Americká investiční společnost Muddy Waters Research, která se zaměřuje na problémové firmy, si vzala na mušku realitní skupinu CPI Property Group. Tu ovládá český miliardář Radovan Vítek. Společnost Muddy Waters zpochybňuje účetnictví CPI, obviňuje ji z nadhodnocování aktiv a Vítka z toho, že se obohacuje na úkor firmy. (doplněno o reakci generálního ředitele CPI Property Group)
„Dospěli jsme k závěru, že majoritní akcionář CPI PG Radovan Vítek společnost drze drancuje, přičemž výrazně nadhodnocuje její aktiva. Corporate governance společnosti CPI PG je fraška,“ píše firma Muddy Waters, kterou řídí známý investor Carson Block, v úvodu svého reportu. Na ten upozornily Hospodářské noviny.
Block a jeho kolegové, kteří se specializují na takzvaný short selling (sázky na pokles ceny cenných papírů), také vyjadřují pochyby ohledně účetnictví CPI PG. Jejich vyšetřování naznačuje, že hodnota aktiv firmy neodpovídá skutečnosti. Proto se rozhodli otevřít na finančních trzích „sázku“ na pokles hodnoty dluhopisů vydaných Vítkovou skupinou.
Radovan Vítek patří díky svému realitnímu impériu k nejbohatším Čechům, e15 jeho jmění odhaduje na přibližně 150 miliard korun.
„Společnost Muddy Waters se tváří, že provádí výzkum, ale přitom těží ze shortování a bulvárních titulků,“ zareagoval na report David Greenbaum, generální ředitel CPI PG. „Opravdu trh věří jejich analýzám? Jakmile si přečteme celou jejich zprávu, odpovíme na všechna tvrzení a vysvětlíme jejich chyby.“
„Vzhledem k tomu, že jsme se rozrostli na společnost s aktivy přesahujícími 20 miliard eur, každá významná akvizice v posledním desetiletí proběhla transparentně a týkala se společností kótovaných na burze, které byly podrobeny kontrole z mnoha hledisek,“ dodal.
Po úterním otevření trhu klesl kurz akcií CPI PG na frankfurtské burze až o pět procent. Dolů zamířila i cena dluhopisů splatných v roce 2030 a dostala se nejníže od loňského roku, kdy byla emise vydána. Firma Muddy Waters však neuvedla, které dluhopisy využila pro svou krátkou pozici. CPI PG má více vydaných emisí.
V 50stránkové prezentaci, která je veřejně dostupná, firma Muddy Waters Research dále uvádí, že prošetřila obchody CPI v hodnotě přibližně 1,2 miliardy eur a dospěla k závěru, že zhruba polovina transakcí je podezřelá. Jejich problémovost má spočívat mimo jiné ve vyvádění peněz či aktiv, obchodech se spřízněnými stranami či v nekonzistentnostech v účetnictví.
„Navíc se domníváme, že naše vyšetřování není ani zdaleka úplné,“ dodávají lidé z Muddy Waters. Podle nich mohou být problémy spojené s účetnictvím a oceněním aktiv mnohem hlubší.
V jednom z příkladů Muddy Waters uvádí, že v roce 2014 skupina CPI PG prodala firmám spřízněným s Vítkem pozemky v Praze a v Řitce u Prahy za 14,2 milionu eur. V roce 2017 je pak měla CPI PG koupit zpět za 50,9 milionu eur. Přitom na pozemcích mezitím nedošlo k žádné developerské činnosti, která by je tak výrazně zhodnotila.
Vítek tak měl na úkor skupiny vydělat téměř 31 milionů eur. Podle Muddy Waters Vítek v roce 2014 neuvedl, že se jedná o transakci s firmami, které ovládá. Další podezřelé obchody se pak měly týkat dění okolo firmy CPI Hotels. Firma Muddy Waters také uvádí, že nákup soukromé luxusní lodě Hull 607 financoval Vítek z velké části z peněz skupiny CPI. A ptá se, zda k tomu byly dostatečné komerční důvody.
Report Muddy Waters vyšel v pondělí. Shodou okolností ve stejný den došlo k výměně na postu generálního ředitele CPI PG. Martin Němeček rezignoval a nahradil jej dosavadní finanční ředitel David Greenbaum.
Ve stejný den také CPI PG oznámila prodej chorvatské firmy Sunčani Hvar Nekretnine, která spravuje velkou část hotelů na ostrově Hvar. Jde o součást série prodejů aktiv, jimiž se Vítkova skupina snaží získat hotovost na snížení zadlužení, které nabobtnalo kvůli akvizicím v předešlých letech a v období vyšších úrokových sazeb znamená větší náklady na úroky. K růstu zadlužení významně přispěl i loňský nákup rakouských realitních firem Immofinanz and S Immo.
Jen v první polovině letošního roku CPI zrealizovala prodeje aktiv za 657 milionů eur. Ke konci června činilo čisté zadlužení CPI 10,1 miliardy eur, což bylo o více než 500 milionů méně než ke konci roku 2022.
Vítek je většinovým majitelem CPI Property Group s podílem kolem 90 procent. Okolo pěti procent by pak měly vlastnit fondy americké investiční společnosti Apollo Global Management.
Firma vlastní nemovitosti například v České republice, Německu, Rakousku, Itálii, Polsku či na Slovensku. V letošním prvním pololetí zvýšila konsolidovaný hrubý provozní zisk (EBITDA) meziročně o 50,8 procenta na 394 milionů eur a celkové příjmy o 62,7 procenta na 831 milionů eur.
