Dluhopisoví prodejci nabízeli lidem řadu nesmyslů, říká šéf Consequ Jan Vedral | E15.cz

Vše o inovacích

Vše o  inovacích Vstoupit do speciálu

Dluhopisoví prodejci nabízeli lidem řadu nesmyslů, říká šéf Consequ Jan Vedral

Jaroslav Bukovský

Stál u kolébky někdejší velké naděje českých investorů jménem pražská burza. Co kdysi vypadalo jako zdárně rostoucí dítě ekonomické transformace, po letech z různých důvodů vyhaslo. Zázračný šém, kterak český parket znovu probudit k životu, se přitom hledá jen těžko. „Jsme prostě ve střední Evropě, jsme největší šetřílkové a největší konzervativci ze všech. Německo je podobné, je jen větší, významná část ekonomiky je ale stejně tak v rukách rodin a není na burze,“ uvádí šéf společnosti Conseq Investment Management Jan Vedral. Firmy si prý raději pro peníze dojdou za svým bankéřem a do řízení firmy si nenechají mluvit nového společníka.

Náš rozhovor budu přepisovat v sídle redakce, které shodou okolností patří od ledna jednomu z vašich investičních fondů. Kolik se dá na našich kancelářích vlastně vydělat?

Nájemní výnosy se u nově postavených, takzvaně áčkových budov pohybují pod pěti procenty. To ale není úplně váš případ. Bývalý pivovar patří někam mezi áčko a béčko, prostory přece jen už nejsou nejnovější. Lokace je dobrá a podle nás bude ještě lepší. Nakupovali jsme vaše prostory na vyšším výnosu, něco mezi šesti a sedmi procenty.

Nakolik čekáte, že se naše prostory v čase zhodnotí?

Domnívám se, že obecně jsme někde poblíž výnosového dna, éra přeceňování komerčních nemovitostí směrem vzhůru tedy pomalu končí. Na druhou stranu se těchto prostor stavělo v posledních letech málo a kdo mohl, stavěl raději byty. Zainvestovaná koruna do nově stavěných bytových projektů vydělala prostě víc než investice do výstavby kanceláří, takže se do nové výstavby developeři příliš nehrnuli. Nabídka nově postavených kancelářských ploch tak rostla pomaleji než poptávka nájemců, což v Praze vedlo ke snížení míry neobsazenosti kancelářských budov. Investoři do kancelářských nemovitostí mohou při stagnující výši míry nájemního výnosu vydělat krom nájmu také na růstu tržní hodnoty nemovitosti díky zvyšování nájmu ve vybraných lokalitách. To je právě naší sázkou, čekáme totiž, že v Holešovicích, v Karlíně, na Smíchově a ještě v pár dalších čtvrtích půjdou nájmy nahoru.

Narážíte na boom rezidenčních nemovitostí. Tam peníze nelijete?

Ne, nájemní bydlení nese velmi nízký nájemní výnos. Do bytů investují jednotlivci a cena je už příliš vysoko. Drobným soukromým investorům stačí relativně nízký výnos. Je to pro ně sázka na kapitálové zhodnocení, což už dál nemusí platit. Samotný příjem z nájmu stačí zhruba na pokrytí nutných nákladů. Proto na bytovky nesázíme.

Politici v devadesátých letech selhali, ekonomika nyní skomírá, tvrdí ekonom Milan Zelený

Takže podle vás vynášejí vybrané pražské kanceláře. A co dál?

Hitem posledních dvou let jsou průmyslové a logistické parky, ale i v této oblasti vzhledem k rychlému poklesu jejich výnosnosti, tedy jinými slovy zvýšení jejich ceny, mnoho prostoru pro další výrazný růst není. S vysokým nájemním výnosem lze ale stále koupit maloobchodní prostory, jejichž ceny s výjimkou nejpopulárnějších obchodních center v metropolích za posledních pět let stagnovaly nebo rostly jen velmi pomalu. Velcí mezinárodní realitní investoři do tohoto druhu aktiv příliš neinvestují nebo se z tohoto segmentu stahují, protože očekávají, že spotřební chování v našem regionu se bude s určitým zpožděním měnit podobně, jako tomu bylo v posledních letech v Americe. Tam se spotřebitelé odvrátili od klasických nákupních parků a kamenných obchodů obecně a své nákupy směrují na internet.

Nejen v českých regionech jsou ale rodinná odpoledne v nákupních centrech spíše součástí životního stylu. Skutečně sázíte na obdobně masivní a rychlý přerod podle amerického vzoru?

Jako dobrý nápad nám právě připadá investovat do supermarketů v malých městech či okrajových regionech, kde se spotřební chování lidí bude měnit velmi pomalu a kam firmy jako Rohlík ještě hodně dlouho jezdit nebudou, protože jejich velkoměstský model by tam nefungoval.


Vše o tématu dluhopisů najdete ve speciálu E15 zde >>>


Tyto nemovitosti se dají navíc koupit s opravdu hezkým nájemním výnosem. Další dobrou investicí mohou být dle našeho názoru starší retailové parky, které mají sice svá nejlepší léta za sebou, ale výše nájemného tak dlouho klesala, že se již blíží nájemnému skladových prostor, ale jejich umístění dává perspektivu nového začátku.

Více než realitami byl Conseq znám jako synonymum akciového investora, ale konkrétně v Praze asi příliš příležitostí nemáte.

Pražská burza momentálně skutečně skomírá. Hlavní problém vězí v tom, že firmy nemají zájem o financování vlastním kapitálem, primárně je tu zájem o dluh.

To je ale při dnešních, stále ještě historicky vzato velmi nízkých cenách dluhu neboli nízkém úroku logické.

To sice ano, ale v Česku nemá emise akcií tradici. Chybí motivace, aby se na podnikatelském záměru podílel někdo cizí. To už se táhne od první republiky a týká se to vlastně celého někdejšího Rakouska-Uherska. V Rakousku je obdobná tradice, převažují rodinné firmy a podniky s jedním majitelem, je to částečně kulturní záležitost. Zadruhé: pražské burze nikdy nevěřili politici, nikdy neudělali nic na její podporu. Na rozdíl třeba od Polska, kde na burze masivně investovaly penzijní fondy, jejichž regulace je vyloženě nutila nakupovat akcie. Takže podnikům se akciový kapitál získával lacino a snadno, investorská báze byla obsáhlá. Rovněž většina státních podniků se privatizovala přes burzu, takže se tam vytvořilo i odpovídající klima.

Komentář Martina Čabana: Demonstrovat za nic není málo

Co by pražskou burzu dokázalo rozhýbat?

Dneska už asi nic. Jsme prostě ve střední Evropě, jsme největší šetřílkové a konzervativci ze všech. Německo je ostatně podobné, jen je větší, ale stejně významná část ekonomiky je v rukách rodin a není na burze. Ostatně Německo je taky střední Evropa, dějinně. A banky tu taky hrají prim.

Potíž je i v tom, že když už firma z Česka jde na burzu, vybere si Londýn. Čemuž ale nerozumím, jelikož je to výrazně dražší, ale okruh potenciálních investorů se tím obvykle nijak významně nerozšíří.

Pokračování článku patří k prémiovému obsahu E15
Roční předplatnéod 1899 Kč

Roční rozšířené předplatné E15 Premium

Získáte cenově nejvýhodnější roční printové předplatné magazínů E15 Premium (8 ks), zaměřené na témata z oblasti ekonomiky a byznysu. Více o magazínech E15 Premium zde.
Čtvrtletní předplatné499 Kč
Ušetříte 98 Kč oproti měsíčnímu předplatnému
Objednat
Měsíční předplatné99 Kč
Cena 99 Kč platí pro první měsíc pro nové předplatitele. Další následující měsíc stojí 199 Kč.
Objednat
Firemní předplatné
Roční licence pro firmy a instituce objednávejte zde
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!