Příští dekáda bude patřit regionům, říká olomoucký developer Richard Morávek

Začnu současností. Co se děje na realitním trhu? Co vás v této souvislosti nejvíc zaměstnává?

Doba je turbulentní, po covidu přišla inflace, krize s energiemi, vysoké úrokové sazby. To se muselo promítnout do trhu s nemovitostmi. Řada firem se dostala do potíží, klesla poptávka. My jsme ale vždy věděli, že může přijít nepříznivá doba. Víme, že development je běh na dlouhou trať, naší filozofií je, že jen kvalitně zpracovaný projekt od A do Z bude odolný proti externím výkyvům. Proto dnes nemáme s našimi projekty problém, naopak mají růstovou tendenci.

A co slavných 36 razítek od záměru k výstavbě?

Někdy i víc. Mám reálnou zkušenost s rekonstrukcí ve Francii, kdy jsme v roce 2019 koupili vinařství v Bordeaux. Připravili jsme projekt modernizace vinařství s dostavbou zámku z roku 1607. Z hlediska územního plánu šlo o stabilizované území. Byli jsme domluveni s architekty na konkrétních termínech, vše bylo nachystané. Počátkem září mi volali, že mají pár dní zpoždění, stavební povolení bude do Vánoc, To je na české poměry něco neslýchaného.

Vy se věnujete projektům na Olomoucku i v Pardubicích. Pracujete ještě na něčem jiném?

Nedávno jsme kupovali velký brownfield také v Ostravě a udělali akvizici v severních Čechách, protože chceme mít komplexní portfolio a být aktivní i v logistice. Hodně se věnujeme našemu realitnímu fondu, který jsme loni spustili a s nímž chceme letos jít mezi investory. 

Jak fond funguje, jaká aktiva do něho vkládáte?

V tento okamžik je tam obchodní centrum Palác Pardubice a administrativní budova Envelopa Office Center. Časem do něj vložíme další nemovitosti, například úspěšné obchodní centrum Galerie Šantovka. Portfolio fondu bude sestávat ze špičkových projektů, které dnes na trhu dokazují, že mají významnou hodnotu. Důvod, proč jsme fond vytvořili, je jednoduchý. Zaprvé se chceme podělit o úspěch těchto nemovitostí s investory. A zadruhé nám to přinese nové zdroje financování, díky kterým můžeme rychleji nastartovat naše další projekty.

Jedná se o fond kvalifikovaných investorů?

Ano, fond je zaměřen na kvalifikované investory, kteří chtějí zhodnocovat své finance. Půjde o korunový fond, ale jsme schopni tam realizovat i eurové nemovitosti. Správcem fondu je společnost Amista. V horizontu pěti let plánujeme dosáhnout velikosti fondu přes miliardu eur.

Prostředí pro investování do nemovitostních fondů je zajímavé. Může ho něco ohrozit?

Náš fond je postaven trochu jinak než většina jiných. Pracujeme pro investory s garantovaným výnosem. Druhá věc je, že nechceme tvořit monofunkční fond, ale chceme v něm zastoupení různých typů nemovitostí, abychom diverzifikovali a rozmělnili riziko. Do našeho fondu sami investujeme, což je nejlepším důkazem, že tomuto instrumentu věříme.

Loni se nemovitostní fondy přeceňovaly směrem dolů. Daří se letos tomuto segmentu? Nemůže vás potkat totéž?

Opakoval bych se. Tvoří-li portfolio špičkové nemovitosti s promyšlenou koncepcí a léty prověřeným výnosem, něco takového nehrozí.  

Dá se říct, které nemovitosti nejsou tak výnosné? Obsazenost kanceláří není tak vysoká. Dá se konstatovat, že se jim nedaří tolik proti rezidencím a obchodním centrům?

Dílčí neúspěchy na trhu komerčních realit jsou, jde ale spíš o důsledky covidové éry a o pomalý návrat lidí do práce. Řada společností přenastavila své fungování, zavedly se home officy a podobné modely provozu. Obory typu IT nebo bankovnictví prošly transformací. V regionech ale kvalitních kancelářských prostor moc není. V Olomouci jsme otevřeli první „áčkovou” budovu a máme obsazenost 80 procent. Takže zájem je. Určitě ale platí, že vyjednat dnes smlouvu trvá déle než dřív.

Čím to je? 

Opatrnost, různé restrikce v korporacích, zkostnatělost. I kancelářský trh projde dílčími změnami v délce smluv. Banky dnes chtějí, abyste s nájemci podepisoval dlouhodobé smlouvy. Nájemci ale chtějí délku smluv naopak zkracovat, chtějí být flexibilnější. Proto máme také coworkingový projekt Freework, jehož skvělé výsledky potvrzují, že tento přístup firmám opravdu vyhovuje.

Google, prázdný SAP v Praze… Technologické firmy z kanceláří odcházejí a někdy nepomáhají ani coworkingy. Je to konec jedné korporátní éry?

Já myslím, že je to o tom, kde se tyto kanceláře nachází. Atraktivní místa v Praze jsou plná. Proto i my děláme projekty pouze v lokalitách, které dávají smysl.

Jaké prostředí je na Olomoucku? Řešili jsme nízkou flexibilitu povolovacích procesů. Je to silně ovlivněno tím, kdo vládne, sedí na úřadě? 

Jak se říká: „Doma není nikdo prorokem.“ Tím, že jsme olomoucká firma a jsme tam doma, jsme pod mnohem větším drobnohledem. Naše projekty jsou zde výraznou součástí života města.

Zároveň máte v Olomouci už historii a jméno. Nemělo by si vašich iniciativ město víc vážit? 

To je dobrá otázka. Máme řadu příznivců, ale také odpůrců. Vždy říkám, že kdo nic nedělá, nic nepokazí. Pokud vzbuzujete emoce, je to dobře, protože žijete. 

Jaký projekt vzbudil u vašich spoluobčanů největší emoce?

Nejvíc asi projekt výškové stavby Šantovka Tower. Podle mě jde ale o uměle vytvořený problém, jehož vznik podnítila skupina aktivistů. Kdo Olomouc zná, ten ví, že projekt městu rozhodně neuškodí. Soud již několikrát potvrdil, že pravda je na naší straně. Jeden můj kamarád architekt říká, že někteří lidé by město nejradši zakonzervovali, udělali z něj Mukačevo. S tím se nechci smířit.

Mají regiony v Česku budoucnost?

Regiony jsou stále podceněné, ale příští dekáda jim bude patřit. Víc institucí a společností se bude do regionů stěhovat a my na tento trend reagujeme s předstihem.

To, jak složité nebo jednoduché je budovat byznys, závisí na politickém cyklu, úřednících, aktivistech?

Každý, koho jste zmínil, na to samozřejmě může mít vliv - někteří úředníci, aktivisté, samozřejmě i politika do toho určitě vstupuje. Ohledně projektů a jejich komunikace se snažíme být vždy transparentní. A i přesto mnohdy o projektech kolují nesmyslné příběhy.

Mohou do úspěchu nebo neúspěchu výstavby vstoupit příští regionální volby?

Nemůžu se na to dívat prizmatem toho, že teď je na radnici ta či ona politická reprezentace a já to musím proto dělat jinak. Projekty realizujeme napříč volebními obdobími. Je důležité, aby nás politická reprezentace pochopila, začala naši aktivitu, pomocí které chceme rozvíjet život ve městě, podporovat. Zkrátka jde o to, abychom s ní našli společnou řeč.

V červenci nabude účinnosti nový stavební zákon, který slibuje výrazné zjednodušení povolovacích procesů. Jste za tento zákon rád?

Ano, za zjednodušení jsem rád, i když stále nevíme, jak to celé dopadne. Problém vidím také v tom, že se do řízení mohou hlásit podle zákona různé spolky, kteří za projekt ve finále nenesou žádnou ekonomickou odpovědnost. A když se něco dlouho táhne, zvyšují se náklady a výstavba se prodražuje. Projekty tím trpí. Problém je také v územním plánování, které je přeregulované. Když to řeknu s nadsázkou, úřady vám pomalu budou diktovat barvu fasády. Ta regulace je enormní. 

Když se ještě vrátíme k Olomoucku – vy máte nějakou představu, kam by toto město mělo z hlediska rozvoje směřovat?

Já se na to dívám tak, že Olomouc si zaslouží kvalitní architekturu. Město má obrovský potenciál díky historickému dědictví, umístění, univerzitě. Řada věci tam však chybí: kvalitní sportoviště, kulturní infrastruktura, dostatek kvalitního bydlení, kvalitní kanceláře. Proto se snažíme přemýšlet nad tím, aby naše projekty byly nadčasové. Když jsme dělali Šantovku, tak jsme slyšeli, že už je trh retailu saturován, že se projekt nemůže uživit, že jsme špatně zvolili lokalitu a tak dále. Dneska patří Šantovka mezi deset nejúspěšnějších obchodních center v Česku.

Spolupracujete i se světovými architekty, za vašimi projekty stojí londýnský architekt Robert Bishop nebo studio Chapman Taylor. Někteří architekti mají svoje manýry. Jaká je s nimi spolupráce?

Můj vztah s architekty je o chemii, musí mi lidsky sedět. Robert Bishop je úžasný člověk. Je kreativní, přemýšlivý. Má po světě spoustu realizací a nám se s ním spolupracuje velice dobře. Je to typický Angličan, ryzí gentleman. Dívá se na to, jak se mění chování a hodnoty u různých generací. Není pro něj ostudou, že dělá něco v regionu. Naopak je na to pyšný. Určitě bych nechtěl spolupracovat s někým, s kým bych si nerozuměl. 

Spoluvlastníte zámek s vinařstvím Château Escot v Bordeaux. Máte k vínu vztah, nebo je to čistě byznys?

Víno je součástí mé životní filozofie. Je to i můj koníček. Dívám se na víno jinak než klasický konzument. Zajímám se, jak vinař své víno vyrábí, jak se stará o vinice, co všechno je za jeho prací. Je pak fascinující si uvědomit, jakou cestu víno ujde, než se dostane na váš stůl. Vidím v tom paralelu s developmentem. Než dobrý projekt ožije, je za tím také spousta úsilí a práce. Proto obdivuju a respektuju umění vinařů.

Jezdíte tam? 

Snažím se tam jezdit poměrně často a dohlížet na to. Partnerem v projektu je můj kamarád, který se zabývá dovozem francouzských vín do Česka už přes dvacet let. On se stará o výrobu a obchod, já o development.

Dají se na tom vydělat peníze? Vinaři kolem Bordeaux často nemají prostředky na to exportovat dál než do regionu.

Myslím, že je těžké od samotného prodeje vín očekávat výrazný výdělek. Musí to být kombinace činností, které ve vinařství můžete realizovat. Kombinace výborného vína a kvalitního ubytovacího zázemí vytvoří dobrou turistickou destinaci pro milovníky vín. A pokud máte správné vinice a staráte se o ně, tak jejich hodnota roste. Od roku 2019 se v této oblasti zvýšila cena pozemků o více než 50 procent. Přikupujeme další  kvalitní parcely, vysazujeme na nich vinice, abychom pracovali jen na těch nejkvalitnějších půdách. Dělá mi radost, když se věci zlepšují a posunují kupředu.