Poptávka po specializované péči roste. A my stavíme více a levněji než stát, říká šéf PFFL
Stárnutí populace mění realitní trh. Martin Fojtík vysvětluje, proč Property Fund for Living investuje do zařízení pro lidi s Alzheimerovou chorobou a proč se rozhodl pro segment, kde se potkává rostoucí poptávka, společenská potřeba a stabilní výnos pro investory.
Praktický návod na investici do podílového nemovitostního fondu: Najít si fond, vložit jednorázově peníze nebo ještě lépe přispívat pravidelně a na konci investičního horizontu vybrat zasloužený zisk. Pro první krok je třeba ještě určit si třídu aktiv. Pokud padne volba na nemovitosti, investovat se dá do kanceláří, industriálních či rezidenčních nemovitostí. Jeden segment však skýtá dle odborníků silnou poptávkovou budoucnost a nabízí i určitý etický přesah. A to především kvůli demografickým změnám a stárnutí nejen české populace.
Tím segmentem jsou sociální a zdravotnická zařízení. Těch je velký nedostatek – v pražských domovech pro seniory se na lůžko čeká rok, někdy až dva. Ještě horší situace je v případě domovů s určitým zdravotnickým zaměřením, odborně se speciálním režimem. Například domovů pro nemocné Alzheimerovou chorobou. Tou v Česku nyní trpí celkem 140 tisíc lidí a číslo stále roste. Odhady expertů se shodují, že do roku 2050 bude v tuzemsku celkem kolem tří milionů důchodců a zhruba 500 tisíc z nich bude trpět Alzheimerovou chorobou.
Kapacita domovů se speciálním režimem, který nyní potřebuje celkem 27 tisíc pacientů, je však nedostatečná. Demografický problém se tak snaží kromě státu řešit i soukromý sektor. Zařízení pro pacienty trpící Alzheimerovou chorobou staví a následně pronajímá také Property Fund for Living, který je primárně podílovým fondem. U zrodu nápadu, jak uchopit demografií podpořenou příležitost mimo jiné také investičně, byl i partner fondu a jeho současný generální ředitel Martin Fojtík. Po více než 15 letech zkušeností na různých pozicích v realitním byznysu se rozhodl s dalšími společníky pro sektor, který mnozí dlouho přehlíželi.
Jak vznikla idea vytvořit fond zaměřený na tento konkrétní segment?
Propojilo se několik zásadních faktorů. Obrovský převis poptávky, chronický nedostatek lůžek, plné pořadníky a pasivita ze strany veřejného zadavatele. Proto jsme do tohoto segmentu šli. Česko stárne a lidí nad 80 let rychle přibývá. S tím roste i poptávka po specializované péči, například právě kvůli Alzheimerově chorobě. Ročně je ale odmítnuto více než 27 tisíc žádostí o umístění do domovů se zvláštním režimem a toto číslo dále roste. Výdaje na tuto oblast v roce 2023 přesáhly 15 miliard. Kapacity v zařízeních nestačí a čekací doby se prodlužují. Nestačí jen opravovat stará zařízení, potřebujeme stavět nová moderní, dostupná a uzpůsobená potřebám lidí s demencí. To je příležitost pro soukromý sektor, který může tomu státnímu sekundovat.
V čem konkrétně může soukromý sektor doplňovat ten státní?
Stát v tom hraje zásadní roli, hlavně proto že bez něj se segment dlouhodobé péče systémově nepohne. Ale pravda je, že veřejný model je dnes neefektivní a těžkopádný. Stát staví jedno zařízení průměrně za 4,5 milionu korun na lůžko a výstavba trvá klidně čtyři roky i déle. V soukromém sektoru jsou náklady nižší, kolem 2,5 milionu, v případě PFFL se pohybujeme na hranici 1,5 milionu korun na lůžko. Navíc stavíme rychle – do osmnácti měsíců od získání stavebního povolení. Segment, ve kterém působíme, propojuje oba světy. Jsme vlastníky domovů se zvláštním režimem a spolupracujeme se soukromými provozovateli, kteří nám platí nájem. Zároveň ale fungují v systému, kde část příjmů tvoří státní příspěvky na péči a část doplácejí rodiny nebo třeba pojišťovny. Je to tedy tržní model, do kterého ovšem významně vstupuje stát jako jeden z klíčových zdrojů financování.
Jak je to v zahraničí? Umějí se jiné státy o pacienty s demencí starat lépe?
Hlavní rozdíl je v tom, že v České republice je stále silně zakořeněný model státní péče, kde klienti často platí jen minimální poplatky a nejsou zvyklí si za dlouhodobou péči připlácet. Zatímco v okolních zemích je spolufinancování služeb naprosto běžné. Například v Německu nebo Rakousku lidé počítají s tím, že si za špičkovou péči připlatí. Inspirace ze zahraničí nám právě v tomto dává dobrý směr. V PFFL razíme obchodní model, kde je kvalitní péče dostupná, ale zároveň finančně udržitelná. A vidíme, že si na tento model česká klientela postupně zvyká, což potvrzují i všechna naše plně obsazená centra.
Jak se liší domovy se speciální péčí od standardních domovů pro seniory?
Jde hlavně o to vytvořit prostředí, kde se budou cítit bezpečně. Alzheimer centra se proto navrhují úplně jinak než klasické domovy – jsou tu kratší chodby, jasné značení, kruhové trasy na bezpečných zahradách. Myslíme na to, že orientace v prostoru je pro lidi s demencí velká výzva. Zároveň víme, že mnoho klientů se ve své mysli zastaví v určitém období života, často ve věku, kdy byli pracovně aktivní. Proto v našich centrech vznikají takzvané retro místnosti, třeba obývák ze 60. let. V zahradách stavíme falešné autobusové zastávky, protože někteří klienti mají potřebu „jít do práce“ – a zastávka je pro ně bezpečný bod, kde se můžou zastavit a zklidnit. Velkou roli hrají i aktivizační činnosti, od vaření po muzikoterapii. Každý den má svůj řád a smysl. Provoz v Alzheimer centru je díky tomu mnohem náročnější, ale taky lidštější. A přesně tak k tomu v PFFL přistupujeme.
Existují nějaké inovativní technologické prvky, které v péči o pacienty s alzheimerem pomáhají?
Technologické inovace pronikají do segmentu péče o seniory a pacienty s Alzheimerovou chorobou zatím spíš pomalu, ale jejich potenciál je obrovský. A nevyužít ho by byla obrovská škoda. Přitom nejde o sci‑fi, mnohé technologie už jsou na trhu, testují se a čekají jen na širší nasazení. Ve světě jsou už běžně dostupné chytré postele, které sledují pohyb nebo proleženiny. Technologie dokáže včas detekovat pád, upozornit personál a tím předejít zbytečným komplikacím. Virtuální realita se využívá k tréninku paměti i zmírnění úzkosti. A preventivní nástroje jako mobilní aplikace Terrapino pomáhají včas zachytit zhoršení stavu a tím předejít náročným zásahům.
Co však technologie nikdy nenahradí, je kvalifikovaný odborný personál, kterého je nedostatek. Jak se stavíte k této výzvě?
Zajištění kvalifikovaného personálu je dnes jedna z největších výzev celého segmentu. Bez lidí, kteří chtějí a umějí pečovat, žádné centrum nebude fungovat – i kdyby bylo sebehezčí. Centra stavíme tam, kde už existuje zdravotnická infrastruktura, kde je dobrá dopravní dostupnost, blízkost a kde zároveň cítíme silnou místní poptávku po péči a po nových pracovních místech. Ukazuje se, že největší rozdíl dělá prostředí, a nejen to fyzické, ale i lidské. Když mají lidé kde zaparkovat, kde se převléct, cítí podporu od vedení a smysluplnost své práce, zůstávají. To je filozofie, kterou jdeme, tak se nám daří centra lukrativně pronajímat silným nájemcům, tedy konečným zaměstnavatelům.
Co z pohledu správce fondu rozhoduje o atraktivitě investice do Alzheimer center? Jsou to především ekonomické parametry, nebo i společenský význam takového projektu?
Tohle je na našem modelu to nejzajímavější: Spojuje svět investic a svět reálné potřeby. Jsme racionální investoři a všechno, co děláme, musí dávat smysl v číslech. Díky dlouhodobým nájemním smlouvám na minimálně deset let, které mají i inflační doložky, zajišťujeme investorům stabilní a předvídatelný výnos bez zbytečné volatility. Ale není to jen o výnosech. Každé nové lůžko, které vznikne, znamená šanci pro někoho, kdo dnes marně čeká na péči.
