Tuzemský trh má své limity. Proto expandujeme, říká Jan Pelíšek z DRFG

Český realitní trh nabízí investorům ve srovnání s Polskem větší stabilitu. Podle ředitele Real Estate divize DRFG Jana Pelíška představuje vlastnictví nemovitosti na tuzemském trhu dlouhodobě stabilní aktivum, a to především díky pomalejšímu tempu výstavby a nižšímu konkurenčnímu tlaku. Přesto vidí potenciál také v Polsku, stejně jako v Chorvatsku či Maďarsku.

Jakou roli hrají čeští investoři v regionu střední a východní Evropy?

Řekl bych, že vůbec nejaktivnější, jsme na špici. V Polsku jednoznačně, za loňský rok tam objem českých investic do realit dokonce dvojnásobně převýšil ty americké. Dlouhodobě platí, že Češi nemovitosti milují. Díky otevřeným podílovým fondům se dveře ke komerčním nemovitostem otevřely i menším investorům, objemy kapitálu ve fondech rostou. Jen investičních příležitostí je v Česku omezené množství, trh má limity, proto expandujeme do zahraničí.

Je pro vás český trh i tak atraktivní?

Určitě ano, odcházet v žádném případě nechceme. Domácí trh je pro nás důležitý jak ve vztahu k našim investorům, kteří jsou primárně z tuzemska, tak i s ohledem na diverzifikaci. V tuto chvíli máme přibližně 40 procent aktiv v Česku a 60 procent v zahraničí. Rádi bychom tady měli silnější zastoupení, ovšem konkurence je obrovská a nových příležitostí kvůli dlouhým povolovacím procesům moc nepřibývá.

Kromě Slovenska působíte v Polsku, poměrně čerstvě i v Maďarsku nebo Chorvatsku. Jaké tyto trhy jsou?

Slovensko nevnímám jako zahraničí v pravém slova smyslu, první opravdovou expanzí pro nás bylo Polsko. Polský nemovitostní trh je populární mezi investory, je dynamický a poměrně likvidní. Současně ale vykazuje menší míru stability než trh v Česku.

V jakém smyslu?

Je to ten případ, kdy výhoda je současně nevýhodou – a naopak. V Česku jde sice výstavba pomalu, ale když už něco vlastníte, je to stabilní aktivum. Máme tady hodně domácího kapitálu, a když se něco rozhodnete prodat, zájemců je zpravidla hodně. V Polsku dominují zahraniční investoři, což způsobuje větší volatilitu trhu. Když zahraniční kapitál nakupujete, žene to ceny nahoru. Jakmile se to otočí a investoři odcházejí, ceny klesají, protože odliv nedokáže nahradit v dostatečné míře domácí kapitál. S krátkými povolovacími procesy je třeba být při nákupu opatrnější. Riziko, že někdo hned vedle postaví konkurenční projekt, je velké. Stávající nevýhodou je také dražší financování.

A Maďarsko?

To je relativně stabilní trh, kde je možné získat poměrně zajímavé podmínky financování. U mezinárodních investorů je teď z politických důvodů trochu nepopulární. Jakmile se začnete bavit o maďarském realitním trhu, třetí větou se diskuze stočí k politice a už se tolik neřeší podmínky trhu. Přitom aktiva jsou tam zdravá, stejně tak jejich obsazenost, celkově je fundament v pořádku. Proto tam v rámci odchodu zahraničních investorů vidíme zajímavé příležitosti.

Kteří investoři odcházejí?

Američtí investoři teď obecně stahují kapitál zpět do Spojených států a neexpanduje ani Německo, které má zase své problémy. I když je teď likvidita maďarského trhu nižší, protiváhou jsou zajímavé financování a akviziční ceny. Některá aktiva se vyprodávají a nových investorů není tolik, takže je z čeho vybírat.

Co vás přivedlo do Chorvatska?

Především stabilní růst ekonomiky. Chorvatsko v posledních deseti letech trvale zlepšuje svou pozici a je tam fundament pro další růst. Věříme, že především retail tam má a bude mít své místo.

V Chorvatsku jste kupovali už hotové nákupní centrum. Dává vám to dnes větší smysl než development?

Hodně se to liší v závislosti na konkrétním trhu a typu nemovitosti. Nejen v Česku je poslední dobou development především o rezidenční výstavbě. Komerční aktiva dává smysl developovat už jen v malé míře.

Proč?

Například kanceláře jsou obětí negativního sentimentu. Nejprve to byl covid, který snížil jejich využívanost. Home office se ale později ukázal jako ne zcela funkční model, takže vlna jde zpátky a lidé se do kanceláří vracejí. Proti tomu jde ale implementace umělé inteligence. Myslím, že v následujících letech to může mít velký dopad na vznik nových kancelářských projektů. Objem nově připravovaných projektů se výrazně snížil.

Ředitel DRFG Real Estate Jan Pelíšek. | Zdroj: Oldřich Hrb

A další typy komerčních nemovitostí?

Co se retailu týče, saturace retailových ploch, parků a obchodních center je v Česku poměrně velká, takže už nevidím zásadní boom výstavby jako před lety. V podstatě se to omezilo na výstavbu malých retail parků v menších městech. Potom tady máme logistiku, která zažila velký vzestup, ale i ten v poslední době ochladl. Rentabilita developmentu komerčních nemovitostí výrazně klesla.

Jaký je trend v zahraničí?

V Maďarsku vidíme stejně jako v Česku potenciál v už existujících komerčních nemovitostech, částečně i v rezidenční výstavbě. Zajímá nás hlavně Budapešť. Pro lokální developery mohou být atraktivní i menší města, kde je silně zastoupen automobilový průmysl. Maďarsko se stalo pro čínské automobilky branou do Evropy. V okolí průmyslových výrobních parků přirozeně vzniká potenciál pro rezidenční výstavbu, ale pro nás to není cesta. V Chorvatsku máme zájem o existující komerční nemovitosti, zejména pak o retail. V Polsku je to mix retailu, kancelářských budov a logistiky. Co se týká developmentu, zajímají nás rezidenční nemovitosti, ale máme dobré pozice i v logistických projektech, které už jsou plně připravené i povolené a můžeme začít stavět. V Polsku stále vidíme možnosti ve výstavbě retail parků, protože je o ně zájem, likvidita je velká. V případě kancelářských budov se díváme na stojící aktiva.

Když u kancelářského segmentu očekáváte ochlazení, proč tyto budovy nakupujete?

Při nákupu hodně využíváme know-how developerské společnosti Trigranit, která působí v celé střední Evropě a již jsme předloni koupili. Třeba ve Varšavě už je situace oproti Praze výrazně odlišná, neobsazenost je vyšší a vyjednávací pozice nájemců obrovská. Přesto věříme, že tam můžeme dosáhnout zajímavých výsledků. Je za tím ale velký objem práce na leasingu, dobrá znalost trhu a potřeba lokálního týmu. Důležitým aspektem je akviziční cena. Snažíme se využít odchodu některých investorů právě ze segmentu kancelářských nemovitostí. Nakoupit se dá hodně zajímavě, navíc developeři nyní nepřipravují nové projekty. To pak ze střednědobého hlediska dostává existující kanceláře do výhody, nevzniká konkurence.

Které projekty hodnotíte jako nejúspěšnější?

Úspěšná byla akvizice kancelářské budovy Signum ve Varšavě, úspěch očekávám i u pražského Polygonu a dobře jsme koupili také Bartók Ház v Budapešti. Obecně se snažíme mít konzervativní základ a k tomu doplnit několik příležitostných výnosových investic, v nichž vidíme potenciál vyššího zhodnocení. Dnes fond, jehož nemovitosti spravujeme, klientům stabilně doručuje výkon kolem šesti procent ročně, přirozeně ale cílíme co možná nejvýš. Proto jsme v zahraničí a hledáme nemovitosti, kde jsme schopni dodat přidanou hodnotu.