy, a pozorujeme čím dál větší zájem o poradenství právě v oblasti certifikací. Řada investorů, a to nejen zahraničních, se aktivně snaží, aby měla zelené portfolio. Zvyšuje jim to hodnotu nemovitostí a mohou získat levnější a dostupnější financování. To jsou velmi pádné argumenty, protože pro banky je Green Deal zásadní téma.
Jak velkou roli hrají nájemci? Marketing některých obchodníků v poslední době hodně zezelenal.
Některé nepotravinářské řetězce mohou být vnímané jako málo ekologické a zatěžující životní prostředí, řekněme, nekvalitní nadprodukcí. Všichni, kteří chtějí prodávat a působit dobře na zákazníka, hledají cesty, jak reagovat na Green Deal. Zkrátka komunikovat v rámci svého PR, že se chovají zodpovědně.
Podobná situace panuje na kancelářském trhu. Zejména globální společnosti si přejí sídlit v budově, která se může prezentovat certifikací. Kromě klasických zelených certifikátů Breeam a Leed ještě usilují o certifikát Well, který víc souvisí se společenskou odpovědností a s tím, jaký mají zaměstnanci komfort a jaká je na pracovišti atmosféra.
Kancelářský trh zasáhla pandemie citelně. V jaké je teď kondici?
Kanceláře si vedou dobře, jejich neobsazenost se v Praze pohybuje kolem sedmi až osmi procent. Nové projekty staví jen silní developeři. Kvůli růstu stavebních nákladů není prostor pro pokles nájmů. Teď je potřeba, aby se zaměstnanci aspoň na část pracovního týdne vrátili do kanceláří. Tento záměr slýchám od mnoha našich klientů. Je tomu tak z řady důvodů, ať už je to soudržnost firmy, spolupráce týmů, možnost učit se od seniornějších kolegů. To lze z home office jen obtížně. V online komunikaci chybí osobní kontakt. Vnímáme tedy snahu, aby se zaměstnanci do práce těšili, aby pracovní prostředí bylo inovativní a inspirativní.
Jisté je, že kanceláře budoucnosti budou vypadat trochu jinak než před pandemií. Například u nás v Knight Frank budeme mít interní coworking. Cílem je, aby se kolegové, kteří dělají transakční byznys, víc potkávali s kolegy z konzultačního byznysu, správy a oceňování nemovitostí. Myslím, že podobnou cestou půjde řada firem. Zkušenost z pandemie povede k tomu, že se v takové míře jako dřív nebudou realizovat velké „open-plany“. Nebude už snaha o maximální úspory na metr čtvereční. Budeme mít rozvolněnější kanceláře umožňující větší flexibilitu. Samozřejmě je otázkou, jaké budou individuální potřeby a firemní kultura daného nájemníka. Hodně záleží na typu společnosti, zda se jedná o poradenskou firmu, vývojáře, architekty nebo farmaceuty, protože každá profese má svá specifika.
Pro investice do kancelářských budov platí to samé, co pro logistické areály. Poptávka převyšuje nabídku. Kdo se na vás obrací častěji: tuzemští, anebo zahraniční investoři?
Zažili jsme na trhu období, kdy dominovali zahraniční investoři, pak jsme měli roky, kdy velkou část obsadili ti čeští. To byl třeba rok 2012, kdy 49 procent investic do nemovitostí pocházelo od domácích investorů. A podobné to bylo i v loňském roce.
Čím si to vysvětlujete?
Jednak v době různých omezení způsobených pandemií bylo pro domácího investora mnohem jednodušší zde realizovat transakci. A také je domácí kapitál velmi silný. Tak silný, že řada českých investorů expanduje do zahraničí. Tuzemský trh je jim těsný.
Nakolik je to dané i tím, že na realitní trh vstupují investoři, kteří měli dosud byznys v jiných oborech?
Určitě to má vliv. Na našem trhu působí řada investorů, kteří získali finance v jiných oborech a část jich neinvestují zpět do výroby, ale zajímají se o komerční nemovitosti. Bývají to průmyslníci z oborů, jako je sklářství, obalová technika, zdravotnictví, výroba spotřebního zboží, hi-tech. Jedná se většinou o kupující s dlouhodobým horizontem, kteří mohou konkurovat fondům či dalším institucionálním investorům.
Zdenka Klapalová
Vystudovala obor ekonomicko-matematické výpočty na Vysoké škole ekonomické v Praze a psychologii na Filozofické fakultě Univerzity Karlovy. Od roku 2001 řídí tuzemskou pobočku mezinárodní poradenské firmy Knight Frank. Před tím devět let působila na pozici ředitelky české pobočky skotské společnosti Ryden, kterou poté ovládla britská Knight Frank. Je prezidentkou Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. K jejím zálibám patří sport, jízda na motorce a literatura.
