Kancelářské budovy možná nepředstavují nejvýnosnější segment, nabízejí ovšem dlouhodobě stabilní výnosy i v době recese. Fond NEMO, který vznikl pod záštitou Českomoravské Nemovitostní, se proto zaměřuje právě na ně a investice do komerčních nemovitostí považuje za dobrý způsob, jak bez velkých rizik překonat inflaci. „Nemovitosti v posledních 150 letech přinášejí průměrný roční výnos ve výši přibližně sedmi procent. Akcie sice v průměru vydělávají o dvě procenta víc, jsou ale výrazně volatilnější,“ říká Josef Eim, místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní.
Českomoravská Nemovitostí se zaměřuje na investice do komerčních nemovitostí. Za tímto účelem jste v roce 2019 založili nemovitostní fond NEMO. Jak se fondu daří?
Josef Eim: V současné době činí celková tržní hodnota fondu více než dvě miliardy, má tisíce investorů a vlastní pět nemovitostních projektů. První tři roky považujeme za úspěšné a rádi bychom na ně navázali. Od začátku jsme chtěli investovat do nejstabilnějšího subsegmentu komerčních nemovitostí, kterým vždy byly kanceláře. Při každé investici je důležité získat nějakou konkurenční výhodu. U nás je to právě zaměření na jeden segment a jednu geografickou lokalitu, kterou je v prozatímní historii fondu výhradně Praha.
Mají čeští investoři o nemovitostní fondy zájem? Promítají se sem nějakým způsobem události posledních let, ať už jde o pandemii, válku na Ukrajině, nebo energetickou krizi?
Radek Stacha: Pandemie koronaviru měla na kancelářský trh velký dopad. Mnoho pracovníků si zvyklo využívat „home office“, který se stal alespoň na den v týdnu standardním pracovním benefitem. Obecně je ale velmi náročné vést úspěšnou firmu, pokud se vaši zaměstnanci nepotkávají. Proto je pro zaměstnavatele klíčové najít kvalitní prostor v dobré lokalitě.
Růst cen energií je potom téma, které ovlivňuje nás všechny. Výkonnost fondu není nárůstem cen přímo zasažena, protože se jedná o náklady hrazené nájemci. V každém případě je teď víc než kdy jindy důležité vlastnit energeticky efektivní budovy. Zároveň je třeba dbát na kredibilitu nájemců, kteří musí být schopni vyšší účty za energie zaplatit.
V čem je fond NEMO pro investory výhodný? Liší se nějak od konkurenčních projektů?
Josef Eim: NEMO je jedním z mála fondů s perfektní specializací. Zakladatelem fondu je Českomoravská Nemovitostní, která se na trhu s nemovitostmi pohybuje každý den. Nejedná se tak o finanční instituci, pro kterou je nákup nemovitostí jen jednou z mnoha aktivit. Další výhodou je to, že fond je z 90 procent založen na nájemním výnosu, tedy na reálných peněžních tocích, což zajišťuje výkonnostní stabilitu. To je na českém trhu velkou raritou.
Může do nemovitostí investovat každý? Existují nějaké minimální a maximální částky?
Radek Stacha: Fond je určen pro všechny typy investorů. Od těch drobných či pravidelných střadatelů, kteří investují od 500 korun měsíčně, až po velké klienty, municipality, bytová družstva nebo obce s investicemi v řádech několika desítek milionů korun. Jedná se o velmi konzervativní investiční produkt, který v dnešní turbulentní době funguje jako bezpečný přístav.
Jakého zhodnocení mohou investoři dosáhnout?
Radek Stacha: Dlouhodobým cílem je porážet inflaci o jedno až dvě procenta. V roce 2023 očekáváme zhodnocení až osm procent.
Jsou podle vás investice do nemovitostí dobrým způsobem, jak porazit inflaci?
Josef Eim: Nemovitostní fondy jsou vzhledem ke standardnímu a automatickému zvyšování nájmů o inflaci obecně velmi dobrou alternativou. Zdražování stavebních materiálů a prací navíc podporuje růst hodnoty všech typů nemovitostí, a tedy i zájem o nemovitostní fondy. Podle statistik přinášejí nemovitosti v posledních 150 letech průměrný roční výnos ve výši přibližně sedmi procent. Akcie sice v průměru vydělávají o dvě procenta víc, jsou ale výrazně volatilnější.
Zůstanete jen u kancelářských budov, nebo někdy nabídnete i další typy nemovitostí?
Josef Eim: Základem fondu budou vždy investice do kancelářských prostor. Stabilita v době recese, zaměření na nájemní výnos, relativně nižší riziko a současně stále atraktivní výnos jsou pro strategii fondu klíčové. Je třeba říct, že kanceláře jsou málokdy typem investice, která dokáže v krátkém horizontu vydělat nejvíc. To ale nikdy nebylo cílem fondu NEMO. Stabilita a konzistentní, rozumný výnos u nás mají prioritu nad rizikovými spekulacemi.
Máte v tuto chvíli vybrané další projekty, které byste rádi nabídli investorům?
Josef Eim: V současné době si ekonomika prochází překotným obdobím vyšších úrokových sazeb a vysoké inflace. Na trh komerčních nemovitostí se tak po delší době vrátila nejistota, což je vlastně skvělá doba pro atraktivní akvizice. V tuto chvíli jsme ve fázi podávání nabídek na několik dalších kancelářských projektů. Nicméně ještě je příliš brzy na to, abychom mohli říct, jestli budou po technické a komerční stránce vyhovovat nebo jestli se nám je podaří koupit za atraktivní cenu. Pro fond je důležité udržovat rovnováhu mezi projekty a množstvím majetku. Zdravý, stabilní růst je z našeho pohledu mnohem lepší než rychlý růst s nutností investic do nedostatečně atraktivních projektů nebo nucená diverzifikace mimo Českou republiku.
O žádné expanzi, ať už v rámci České republiky, nebo dalších zemí, tedy zatím neuvažujete?
Josef Eim: Pražský kancelářský trh je v rámci České republiky tím nejstabilnějším. Mají o něj zájem i zahraniční investoři, velmi atraktivní je pro zahraniční banky. Praha je zároveň sídlem mnoha domácích i zahraničních institucí. Když potřebujeme najít nájemce, můžeme cílit na tisíce společností, které by o prostory mohly mít zájem. Na každých sto obyvatel Prahy připadá více než 15 firem. Právě diverzifikace potenciálních klientů dává kancelářím obrovskou míru stability. Sledujeme ale i další příležitosti. Je velmi pravděpodobné, že ve středním horizontu se v portfoliu objeví i projekty z některých dalších krajských měst. Zahraniční trhy analyzujeme, vstup na ně je ale mnohem komplikovanější, a to právě s ohledem na konkurenční výhodu. Dokud jsme schopni nacházet atraktivní lokální projekty, o expanzi mimo domácí trh neuvažujeme.
Jak se díváte na další vývoj investičního trhu?Máte představu, jakým směrem se bude ubírat?
Radek Stacha: Rostoucí úrokové sazby v České republice i celé Evropě představují změnu paradigmatu. Výnosové míry nemovitostí se začnou pomalu zvyšovat, díky inflaci roste i nájemné. Očekáváme vyšší nejistotu na trhu, kdy někteří investoři mohou být ochotni či nuceni prodat za atraktivní cenu. Naší investiční strategií je tedy kumulace volných peněžních prostředků, abychom byli připraveni na chvíli, kdy se tyto příležitosti objeví.
Jak Češi investují? Snaží se chránit své peníze před inflací?
Josef Eim: Zájem Čechů o investování v několika posledních letech vzrostl, podobně jako finanční gramotnost našeho národa. To je způsobeno i všeobecnou diskuzí o inflaci a jejích dopadech. Investování je ovšem třeba chápat jako dlouhodobý proces, který má svá rizika. U každé investice je tak nutné zohlednit nejen předpokládaný, slibovaný výnos, ale také její rizikovost. Musíme rozlišovat investování a spekulace. Mnozí lidé se domnívají, že investují, přitom ve skutečnosti hazardují se svými prostředky.
Josef Eim
Josef Eim vystudoval magisterské obory na právnické fakultě a ekonomicko-správní fakultě Masarykovy univerzity v Brně, kromě toho studoval na London School of Economics and Political Science. Po studiích působil v několika českých i zahraničních investičních fondech. Dnes je místopředsedou představenstva Českomoravské Nemovitostní a odpovídá za rozvoj nemovitostního podnikání, strategii skupiny na finančních trzích a hledání investičních příležitostí.
Radek Stacha
Radek Stacha vystudoval obor finance na Masarykově univerzitě v Brně a procesní inženýrství na brněnském VUT. Následně získával zkušenosti jako portfolio manažer významných fondů a zastával řadu výkonných pozic v oblasti investic do nemovitostí. Dnes působí jako předseda představenstva Českomoravské Nemovitostní a odpovídá za strategické plánování, business development a risk management.
