Skoro každý, kdo plánuje nákup či prodej nemovitosti, si klade otázku, co udělají ceny realit v nejbližších měsících. Podle hlavního analytika Broker Consulting Martina Nováka existuje pouze omezený prostor pro pokles u nových developerských projektů, a to z důvodu vysokých nákladů. Starší byty naopak zlevňují. Dřív či později se ale podle něj k růstu cen stejně vrátíme.
Banky zničehonic ohlásily nárůst nových hypoték, přičemž podmínky pro poskytování se nezměnily. Čím to může být?
Já bych to ještě neviděl jako změnu trendu, protože něco takového musí potvrdit až další měsíce. Na druhou stranu je vidět, že Češi už akceptovali realitu nových úrokových sazeb, které tu máme už víc než rok.
Paradoxní je, že podle průzkumu, který jsme na konci ledna dělali s agenturou IPSOS, u nich téměř polovina lidí letos očekává další zvyšování. Což by nahrávalo tomu, že už nechtějí na nic čekat. Sazby jsou sice vysoké, mezi pěti a půl a sedmi procenty pro pětiletou fixaci, avšak pokud lidé čekají růst, tak není na co čekat.
Obecně se mluví o tom, že přijde další pokles cen nemovitostí, ale aktuálně v Praze ceny naopak vzrostly.
Já bych byl velmi opatrný v jakékoli generalizaci. Ceny stagnují nebo jen minimálně klesaly hlavně v rámci developerských projektů a nové výstavby. Vychází to z vysokých nákladů na výstavbu, protože mezi prvními položkami, které zaznamenaly významné zdražení, byly stavební materiály. U starších bytů naopak dochází ke zlevnění, někdy i přes deset procent, a to kvůli růstu úrokových sazeb a dramatickému propadu v zájmu kupujících. Ti si mohou u sekundárního prodeje dovolit čekat, prodávající už mnohdy nikoli. Zároveň se ukazuje, že prodejní ceny někdy neodpovídají aktuální situaci na trhu.
Dá se teď předpovídat, co bude dál?
Je to těžké. Pokud bude docházet ke zlevňování, tak u prodeje již existujících bytů. U těch nových tlačí developery k zachování cen náklady. To jsou dva silné proudy jdoucí proti sobě. Kapitálově slabší developeři dokonce kvůli nákladům museli část svých projektů pozastavit, nebo je i prodat. To se sice stává i jindy, nyní ale hraje u prodeje nových projektů významnější roli atraktivita lokality, potažmo celého projektu. Naopak někteří velcí developeři s ohledem na pokles poptávky po bytech došli k tomu, že je zajímavé neprodávat, ale začít pronajímat.
Protože se ale stále staví málo a pomalu, problému rostoucích cen nemovitostí se nezbavíme. Jen se přesunul do dalších let. Na skutečně dramatické zlevnění bych nečekal a v budoucnu ceny zase porostou. Podívejte se na Prahu. Buďto půjdete do paneláku na okraji, kde se cena pohybuje mezi 90 a 100 tisíci korun za metr čtvereční, nebo do nové výstavby, kde cena u prémiových projektů začíná na 120 tisících. Staví se málo a pomalu, takže dlouhodobé zlevnění nečekejme.
Když tedy teď někdo bude uvažovat o koupi nemovitosti, podle čeho by se měl rozhodovat, zda je ta správná chvíle?
Měl by si ujasnit dvě věci. Za prvé, jestli opravdu chce bydlet ve vlastním a jestli má pro něj vlastní bydlení takovou cenu, že se kvůli němu zadluží na 30 let. Za druhé, jestli na to vůbec finančně dosáhne. Vezměme si dva zájemce ve věku do 36 let a nad tuto hranici. Při průměrné ceně třeba 71 tisíc korun za metr, což odpovídá Libereckému kraji a velikosti 3+1 kolem 70 metrů, vychází cena 5,1 milionu korun. Potřeba deseti procent ceny z vlastních zdrojů vychází přes půl milionu korun. Hypotéka na 30 let při sazbě ve výši šesti procent znamená splácet měsíčně 27,5 tisíce korun. Abych si to mohl dovolit, musím mít s ohledem na pravidla ČNB příjem 55 tisíc čistého. U manželského páru to znamená, aby jeden měl mzdu zhruba 40 tisíc a druhý zhruba 32 až 33 tisíc hrubého.
Pokud je člověku nad 36 let, stačí mu čistý příjem 54,5 tisíc korun, zato musí mít z vlastních zdrojů celý milion. Kombinace vysokých úrokových sazeb a omezujících parametrů hypoteční trh výrazně omezuje, a proto bych byl opatrný v tom, vidět v nynějším jednorázovém nárůstu nových hypoték nějakou změnu trendu.
Martin Novák
Martin Novák je hlavním analytikem a vedoucím oddělení produktového managementu Broker Consulting. Ve společnosti pracuje od roku 2013, předtím působil v České spořitelně. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze.
