* E15: Jak vás napadlo vstupovat do kancelářského sektoru na samotném prahu krize? Nebo bylo načasování souhrou náhod? Trefili jste se přímo do momentu, kdy kancelářský trh začal padat.
Bylo by teď krásné říct, že jsme to měli strategicky promyšlené. Částečně to bylo výsledkem delšího plánování a částečně šlo o štěstí. V roce 2007 jsme si uvědomili, že pro developera, který chce být dlouhodobě na trhu, je důležité stát na více pilířích. Tento krok se nám vyplatil. Seděli jsme tady a říkali si, že trh se posouvá od obchodování s byty k obchodování s bydlením. A v momentě, kdy se bavíme o bydlení jako celku, tak je třeba vzít v úvahu nejen kvalitu bytu, ale také okolí, vybavenost službami a celkové prostředí. Inspirovali jsme se v zahraničí u úspěšných lokalit a projektů, které mixují bytovou, kancelářskou a obchodní výstavbu. Proto jsme se vrhli do takzvaného city developmentu. Chceme vytvořit prostředí, kde se přes den pohybují lidé kvůli práci a ráno a večer zase jiní lidé vyrážejí z domova do zaměstnání a vracejí se, díky čemuž je tam stále dostatečná frekvence pro rozvoj služeb a obchodů.
* E15: Jak dlouho jste sbírali pozemky pro Západní Město, jež má celkem zahrnovat více než tři desítky hektarů?
Je to kombinace přímého vlastnictví a opcí nebo smluv, které nám zaručí možnost dokupovat pozemky. Sjednocení pozemků trvalo tři až pět let. Pak následuje období dvou tří let, kdy musíte projít povolovacími procesy, celkovou urbanistickou a architektonickou studií a přípravou jednotlivých projektů, takže se dostanete do období šesti až osmi let předtím, než začne výstavba prvního projektu.
* E15: Jak se vám během čtyř let podařilo přitáhnout do původně neznámé lokality tři silné nájemce – Siemens, Komerční banku a Vodafone, navíc v době oslabené poptávky?
Je to kombinace velké energie a úsilí a na rovinu říkám, že i štěstí. O časování projektu Západního Města jsme rozhodovali v roce 2007, tedy před realitní krizí. A zvolili jsme koncept, který z dnešního pohledu byl velmi rizikový. Na začátku jsme se rozhodli vybudovat kancelářskou část o rozloze 50 tisíc metrů čtverečních. To už by se dneska asi nikdo neodvážil. Nám to na druhé straně umožnilo, že jsme měli spekulativní výstavbu v době, kdy přišla krize, a měli jsme co nabídnout potenciálním nájemcům. Měli jsme tým architektů a projektantů, kteří byli schopni rychle a variabilně pracovat s poptávkou, a tam si myslím, že leží jádro úspěchu. Odpovědět firmám na všechny jejich otázky a požadavky v tom, jak má vypadat moderní ekonomická a ekologická kancelářská budova.
* E15: Jak moc vám nahrálo, že dosud nezačaly avizované projekty na velkých územích bývalých pražských nádraží, Rohanského ostrova či Vysočan?
Jsme jediným developerem, který oznámil rozvoj velkého území a opravdu jej realizuje. Bezesporu je to jedna z našich výhod. V každém podnikání platí, že ten, kdo je první, tak z toho těží.
Oživení na dohled
* E15: Podle mezinárodní firmy CBRE se realitní investoři loni nejvíc obávali slabé poptávky a další vlny recese. V letošním únorovém průzkumu jim dělaly starosti hlavně omezené dluhové financování, růst úrokových sazeb a inflace. Platí to ještě? Poptávka je stále nízká, návrat krize se skloňuje v posledních dnech v každých zprávách.
Jako developer budu zase podezřelý z přílišného optimismu, ale jsem přesvědčen, že deklarovaná nízká poptávka vychází z toho, že je měřena dokončenými transakcemi nebo budovami. Jsem optimista, protože vidím řadu připravovaných poptávek.
* E15: Říkáte připravovaných, ale je otázka, zda jde o sondování možností, anebo o reálná rozhodnutí přestěhovat se do nových prostor.
Jasně, ale to všechno je jen otázka pocitu. A můj osobní pocit je, že velká část klientů, kteří teď poptávají projekty, už nehledá argumenty pro obnovení stávajících smluv, ale začínají opravdu zvažovat stěhování. K optimismu mě vede i stále nízký objem nových kanceláří ve srovnání se západní Evropou. A také na našich projektech vidíme, kolik se dá přestěhováním uspořit. Efektivitou a uspořádáním v nových budovách lze ušetřit 30 až 50 procent plochy na zaměstnance. To teď firmy zajímá, ne celková plocha, ale plocha na zaměstnance. K tomu se přidávají snížené provozní náklady a vyšší komfort v kancelářích.
* E15: Teď si děláte přímo reklamu.
Opravdu narazíte na klienty, kteří řeknou, že nechtějí sedět v budově, kde jsou 15 let staré filtry klimatizace, že nechtějí mít nemocné zaměstnance. Tyto argumenty jsme dřív moc neslýchávali.
* E15: Jednáte o prodeji dalších kancelářských budov ve Stodůlkách?
Zatím ne. Máme obchodní politiku, že pronajaté budovy prodáváme, ale chceme mít nejdřív obsazené určité množství ploch, konkrétně mezi 80 a 90 procenty budovy. Loni jsme prodali CPI sídlo Siemensu a předpokládám, že zhruba na přelomu roku začneme připravovat prodej sousedního objektu. Příští rok dále plánujeme dokončit výstavbu pro Komerční banku a zahájit stavební práce pro Vodafone.
Za méně peněz menší byty
* E15: Navzdory ujišťováním vás developerů, že ceny bytů už klesat nebudou, se hladina ještě neustálila.
Záleží na lokalitě, velikosti a standardu bytu. Je velmi populární psát o tom, že ceny bytů šly dolů. Samozřejmě šly, protože developeři ve střednědobém horizontu zareagovali na poptávku po levnějším bydlení, ale u řady projektů se dosáhlo nižší ceny tím, že se projekty upravily.
* E15: Ale ne vždy, kvůli ochlazení trhu jsou dnes v prodeji tytéž byty jako na počátku krize a jejich ceny jsou skutečně o desítky procent nižší.
To je obecně největší riziko developmentu, čas mezi tím, kdy plánujete a kdy jste schopni projekt reálně prodávat. Když dnes připravujeme úplně nový projekt, tak se dostane na trh za tři roky. Musíme tedy předvídat, jak bude trh vypadat v té době. Když se z měsíce na měsíc změní poptávka, tak první, co může developer řešit a řídit, je marže. A to se skutečně v letech 2007 a 2008 stalo a byty plošně zlevnily. Ale pak nastalo další období, kdy už developeři, nebo alespoň my, měli čas přizpůsobit projekty situaci na trhu.
* E15: Jak?
V kratším období úrovní standardů, tom delším i velikostí bytů. K tomu se trh ještě víc rozdělil na segmenty, tedy na levnější, středně drahé a dražší projekty.
* E15: Váš segment je který?
Vždycky jsme byli developerem pokrývající mainstream, to znamená od startovacího bydlení pro mladé rodiny až pro byty střední a vyšší kategorie. V dnešním portfoliu nemáme luxusní výstavbu a ani tu nejlevnější.
* E15: Jak se měnily dispozice bytů?
V letech 2001 až 2007 rostla každý rok průměrná velikost. Naopak od roku 2007 do 2010 průměrná velikost prodaného bytu klesla. V roce 2007 to bylo 66 metrů čtverečních, letos to bude kolem 61 metrů čtverečních. Hodně to souvisí s politikou poskytovatelů hypoték. Jestliže klient měl k dispozici hypotéku, jež kryla 90 procent ceny nemovitosti, tak ho až tolik netrápilo, že utratí víc za o něco větší plochu bytu. Pokud je to dnes polovina, tak už jde o klientovy úspory, a tudíž chce menší byt. Zmenšují se také plochy teras a balkonů, které jsou méně žádané. Jinak je stále největší zájem o byty 2+kk, ale jsou menší.
* E15: Přede dvěma lety jste zařadili do nabídky levnější byty, jejichž vnitřní úpravy si klient může dodělat sám, například podlahy, kuchyňskou linku nebo i příčky. Pokračujete v tom?
Aktuálně ne.
* E15: Pak jste naopak přišli s kompletně zařízenými byty. Když to dnes srovnáte, po čem byla vyšší poptávka?
To se dá těžko říct. Zkrátka existují klienti, kteří si rádi počkají, aby si mohli byt sami vybavit, a ti, kteří si vezmou už zařízený byt třeba z toho důvodu, že se potřebují rychle přestěhovat.
* E15: Zařízené byty nabízíte dál?
Ano, pokračujeme v tom. Co ale pozorujeme jako silný trend, je posun k dokončeným bytům. V době, kdy se píše jeden měsíc, že byty už nebudou klesat, a další, že budou klesat, tak je logické, že se posunula poptávka lidí, kteří se potřebují přestěhovat, k hotovým bytům.
* E15: Soustředíte se na velké projekty. Myslíte, že se v budoucnu ještě vrátíte ke komornější bytové výstavbě?
V momentě, kdy jsme ve větším území, tak můžeme výrazně ovlivňovat okolí domů, což nás láká, a proto v tom chceme pokračovat. Nicméně pokud se naskytne příležitost postavit v zajímavé lokalitě individuální projekt, tak se tomu nebráníme. Ale půjde o doplňkovou výstavbu.
* E15: Už delší dobu si pohráváte s myšlenkou nájemního bydlení.
Všichni hovoří o tom, zda bude v Česku fungovat, nebo nebude, ale málokdo se zabývá jeho podstatou. Nájemní bydlení funguje v jiných zemích hlavně proto, že tam je vysoká mobilita pracovních sil. Když se podíváte na současnou střední generaci managementu a zaměstnanců na vyšších pozicích, tak se výrazně posouvá k vyšší mobilitě. To nahrává budoucí poptávce po nájemním bydlení.
* E15: Ale z pohledu investora se stále jako atraktivní nejeví.
Mohlo by vynášet 3,5 až čtyři procenta ročně, což je oproti kancelářským budovám, které nosí 6,5 až sedm procent, výrazně méně. Ale proč? Protože zatím neexistují projekty, jež by byly specificky navrženy pro tento účel. Když koupíte byt na pronájem, tak je to něco jiného, než když připravíte celý bytový projekt pro nájemní bydlení. Máme nachystaný koncept a jediné, co chybí jako poslední článek, jsou investoři, kteří budou mít zájem o dlouhodobou údržbu bytového portfolia.
* E15: A právě to je klíčový problém. Nebo se už blíží jejich příchod?
První jsou ti dravci a spíš fyzické osoby, které mají portfolia starších bytů. Měli jsme jednání už s několika institucionálními investory, kteří pokukují po českém trhu. Jsou to investoři, kteří působí v Německu nebo Rakousku. Je to i otázka legislativy a podpory státu pro tento typ projektů, a to zejména v oblasti garancí za výstavbu nájemního bydlení.
* E15: Je nová koncepce nájemního bydlení, kterou chystá ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), nějakým výrazným posunem?
Přiznám se, že jsem ten koncept neviděl v konečné podobě. Nejlepší by bylo inspirovat se v zemích, kde nájemní bydlení funguje, například v Německu nebo ve Francii.
Tomáš Pardubický (37)
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. V roce 1997 se zapojil do manažerského týmu, který založil eBanku (tehdy Expandia banku), tu opustil v roce 2001 z pozice generálního ředitele. Jeho dalším zaměstnavatelem byla společnost PricewaterhouseCoopers, kde vedl poradenství pro finanční instituce. Poté přešel do Komerční banky na pozici výkonného ředitele pro oblast organizace a řízení projektů. Od roku 2007 je generálním ředitelem Finep Holding, SE.
