Podlehnou nákaze i ceny nemovitostí? | E15.cz

Podlehnou nákaze i ceny nemovitostí?

Podlehnou nákaze i ceny nemovitostí?
Dlouhá třída
• 
ZDROJ: profimedia

Nicole Gawlasová

Ještě nedávno představovaly rostoucí ceny nemovitostí téma, která plnilo titulní strany novin. V současné chvíli je však nahradilo rozšiřování koronavirové nákazy a s ní související karanténní opatření. Ta budou mít významný vliv na budoucí vývoj ekonomik. Projeví se ekonomické zpomalení také v cenách nemovitostí?

Světovou ekonomiku čeká v letošním roce útlum. Takový scénář se nevyhne ani České republice, jejíž HDP by dle společnosti Deloitte mohlo poklesnout až o 10 %, a to v porovnání s předchozím rokem. Důvodem nepříznivého vývoje hospodářství budou jednak karanténní opatření, která způsobují, že mnoho podniků je nuceno pozastavit svou činnost, ale také pokles poptávky v důsledku obav domácností a podnikatelů z budoucí příjmové situace. Uvedené se pak dotýká rovněž trhu s nemovitostmi. Developerské firmy zaznamenaly pokles prodejů a realitní kanceláře úbytek klientů, kteří by měli zájem o uskutečnění prohlídek. Jako by se najednou zastavil čas a všichni vyčkávali, jaký vývoj přinesou následující dny. Bude určující zejména rychlost ekonomického oživení, ale také vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů či kupní síla domácností. V Praze pak svou roli sehraje i stále přetrvávající nedostatek volných nemovitostí, který pramení ze zvýšeného zájmu o bydlení v metropoli, jež svým občanům poskytuje rozsáhlé studijní a kariérní příležitosti. 

V současné chvíli se všichni tážou po budoucím vývoji. Krátký pohled do minulosti však neuškodí. Faktory, které napjatou situaci na českém trhu nemovitostí způsobily, budou totiž podstatné i pro prognózování budoucích cen bydlení. Ty v posledních letech dosáhly svých historických maxim, kvůli nimž se staly středem zájmu i zahraničních deníků. Kde však hledat viníky takového vývoje? Za nepříznivou situací stojí mnoho proměnných, a to jak na straně nabídky, tak poptávky. Významným indikátorem, jenž v minulých měsících poháněl ceny nemovitostí vzhůru, byla zejména nedostatečná nabídka nemovitostí způsobená zdlouhavým stavebním řízením.

Podle serveru Doing Business se Česko v otázce schvalování nové výstavby nachází na 157. místě a spadá tak do skupiny 40 nejhorších zemí světa. Ačkoliv by s nadměrnou byrokracií měla zatočit novela stavebního zákona, její úspěšné dokončení zapadlo v současné chvíli ve stínu koronavirové nákazy. Mimo to pak na straně nabídky vstupuje do hry omezené množství vhodných stavebních parcel, zdražující materiály či rostoucí mzdové náklady, když typickým znakem pracovního trhu byl ještě v nedávných dnech nedostatek pracovní síly, který vedl k významnému zvyšování mezd. 

Následný pohled na poptávkovou stranu odkrývá, že ceny nemovitostí táhne vzhůru také neutuchající zájem o vlastnické bydlení, který je v české povaze historicky zakořeněný. Zatímco 80 % Čechů žije ve své vlastní nemovitosti, v Německu je to polovina obyvatel. K naplnění snu o vlastním bydlení napomáhal i vývoj během minulých let. Ekonomika zažívala období konjunktury, trh práce byl značně napjatý, a tak firmy, které si chtěly udržet schopné zaměstnance, byly nuceny nabízet vyšší mzdy. Solidní kupní sílu domácností pak podpořily dostupné hypoteční úvěry, jejichž splátky dosahovaly často výrazně nižších úrovní nežli nájmy. Nízké úrokové sazby tak zrcadlily obecně uvolněné měnové podmínky centrálních bank, které vedle toho vedly k poklesu výnosů tradičních aktiv. Investoři se v důsledku těchto událostí ocitli ve značně komplikované pozici, kdy byli nuceni hledat ziskové příležitosti a vyvarovat se tak mnohdy záporným výnosům plynoucích například ze státních obligací. Jednu z takových příležitostí pak shledali na českém trhu nemovitostí. Slibné vyhlídky na budoucí zhodnocení, ale také pravidelný příjem z pronajímání představovali rozhodující faktory. A co víc, platformy typu Airbnb pak k jakémukoliv podnikání v oblasti pronájmů přímo vybízely. 

Nenáviděné Airbnb

Krátkodobé pronájmy jsou však nyní první na ráně a zažívají hořké důsledky uzavření hranic. Byty v centru velkoměsta zejí prázdnotou a jejich majitelé se pokoušejí sehnat vhodné podnájemníky pro dlouhodobé užití, a to i za ceny nižší, než jaké by žádali ještě před pár týdny. Další komplikaci pak pronajímatelům způsobují bezplatná storna, o jejichž poskytování rozhodla platforma Airbnb. Ta majitelům bytů sice ušlý zisk částečně kompenzuje, avšak ne příliš významně. Důvodem je, že samotné Airbnb si dodatečné náklady nemůže dovolit. Zakladatele platformy čeká příštích šest měsíců bez jakýchkoliv příjmů a vedoucí pracovníci přijdou o polovinu své mzdy. Ani pohled do budoucnosti není příliš optimistický. Zatímco jiná odvětví se těší z vyhlídek brzkého obnovení činnosti a pozvolného návratu do předkrizového režimu, majitelé bytů si na své zisky ještě počkají. Zejména proto, že krátkodobé pronájmy bývají prioritně poptávány zahraničními turisty a ti s ohledem na uzavření většiny hranic do naší země ještě určitou dobu nezavítají. 

Nicméně ani opětovné povolení volného cestování není zárukou úspěchu. Lze očekávat, že značná část cizinců se bude muset vyrovnat s poklesem svých příjmů v důsledku negativních dopadů karanténních opatření, a tak své cesty do zahraničí odloží. Mimo to mohou zdravotní rizika spjatá s cestováním vyvolat v mnoha lidech obavy, a ti se tak raději jakéhokoliv cestování zdrží. Někteří majitelé bytů určených ke krátkodobému pronájmu však na zotavení cestovního ruchu čekat nemohou. Proto své nemovitosti nabízejí tuzemským zájemcům či je rovnou prodávají. Problém však spočívá ve skutečnosti, že v současné chvíli jeví zájem o koupi bydlení jen málokdo. 

Můžeme být optimističtí?

Vývoj cen pronájmů tak vyvolává otázku: Nakazí se také ceny nemovitostí, nebo zůstanou vůči poklesu imunní? O příjem přijdou samotní podnikatelé, ale také jejich zaměstnanci, čímž bude docházet k poklesu kupní síly ekonomických subjektů. Délka trvání striktních omezení tak ovlivní, jak hluboká recese Česko postihne. Ekonomický propad by se v konečném důsledku dotknul i nemovitostního trhu. Domácnosti by snížily svou poptávku a stejně tak by učinila i část investorů. Jak uvádí realitní kancelář Remax Alfa: „Následný převis nabídky nad poptávkou by tak vedl k poklesu cen nemovitostí.“

S odstupem času mohou spotřebitelé realizovat takzvanou odloženou poptávku, která by se nevyhnula ani nemovitostnímu trhu. Zvýšený zájem o pořízení bydlení by dále podpořil i pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Snížení úroků sice mnozí očekávají, ačkoliv se shodují, že k němu dojde až v delším časovém horizontu. „Zkušenost z minulé krize ukazuje, že sazby hypoték výrazněji klesly, ale až s několika měsíčním zpožděním,“ uvádí například hlavní ekonom investiční skupiny DRFG Martin Slaný. 

V důsledku uvedených faktorů by tak ceny nemovitostí mohly po krátkodobém poklesu či stagnaci začít vykazovat opět rostoucí tendenci. Ve směru růstu by rovněž působilo i současné pozastavení schvalování nových projektů či zpomalení dokončování již zkolaudované výstavby, když uzavření hranic zapříčinilo mimo jiné i odliv zahraniční pracovní síly, na níž je stavební sektor závislý. V konečném důsledku by se tak mohla nedostatečná nabídka nemovitostí dále prohloubit a zapříčinit, že vlastnické bydlení se stane nedosažitelným luxusem pro stále větší počet obyvatel. Avšak platí, že žádný z odborníků není schopen události budoucích dnů předurčit se stoprocentní přesností.

 

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!