Venkov se dál vylidňuje, ale Praha už není hlavní metou, říká Borek Simandl z Creditas Real Estate

Nemovitostní trh má za sebou rekordní rok. Souvisí to nejen s vysokými sazbami hypoték a odloženou poptávkou, ale také s rostoucím zájmem o bydlení ve městech. Výzvou zůstává rychlost developmentu, kterou brzdí nestabilita právního prostředí. Borek Simandl ale věří, že věci se začínají hýbat správným směrem, nejen co se nového Metropolitního plánu týče. 

Jaký byl uplynulý rok na nemovitostním trhu?

Oproti předchozím rokům byl vidět velký nárůst poptávky. I pro nás to byl rekordní rok, podařilo se nám prodat přes 175 bytů v celkovém objemu zhruba 1,5 miliardy korun. Kromě toho na trhu vidíme stále více projektů, které jdou mimo Prahu. Dřív bylo centrem nemovitostního trhu hlavní město, dnes už i silné skupiny rozšiřují své působení do dalších měst.

Kde do budoucna vidíte větší potenciál?

V Praze je pár lokalit, které se stanou velkými rozvojovými územími, obecně už je ale město poměrně saturované, a tak jsou na pořadu náročnější území. Na větší projekty budou zajímavé právě regiony, kde poslední dobou roste poptávka. Ceny v Praze jsou vysoké, proto dnes vidíme mnohem větší ochotu dojíždět za prací. Přispívá k tomu i trend home officů nebo hybridních modelů práce.

Takže se nyní soustředíte na regiony?

Máme velký projekt Vista Lískovec v Brně, kde vznikne téměř tři tisíce bytů, dále jsme v Plzni na Valše, Klecanech u Prahy nebo v Kladně. Pořád ale zůstáváme i v Praze, jen se soustředíme na komorní projekty. Letos budeme dokončovat holešovický projekt Jateční 35 a velmi specifickým projektem, který teď stavíme, je Vila Élevé. Je to sedm prémiových bytů výrazně vyššího standardu, kde začínáme na cenovkách kolem pětatřiceti milionů. Už teď vidíme, že i takové projekty mají na trhu své pevné místo, zájem předčil naše původní očekávání.

Jak si vysvětlujete loňské velké oživení poptávky?

Jednak je to odloženou poptávkou, která souvisí se zvýšenými sazbami hypoték. Spousta zájemců vyčkávala, jestli dojde k výraznějšímu snížení. To se nestalo a mnozí si spočítali, že se nevyplatí dál čekat, když ceny nemovitostí rostou. Poptávku zvyšuje také rostoucí zájem o bydlení ve městech. Je bohužel smutnou realitou, že venkov se vylidňuje a lidé chtějí bydlet v centrech.

Takže lidem nevadí dojíždět za prací, ale i tak vyhledávají bydlení ve městech?

Přesně tak, zájem je o lokality s jistou mírou občanské vybavenosti. Lidé chtějí mít poblíž školku, obchod, alespoň jednu nebo dvě restaurace. Typický venkovský život, kdy za vším musím dojíždět, tak atraktivní není.

Co si slibujete od letošního roku? Poroste poptávka dál?

Už dlouhodobě je jasné, že především v Praze vzniká deficit bytů. Aby hlavní město dokázalo obnovit svůj bytový fond a pokrýt potřeby „přistěhovalců“ z jiných měst, potřebuje asi deset tisíc nových bytů ročně. Dlouhodobě se přitom pohybujeme kolem pěti, maximálně sedmi tisíc. Každý rok vzniká mezera, deficit se neustále navyšuje. Proto nečekám, že by mělo dojít k útlumu poptávky. Bude to spíš o možnostech a schopnostech developerů dát byty na trh. To je to, s čím bojujeme, nedokážeme projekty připravovat tak rychle, jak je potřeba. Proto nečekám dramatický útlum, ale ani růst. Letošní plány budou podobné loňským.

Pomůže k rychlejší výstavbě nový Metropolitní plán, který Praha chystá?

Všichni víme, že aktuální plán je zastaralý, město prošlo proměnou, potřeby jeho obyvatel se mění. Aby se Praha mohla rozvíjet a zrychlilo se povolování staveb, nový plán potřebujeme. Ale musíme si uvědomit, že i když letos začne platit, první projekty, kterých se to bude týkat a které se podle něj budou povolovat, vzniknou nejdřív za pět let. Situace se nezmění přes noc.

Co dalšího by k urychlení pomohlo?

Velkou výzvou pro všechny developery je především nestabilita právního prostředí. Stavební úřady povolují záměry podle několika verzí stavebního zákona, což vede k velkým zmatkům a těžko se něco predikuje. Potřebujeme funkční mechanismus a jasně dané podmínky, které se co půl roku nemění.

Očekáváte, že se tomu bude stávající vláda aktivně věnovat?

Nový stavební zákon prošel prvním čtením, což je dobrá zpráva. A i podle dostupných zpráv věřím, že to bude jedna z priorit. Definice systému stavební legislativy je prvním krokem k digitalizaci, která má být pouze zefektivněním funkčního systému. Je třeba mít ambiciozní cíle, ale současně by měl být poskytnut dostatek prostoru pro seznámení celé odborné veřejnosti. Okamžitá změna systému bez předchozí přípravy vede k paralýze. To už máme za sebou a nerad bych to zažil znova.

Vraťme se k situaci na trhu. Roste kromě poptávky po nových bytech také zájem o nájemní bydlení?

Vlastní bydlení pořad hraje a bude hrát prim, to se v české mentalitě jen tak nezmění. Ale poměr nájemního bydlení se nepatrně zvyšuje, v nájmech bydlí zhruba třetina obyvatel. Už to není jako dřív, že kdo neměl vlastní byt, byl „vyvrhel“. Dnes už v nájmech bydlí i movitější klienti, kterým s ohledem na cash flow dává větší smysl zhodnocovat peníze jiným způsobem než nákupem nemovitosti.

Takže bydlení v nájmu už není „z nouze ctnost“?

Vůbec ne, je to běžná součást bytového trhu. A je tam ještě velký prostor, protože sehnat zejména v Praze kvalitní nájem není nic jednoduchého. I my zatím máme všechny nájemní projekty v hlavním městě, v tuto chvíli spravujeme kolem 220 jednotek, dalších zhruba 250 plánujeme dokončit a přebrat do správy koncem letošního roku. Právě příchod institucionálních investorů, kteří drží celé bytové domy, poměrně výrazně proměnil trh nájemního bydlení.

V jakém smyslu?

Dokud byl nájemní trh doménou individuálních investorů, bylo běžné vybavit byty kuchyňskou linku a zbytek už si řešili nájemci. Když se dnes připravují celé nájemní domy, standardem se stávají kompletně zařízené byty. V některých projektech je to čistě o nábytku, jinde je všechno až po lžičky na kafe nebo dekorace.

Klienti to vítají?

Vítají, chtějí přijít s kufrem a víc neřešit, maximálně si v případě potřeby vyměnit malý byt za větší. To je trend, ke kterému nájemní bydlení směřuje a který je i za našimi hranicemi běžný. Třeba na Slovensku ani jako individuální investor nepronajmete byt, který není vybavený alespoň nábytkem.

Obchodní ředitel Creditas Real Estate Borek Simandl. | Zdroj: e15 Michael Tomeš

Jak je to u bytů na prodej?

Přesně naopak, klienti je chtějí víc individualizované. Vidíme to na klientských změnách, kterých přibývá a jsou stále náročnější. Souvisí to s tím, že byty stojí víc peněz než dřív, takže lidé nad nimi víc přemýšlejí. Zároveň už jim tolik nevadí zainvestovat do nadstandardních řešení nebo úpravy dispozice podle vlastních potřeb, protože s bytem obvykle mívají dlouhodobější plán.

Když už jste zmínil ceny, jak vidíte jejich další vývoj?

Rád bych řekl, že se ceny zastaví, abychom se dokázali nadechnout, protože všichni vnímáme, že dostupnost bydlení reálně klesá. Ale bohužel nevidím žádný element, který by cenu mohl snížit. I když se dělají správné kroky jako Metropolitní plán nebo nové stavební řízení, povolovací proces se zatím reálně nezkracuje. To výstavbu zdražuje, stejně jako rostoucí ceny stavebních prací.

Borek Simandl  Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze a obor oceňování nemovitostí na Bankovním institutu. Prošel společnostmi Hochtief nebo FINEP, jejíž slovenskou pobočku vedl šest let. Od loňského ledna působí jako obchodní ředitel developerské společnosti Creditas Real Estate.