Procento lidí žijících ve městech se celosvětově zvyšuje. Praha potřebuje nové byty tím spíš, že je jediným velkým městem v Česku. „Pro starosty městských částí ale nová výstavba znamená spoustu problémů a skoro žádné benefity. Městská část, která ji podpoří, z toho skoro nic nemá. Proto je potřeba změnit rozdělení daňových výnosů,“ říká Pavel Kliment z KPMG Česká republika.
Jaká je budoucnost Prahy z hlediska rozvoje bydlení?
Poptávka po bydlení v Praze zůstane i v budoucnu vysoká, protože sem pořád budou přicházet lidé za prací. V posledních deseti letech ale nabídka nedostačuje, a deficit bytů se tak nakumuloval. Otázka tedy zní, jak z toho ven. Jednou variantou je zahuštění města, především využitím rozvojových území, jako jsou třeba Bubny nebo Žižkov. Na nich by mohly vzniknout úplně nové čtvrti a zároveň by propojily i ty stávající.
Bohužel se nedaří dojít k dohodě mezi developery a městem, jak tyto lokality využít. A nejsem velký optimista, že se to rychle změní. I když probíhají chvályhodné snahy na pražském magistrátu, především v gesci pana náměstka Hlaváčka, vyslovený průlom nečekám.
Tím se spíš naplňuje ta druhá varianta, a sice že zájemci o život a práci v Praze bydlí za městem. Což je trend posledních let. Se všemi negativy, jaká představuje nápor na komunikace, hlavně silnice, a chybějící infrastruktura.
Dlouho se zdálo, že Praha na zahušťování neslyší. Ve velkých světových velkoměstech navíc žijí lidé také často za hranicemi města. Dává zahušťování smysl?
Mně zahušťování města smysl dává. Je ale třeba jasně říct, že nejde o výstavbu v historickém jádru. Jde hlavně o rozvojová území napojená na městskou hromadnou dopravu, především metro. Typickým příkladem je Hloubětín. Ukazuje, že Praha má prostor pro zahušťování, aniž by to vedlo například k úbytku zelených ploch. Když se podíváte na Bubny, kde leží ladem oplocené území, o jaký park se připravíte? O žádný.
Že lidé nechtějí, aby se stavělo v okolí jejich bydliště, je normální. Jde o globální záležitost, která je stejná všude na světě. Pokud jste starostou městské části a chcete development podporovat, vzniká otázka, co z toho budete mít. Vaši voliči to zpravidla neocení a daňové výnosy si také nepřitáhnete. Vezmete-li daň z příjmu obyvatel, drtivou většinu dostane stát, pak jsou kraje, a až nakonec obce. O tom se vede velká debata, zda by to šlo změnit.
Občané bývají proti nové zástavbě mimo jiné kvůli zhoršení dopravní situace. Což je problém, který trápí Prahu dlouhodobě.
Samozřejmě, problém to je. Na druhé straně když se podíváte na zmíněné Bubny, jsou v jejich blízkosti dvě stanice metra – Vltavská a Nádraží Holešovice. Je třeba městské části propojovat, aby obsluha byla dobrá. Ale je třeba mít taky představu, jak má které území fungovat.
Musíme respektovat, že je výsostným právem města určovat charakter území. Ale tím to také musí končit. Následně je třeba nechat soukromý sektor, aby realizoval, co dává ekonomický smysl. Bohužel zatím se nic moc nemění. Deset let si říkáme, že je třeba výstavbu v Praze zrychlit, a moc bych za to nedal, že ještě deset let si to říkat budeme.
Je to otázka nedostatku vůle, úřednických průtahů, nedostatku odvahy, opačného názoru nebo ještě něčeho jiného?
Je to kombinací řady faktorů. Významný problém spočívá v tom, co už jsem řekl. A sice že městská část, která výstavbu podpoří, z toho nic nemá. Tedy jde o motivaci. Další problém spočívá v neschopnosti najít kompromis. Protože na jedné straně stojí tvrdý byznys a na druhé idealismus. Uvědomme si, že každý metr, který se pro výstavbu nevyužije, musí někdo zaplatit. Promítne se tudíž do ceny. Podobně: jestli chce městská část od developera, aby přispěl na školu, je to správné. Protože on přivede do lokality rodiny s dětmi. Ale nikdo nemůže chtít, aby zaplatil celou školu, protože to prostě ekonomicky nevyjde. Developer přece nemůže stavět se ztrátou.
Pomohla něčemu tolik diskutovaná změna stavebního zákona?
Zatím ne, protože sotva nový zákon prošel Sněmovnou, už se mluví o odložení jeho účinnosti. Bohužel to není záležitost odborná, ale politická.
Celkově zníte dost pesimisticky…
Tak to není. Byznys si nakonec vždycky cestu najde. Ale nenajde si ji v tom směru, který bychom považovali za optimální. Má cenu využívat infrastrukturu, budovat město krátkých vzdáleností, zahušťovat Prahu… Byznys sice najde cestu, jak lidem zajistit bydlení, ale bude to za cenu delšího cestování do práce.
Dotkl jste se dopravy. Bude řešením vnější okruh? Nepřitáhne spíš víc tranzitní dopravy?
Tomu se nevyhnete. Vyplývá to z polohy Prahy a hvězdicové struktury dálnic. Jednou jsme uprostřed Evropy a jsme prostě tranzitní zemí. Okruh bude mít obrovský dopad. Ale také se nijak neposunuje. Od roku 2010 se skoro nic neděje. Celé je to otázkou ambicí Prahy, ta by se měla rozhýbat. Stavebnictví je navíc důležité i pro rozvoj celé země. Pouze stát, který investuje, a stavebnictví je jednou z forem investic, může být ekonomicky silný. Bez toho si budeme podřezávat vlastní větev. Ještě víc to může ukázat stávající krize.
Hovoříte o investicích do infrastruktury, nebo stavebnictví obecně?
O obojím. Praha dnes táhne podstatnou část hrubého domácího produktu České republiky. A potřebuje na to lidi, kteří musejí mít možnost někde bydlet. Loni se v Praze prodalo zhruba 7200 nových jednotek k bydlení, což byl rekord. Přesto je to ale strašně málo, když vezmete v úvahu, kolik lidí do Prahy přichází. Odhaduje se, že na území města se pohybuje během dne okolo 1,6 milionu lidí.
Teď je navíc výstavba zpomalená cenami, protože nevíte, kdo vám co dodá za jakou cenu. Dnes v podstatě nemůžete nacenit byt dřív, než ho postavíte. Developeři proto projekty odkládají nebo se je snaží nejdříve dokončit a teprve potom prodávat.
To mluvíte o již rozestavěných projektech?
Ano, nové projekty se odkládají. Což nabídku znovu oslabí.
Je úkolem města tohle řešit?
Je. Protože jinak půjde jeho výkonnost dolů. V případě Prahy to bude mít dopad i na výkonnost celé republiky. Teď se hovoří o tom, že lidé půjdou víc do nájmů. Ale to je pořád stejná suma bytů, jež jsou v nabídce, ať už pro nájem, nebo na prodej. Takže směřujeme k vysokým nájmům a nedostupnosti bytů.
Co tedy může město udělat?
Kombinaci opatření. Zaprvé se snažit rozhýbat výstavbu zjednodušením povolovacích řízení. Jestliže developery brzdí vývoj cen dodávek, je nesmysl, aby je ještě brzdily úřední průtahy. Zadruhé pracovat s vlastními, městskými pozemky. Pozemky tvoří podstatnou část ceny bytu. Město ale řadou z nich disponuje. Musí je tedy dát k dispozici. Snad se v tomto směru již něco děje. Pak je tu samozřejmě podpora bydlení třeba přes příspěvek. Ten stojí ročně okolo deseti miliard korun, což z hlediska státního rozpočtu není nijak závratná suma a dává smysl. Těch opatření může být mnoho a je vidět, že město celou řadu kroků už dělá. Ale je třeba, aby to šlo rychleji a aby byl vidět jasný efekt.
Pavel Kliment
Pavel Kliment je partnerem KPMG odpovědným za služby pro klienty podnikající v sektoru nemovitostí a stavebnictví. Ve společnosti pracuje od roku 1999, přičemž v letech 2003–2005 působil v KPMG v USA. Je českým statutárním auditorem a držitelem americké licence Certified Public Accountant.
