E15: Velcí developeři si za minulý rok pochvalovali prodeje nových bytů. Odpovídá to realitě?
Prodeje byly v roce 2012 na slušné úrovni. Něco jiného však je, když se podíváme, za jaké ceny a za jakých podmínek se prodává.
E15: Proč začali lidé více nakupovat?
Je v tom více aspektů. Základním parametrem všech kupujících je cena. A ceny nemovitostí obecně klesly na relativně nízkou úroveň. Kvůli špatné hospodářské situaci máme také historicky nejlepší podmínky hypoték, což je další faktor podporující prodeje.
E15: Odrážejí se nízké ceny na maržích a ziskovosti developerů?
To je přímá úměra. Když prodáváte slušně a rychleji, je marže nižší. Nebo je vaším hlavním cílem dosáhnout plánované marže, ale potom už slevy nejsou takové a prodeje jdou pomaleji. Takže jde samozřejmě o spojené nádoby.
E15: Jaká je vaše politika?
Chceme dosáhnout plánovaných marží, ale musíme reagovat na trh a konkurenci. Marže se však také liší projekt od projektu. Závisí to mimo jiné na ceně pozemku či projektu, v čemž jsme částečně hendikepováni, protože jsme proti konkurenci vstoupili na trh mnohem později – naše společnost na pražském trhu rezidenčních nemovitostí působí pět let. Zatímco ti, kteří začali před patnácti až dvaceti lety, si tehdy nakoupili pozemky za velmi výhodné ceny a můžou z toho dnes částečně profitovat. My však musíme nakupovat za současné ceny. Jestliže obecně šly ceny nemovitostí dolů, u pozemků a projektů v Praze tomu tak není. Všichni si totiž bohužel ještě připočítávají budoucí výnosy developera a z toho si počítají svou cenu. Což je trošku nestandardní.
E15: Jak vysoké jsou dnes na trhu marže?
Nevidím do účetnictví jednotlivých firem, ale co vím, obvyklé jsou marže kolem deseti procent. Protože nižší marže znamenají, že developer už nevydělá nic.
E15: Pokračuje trh letos v loňském růstovém trendu?
Letošní prodeje jsou podle nás o něco horší než v roce minulém. Hospodářský růst nenastal a nezdá se, že by se to po zbytek roku mělo zlepšit. Prodejům však hlavně nepomáhá nejistota. Lidé ani firmy nevědí, co bude, a nikdo se do investic nehrne, což dopadá i na rezidenční trh. Avšak i v této situaci chceme letos prodat 150 až 200 bytů.
E15: Často se skloňují ležáky, tedy postavené byty, které dlouho marně hledají kupce. S tím problém nemáte?
Máme vyprodáno zpravidla do šesti měsíců po dokončení. Stále však platí, že prodat byt je nyní poměrně náročné. Doba developerů, která tu byla ještě před pár lety, nemohla vydržet dlouho. Dnes je jednoznačně doba klientů a ti jsou právem velmi nároční, protože často jde o jejich životní investici. Klienti se v současnosti na trhu dobře orientují a vědí, co chtějí.
E15: Jak dlouho nyní trvá celý developerský cyklus od začátku projektu do jeho vyprodání?
To záleží na tom, kde je začátek projektu. My obvykle kupujeme přímo projekty, které už mají třeba územní rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že povolovací proces je poměrně složitý a často potřebujeme záměr ještě upravit podle svých představ, trvá celý cyklus rok a půl až dva roky. Nejsložitější je ovšem cesta k získání všech povolení, což může celý proces značně prodloužit. Zatím se nám nestalo, že by jej povolovací fáze zkrátila.
E15: Proč nakupujete již připravené projekty místo pozemků?
Musíme se řídit nabídkou a poptávkou. Nemáme zájem o pozemky zcela na okrajích měst, chceme parcely s velmi dobrou dopravní dostupností. Zajímá nás prstenec mezi historickým centrem a okrajem Prahy. Tam bohužel výběr pozemků vhodných k developerské zástavbě není příliš velký. Většinou už tedy kupujeme parcely, na nichž proběhl „predevelopment“, to znamená, že určité firmy získaly k projektu potřebná povolení a pak ho takto za vyšší cenu prodávají. Takže jde o nutnost. Výhodu to má v tom, že zkrátíme developerský proces, a je to i jistější z hlediska řízení rizik.
E15: Jakou máte zásobu pozemků?
Máme připravené parcely zhruba na dva roky dopředu. Tato zásoba by nám měla umožnit, abychom kolem roku 2016 uváděli v závislosti na ekonomické situaci na trh ročně 450 až 500 bytů. Prodeje by s tím měly jít ruku v ruce.
E15: V jakých lokalitách projekty připravujete?
Zahájili jsme druhou etapu našeho projektu Koti Hyacint v Modřanech, kde chystáme ještě třetí a čtvrtou fázi. Tato etapa zahrnuje dva bytové domy, z nichž jeden je nízkoenergetický s průkazem energetické náročnosti B a druhý v pasivním standardu s průkazem energetické náročnosti A. Nedaleko odtud stavíme čtyři bytové domy projektu Koti Braník, ve výstavbě je také komornější projekt Koti Hostivař II. Další projekt máme na rozhraní Vinohrad a Malešic, výstavbu chystáme v Motole. Jednáme také o dalších akvizicích, abychom měli v Praze širší záběr.
E15: Lákají vás nějaké jiné části bytového trhu typu nájemního bydlení či bytů pro seniory?
Zájem o nájemní bydlení se sice asi kvůli ekonomické situaci a nezaměstnanosti zvedne, pro nás to však není. YIT je totiž společnost kotovaná na burze, takže má nastavené investiční parametry, a naši akcionáři nedovolují dlouhodobé investice, kterou nájemní bydlení je. Něco jiného už však je seniorské bydlení, družstevní byty nebo rekreační bydlení. Tam se nyní rozhlížíme a řešíme, zda do těchto segmentů vstoupit.
E15: Co chystáte v oblasti podnikatelských nemovitostí?
YIT se mezinárodně věnuje i komerčním nemovitostem, my se ale nyní soustředíme hlavně na výstavbu bytů. Jinde se začneme rozhlížet nejdříve za tři roky. Vždycky zajímavý bude kancelářský trh. Vzhledem k tomu, že jsme průmyslová země, bude důležitý i development industriálních nemovitostí. Ale to je zatím v rovině úvah, nikoli cílené činnosti.
E15: Jste jedním ze dvou rezidenčních developerů, který může využít financování od své matky. Za jakých podmínek se to děje?
Vše se děje na podnikatelské bázi, protože dnes vám zadarmo nikdo nic nedá. Takže ani my peníze úplně zadarmo nemáme. Máme je však za dobrých podmínek a jsou pro nás přístupnější, než když se postupuje přes projektové financování a klasické bankovní úvěry.
E15: Nakolik finští vlastníci mluví do vašeho byznysu?
Každý si samozřejmě své peníze a majetek kontroluje. Jako jednatel mám však poměrně velké pravomoci. Například u mezinárodních společností není příliš obvyklé, že bych vedle svého nepotřeboval ještě podpis některého z partnerů. To je velká důvěra, jíž si velice vážím. Jakékoli nákupy a investice ovšem musí být schválené z Finska.
E15: Čerpá už YIT z Česka nějakou dividendu?
To jsme zatím příliš neřešili. Nyní jsme oslavili pět let působení na českém trhu, z toho nejméně rok a půl byla recese, která všechny zaskočila. Takže naše podnikání můžeme reálně počítat zhruba na tři roky, což je v developmentu poměrně krátká doba. V začátcích jde navíc vždy o větší investice. Čas na dividendu ale určitě přijde. YIT chce, abychom byli co nejdříve v kladných číslech. Pevné termíny ovšem stanoveny nemáme.
Vladimír Dvořák (56) V devadesátých letech se pustil do podnikání v oblasti projektového řízení. Od začátku spolupracoval se skandinávskými společnostmi. Nejdříve rozjel joint venture s finskou Haka Oy a poté ve spojení se Skanskou přivedl tuto švédskou skupinu na český trh ještě předtím, než koupila IPS. V roce 2008 spojila jeho společnost Euro Stavokonsult síly s finskou skupinou YIT.
