Dostupnost vlastního bydlení pro běžné rodiny dlouhodobě klesá. Developeři v této situaci poprvé od roku 1989 připravují celé bloky činžovních bytů. „Developeři se budou muset uskrovnit. Marže budou určitě nižší než při prodeji do vlastnictví,“ říká ke změně na trhu Tomáš Pardubický, generální ředitel realitní skupiny Finep Holding.
Developeři dosud drtivou většinu postavených bytů vzápětí prodali. Proč jste se rozhodli zrovna teď vstoupit do nájemního bydlení?
Rozhodli jsme se reagovat na trh, který se za posledních pár let změnil. Kromě notoricky známého problému s cenami se na trhu objevily desítky investičních fondů, které do svých portfolií shánějí nájemní byty. Díky tomu, že jsme již před několika lety odhadli, že trh bude k institucionálním investorům směřovat, jsme začali několik projektů připravovat přímo pro nájemní bydlení. Máme již první projekt, který s investory probíráme.
Jakou roli v nástupu činžovních projektů hrají ceny bytů?
Pražský trh se dostal na úroveň cen, která začíná být pro řadu běžných kupujících nedosažitelná. A fondy toho využívají. Věří, že se situace bude vyvíjet stejně jako v západní Evropě a že významná část produkce novostaveb půjde do rukou dlouhodobých investorů typu fondů, které budou byty dále pronajímat.
Kdo bude nájemní bydlení kupovat?
Setkal jsem se s desítkami investičních fondů, které mají chuť investovat v Praze a v České republice vůbec do nájemního bydlení. Většina z nich chce tvořit mixované portfolio z regionů a z Prahy.
Co je to za fondy?
Strukturoval bych je do dvou základních typů. Jedním jsou fondy penzijních fondů, zejména německých. Druhým typem jsou české fondy spravující majetek bohatých firem nebo investorů. Téměř všichni, s nimiž jsem se potkal, plánují v příštích čtyřech pěti letech nakoupit stovky až tisíce bytů. Předpokládám, že trh, který se začal vytvářet, budou tvořit desetitisíce bytů, které budou spravovat velcí investoři. V západní Evropě je to už naprosto běžné. Zahraniční fondy, s nimiž jsem seděl, většinou vlastní statisícová portfolia. Od Nizozemska přes Německo a Finsko až po Velkou Británii. Na českém trhu ještě před pár lety tito investoři narazili na nedostatek produkce. Někteří z těch odvážnějších začali kupovat například starší činžovní byty, které pronajímají. Ale samozřejmě jednají téměř se všemi developery o nákupu části nové produkce do svých portfolií.
Neukáže se časem, že sázka na nájemní byty bude lichá, protože ceny klesnou a lidé budou opět nakupovat?
Dívali jsme se na to, zda ceny mohou znovu dramaticky klesnout. Výši cen nezpůsobil jen výrazný převis poptávky proti nabídce, respektive dramatický pokles nabídky kvůli nevydávání stavebních povolení. To je asi jeden z osmi faktorů. Ukazuje se, že snahy České národní banky regulovat hypotéky a zchladit ohřívání trhu nejsou příliš účinné. Klesá totiž podíl kupujících s hypotékou. Citlivost na regulaci je výrazně nižší než přede dvěma třemi lety. Trh nedeformují ani změny kurzů eura či dolaru vůči koruně, protože hodně opadl podíl zahraničních individuálních kupujících. Ukazuje se, že východiskem z této situace bude pravděpodobně nájemní bydlení.
Jaký bude v nadcházejících letech podíl nájemního bydlení na celkové developerské výstavbě?
Odhaduji, že do pěti let se dostaneme na podíl 30 až 50 procent nájemního bydlení.
Nehrozí, že stavěné nájemní byty skončí v segmentu krátkodobého ubytování pro turisty?
Moc tomu nevěřím. Aby nájmy investorům fungovaly a alespoň minimálně vynášely, nebudou moci být v centru Prahy. A mimo centrum metropole poptávka po ubytování typu Airbnb příliš velká není. Navíc tento typ ubytování nezajímá ani investiční fondy.
Nebude to tak, že fondy vykoupí byty a na trhu nic nezůstane?
Často se to prezentuje s negativní konotací. Že fondy vykupují byty pro běžné rodiny. Lze se na to však podívat též z jiného úhlu. Byty jsou drahé kvůli nákladové struktuře. A fondy při těchto cenách vlastně zajišťují neschopnost financovat se hypotékou a umožňují lidem bydlet a pracovat ve vnitřní Praze. Když se na stejnou věc podíváte očima Němce, Fina, Nizozemce nebo Angličana, neuvidíte na tom nic nezdravého. Pro Čechy v tom nastává mentální přelom.
Co je příčinou této mentální změny?
Tento přelom bude z jedné strany tlačit nabídka fondů. Z druhé strany registrujeme změnu v pohledu na bydlení u mladé generace. Ta již nájemní bydlení nevidí jako ďábla, ale naopak jako příležitost k tomu být flexibilní, nevázat se, nesvazovat se s jedním místem, být pružnější na trhu práce.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
