Avšak také nákupní centra nahlodává zub času. A tržby si udrží jen tak, že se pustí do výrazných přeměn. Walter Wölfler, šéf maloobchodní divize poradenské společnosti CBRE pro střední a východní Evropu, očekává například zeštíhlení hypermarketů. „Budou se zmenšovat, protože doba prostě není vhodná pro fungování hypermarketu o deseti tisících metrech čtverečních,“ říká tento přední evropský odborník na maloobchod.
E15: Jak ovlivní budoucnost obchodních center stále oblíbenější nakupování na internetu?
Mnoho lidí nenakupuje jen proto, aby věc získali, ale chtějí s ní mít spojenou také určitou zkušenost. Chtějí si věc vyzkoušet, osahat, chtějí si během nákupu dát kávu. A to internet nenahradí. Ovšem obchodníci už musí být přítomni také na síti, což je pro zákazníka přidaná hodnota. Cílem by ale mělo být přilákat spotřebitele do kamenného obchodu.
E15: Nehrozí, že určitý druh obchodů kvůli konkurenci internetu vymizí?
Když se podíváme například na knihkupectví s průměrně širokou nabídkou, obávám se, že s internetovou konkurencí typu Amazonu příliš soupeřit nemohou. Už se ale objevují specializovaná knihkupectví zaměřená například na historii či prodejny kombinované s kavárnou nebo barem. Totéž platí pro elektroniku. Když se prodejcům elektra podaří přiblížit své ceny k těm na internetu a k tomu přidají dobrý servis a poradenství v prodejně, mohou e-shopům konkurovat.
E15: V nedávno zveřejněné studii CBRE uvedla, že na maloobchodním trhu nyní zažívají turbulentní časy spotřebitelé, obchodníci, developeři i investoři. Co tato situace dělá s trhem?
Ve střední a východní Evropě jsou stále země, které zažívají těžké časy, například Maďarsko nebo Rumunsko. Ale mám dojem, že už i tyto problémové země své dno našly. Například v Maďarsku letos v prvním pololetí tržby nájemců v obchodních centrech začaly mírně růst. V Česku vidíme v nákupních centrech určitý tlak na nájemné, celkově je však situace stabilní.
Prvním místem je pro člověka domov, druhým místem pracoviště a třetím místem je právě nákupní centrum, kde se potkáváte s lidmi a žijete sociálním životem
E15: Ale asi nepředpokládáte, že například v Česku se bude stavět tolik maloobchodních ploch jako před krizí.
Nebude tolik nových nadregionálních center, protože jimi je trh poměrně naplněn. Spíše můžeme čekat například budování menších nákupních center uvnitř měst. Asi také přijde vlna modernizací stávajících obchodních center. Je tu hodně center v dobrých lokalitách, ale v současnosti je často tvoří jen hypermarket s malou nákupní galerií, a to už není to, co zákazníci vyžadují.
E15: Co se stane s hypermarkety?
Budou se zmenšovat, protože doba prostě není vhodná pro fungování hypermarketu o deseti tisících metrech čtverečních. Hypermarkety se sice vedle potravin snaží prodávat také například módu, ale nejsou tak úspěšné jako jejich čistě módní konkurence. Řešením je pro ně návrat čistě k potravinám. A do uvolněného prostoru budou moci přijít noví nájemci, což udělá i ze starších center pestřejší místo. To je však úkol zhruba na příštích pět až deset let.
E15: Budou stále táhnout velká nákupní centra na okrajích měst?
CBRE nedávno udělala studii, v jejímž rámci oslovila v deseti zemích deset tisíc lidí. Jedním z hlavních zjištění bylo, že lidé stále upřednostňují nakupování ve městě. Nákup uvnitř měst podnikají lidé několikrát za týden. Do velkých nadregionálních obchodních center na okrajích měst pak jezdí průměrně jen jednou za dva až tři týdny. Současně spotřebitelé začínají stále více nakupovat přes internet, což se dotýká zvláště kamenných obchodů s elektronikou nebo knihkupectví, pomalu ale také i módy.
E15: Takže se přestane stavět?
To ne. Když se podíváme ve střední a východní Evropě včetně Česka na hlavní města, jistý potenciál pro nová obchodní centra v dobrých lokalitách tu stále je. Příliš prostoru pro novou výstavbu už ale není v regionech. Typickým příkladem míst poměrně nasyceného trhu je Liberec.
E15: Mohou všechna obchodní centra ve městech, kde je trh již nasycen, vydělávat a přežít?
To samozřejmě hodně závisí na vývoji ekonomiky. Ve srovnání s dalšími zeměmi střední a východní Evropy je Česko nejbohatší zemí. Pokud ale budeme srovnávat s Německem a Rakouskem, určitě vidíme potenciál pro další růst. Zvláště pokud bude růst příjem obyvatelstva. Otázkou je, zda tento růst bude dostatečně rychlý, aby z toho mohla těžit všechna centra. To však ještě neznamená, že ta méně úspěšná čeká konec. Jen se musí pustit do plnění svého úkolu – přitáhnout nové nájemce i zákazníky.
E15: Když mluvíte o nutnosti modernizace a oživení zvláště starších obchodních center, co to přesně znamená?
Takzvanou první generaci nákupních center tvoří obvykle velký hypermarket a pár menších obchodů na galerii. Tato centra ale nyní trpí v první řadě slabou pestrostí nabídky, takže jejich majitelé musí najít více místa pro více obchodníků. Důležité také je, aby se lidé do centra rádi vraceli. A to nejen kvůli nakupování, ale také kvůli společenskému životu nebo zábavě. To se neobejde například bez restaurací a kaváren, které řada center stále ještě postrádá. Některá centra se nevyhnou změně orientace na zcela nový segment zákazníků, další centra k tomu budou muset přidat změnu jména a celkové image. Při řízení centra musíte brát v potaz nákupní zvyklosti spotřebitelů, demografii, konkurenci a řadu dalších činitelů. To vyžaduje tvrdou práci, která se ale dlouhodobě z hlediska tržeb i zisku vyplatí.
E15: Co máte ve své branži na mysli, když mluvíte o obchodních centrech třetí generace?
V této souvislosti rád používám pojem „třetí místo“. To je termín, který se dlouho používal spíše jen jako slogan, ale teprve teď se začíná naplňovat. Prvním místem je pro člověka domov, druhým místem pracoviště a třetím místem je právě nákupní centrum, kde se potkáváte s lidmi a žijete sociálním životem. Pro obchodní centra je proto důležité integrovat se do společenského života ve svém okolí. V neposlední řadě jde také o propojení centra s internetovým světem, například v podobě vyzvedávání zboží z elektronického nákupu.
E15: Chápou developeři a majitelé obchodních center, že je mají začít modernizovat? Není to jen zbožné přání realitních poradců?
Hodně vlastníků center už v tomto směru něco dělá. Když se ale vyskytne někdo, komu se do toho nechce nebo na to nemá peníze, je lepší takové centrum prodat a tuto práci pak odvede někdo jiný. A že nejde jen o ideu konzultantů, o tom svědčí řada modernizací, které vidíme například v Polsku nebo Rakousku.
E15: Kde je v tomto procesu vaše místo jako konzultantů?
Jde mimo jiné o projektové řízení. Oživení nebo rozšíření jakéhokoli obchodního centra je možné uskutečnit jen za jeho provozu. Nemůžete ho zcela zavřít, protože to by znamenalo ztrátu zákazníků, ztrátu nájemců i ztrátu tržeb. Avšak modernizovat a současně udržet centrum v chodu je skutečně výzva. A je to jeden z důvodů, proč to trvá tak dlouho.
E15: Je modernizace obchodního centra nákladná?
To se liší případ od případu. Například když potřebujete vyměnit klimatizaci a opravit střechu, určitě musíte počítat s větší investicí. Musíte se ale vždy ptát, jakou máte alternativu. Nedělat nic znamená, že vám postupně začnou klesat tržby z pronájmů.
E15: Výstavní skříní maloobchodu jsou vedle nákupních center také ulice, v nichž se koncentrují například luxusní prodejny. Jak se těm daří?
Takzvané „high-streets“ jsou stále poměrně dobře rozjetým segmentem maloobchodu taženého hlavně luxusem. Praha a ulice Na Příkopě je toho dobrým příkladem, podobné ulice najdeme i ve Vídni nebo Budapešti. Například ve Varšavě a Bukurešti už ale „high-streets“ nejsou, a to hlavně kvůli historickému vývoji těchto měst, byla totiž značně zničena během války. Většina maloobchodního života se tam soustředí do nákupních center.
E15: Zažije ještě i takové místo, jako jsou Příkopy, z obchodního hlediska nějakou proměnu?
Na Příkopě se můžeme nadít zajímavých věcí například od dokončované přestavby budovy bývalé ČSOB, zajímavý je i projekt Pánské pasáže. V podobné lokalitě v Budapešti byl před pár týdny otevřen obchodní dům s luxusem, který tam přitáhl nové zákazníky například z řad turistů.
E15: Můžeme v Česku očekávat příchod nových zahraničních značek, nebo už je trh nasycený?
Určitě tu prostor ještě je. V každém nákupním centru jsou obchody, kterým se daří hůř než ostatním, a právě je může vystřídat někdo nový, kdo tu vycítí příležitost. Samozřejmě to ovlivňuje i demografický vývoj. Dosud se většina nováčků na trhu zaměřovala na mladé lidi, stárnutí populace ovšem může přitáhnout nové značky orientované na starší zákazníky.
Walter Wölfler (51) Má za sebou už více než 25 let praxe v evropském maloobchodu a maloobchodních nemovitostech. Před příchodem do CBRE působil v přední manažerské pozici v rakouské skupině Immofinanz, kde se mimo jiné podílel na rozšíření obchodních center v Polsku a Rumunsku, dobře v této době poznal také Českou republiku.
