Mírný šok těm, kteří si chtějí v Praze koupit byt a nyní vyčkávají na pokles úrokových sazeb, způsobila začátkem srpna předpověď hospodářského institutu Ifo a Institutu pro švýcarskou hospodářskou politiku. Ekonomové a experti na realitní trh ze 133 zemí světa se shodli, že celosvětově můžeme v příštích deseti letech očekávat každý rok zdražování bytů v průměru o devět procent. V Praze prý může být růst dvouciferný, dokonce až dvacetiprocentní. V mediálním prostoru a na sociálních sítích se následně rozpoutala debata o tom, jestli takto dramatický růst můžeme opravdu čekat. Redakce e15 proto uskutečnila anketu mezi developery, realitními a hypotečními experty a dalšími odborníky na téma, kam zamíří ceny. Dolů to podle nich rozhodně nebude.
Období klesajících cen nemovitostí pomalu končí. Nyní nás tedy čeká růst cen nemovitostí, a to jak v Praze, tak i v ostatních krajských městech a jejich okolí. Spolehnout se tak můžeme na zdražování bytů v nejlukrativnějších lokalitách následované dalším růstem cen pozemků.
Poroste však také hodnota starších domů, neboť bude stále těžší získat povolení k nové výstavbě. Mimo velká města budou postupně zdražovat nemovitosti s dobrou dopravní dostupností do regionálního centra – to můžeme vidět již nyní ve Středočeském kraji. V posledních deseti letech se ceny nemovitostí zdvojnásobily, nicméně tento vývoj probíhal v době extrémně nízkých úrokových sazeb a dostupných hypoték. A s tím nemůžeme v následujícím desetiletí počítat.
Takže ceny sice porostou, ale již ne tak rychle jako v poslední dekádě – pětinové zhodnocení rozhodně neočekávám, spíše v úrovni vyšších jednotek procent se stropem kolem deseti procent ročně.
Český realitní trh zaznamenal v posledních deseti letech významný růst. V novostavbách v průměru v celé České republice o zhruba 110 procent, v Praze o více než 120 procent, ve většině krajů o zhruba 100 procent. A to je v těchto číslech již promítnutý průměrný pokles o zhruba deset procent za poslední rok.
I když by se dalo namítat, že posledních deset let bylo anomálních díky levným hypotékám, tak ani v předešlých dvou dekádách nebyl růst nijak malý. V desetiletí mezi rokem 1995 (což byl první rok, kdy bylo možné po padesáti letech obchodovat s byty) a rokem 2005 se zvýšily průměrné ceny nových bytů o 98,7 procenta a v dalších deseti letech, mezi roky 2005 až 2015 vzrostly ceny nových bytů o 20 procent a to se v tomto období nachází velká finanční krize, která snížila průměrné ceny nových bytů (z jejich vrcholu v roce 2008) zhruba o deset procent.
Perspektivou vyhodnocení minulých 28 let v ČR musíme analýzu IFO Institute vnímat jako velmi střízlivou, protože prostě v uplynulých téměř třech dekádách u nás rostly ceny vždy více, než nám prognózuje tato analýza na budoucích deset let. A je třeba si otevřeně přiznat, že bez analýzy vlastní minulosti nelze kvalitně prognózovat nic do budoucna. Většina negativních vlivů, které ovlivňovaly vývoj cen nemovitostí u nás v posledních 15 až 20 letech, nás ovlivňuje i nyní a bude i v budoucích deseti letech.
Osobně očekávám v budoucích deseti letech vyšší růst než 20 procent, spíše se kloním k průměrnému růstu 25 až 40 procent. Co ale bude odlišné od poslední dekády, že růst cen bude jiný v Praze a Brně a nejbližším okolí a ve zbytku republiky a také v krajských městech, případně atraktivních větších městech a na venkově. Zatím totiž nic nenasvědčuje tomu, že by se měl změnit trend vysídlování venkova, a naopak velké poptávky po migraci do Prahy a velkých měst.
Osobně bych byl s predikcemi takto vysokého tempa zvyšování cen bytů a domů rozhodně zdrženlivější. Realita je taková, že současný vývoj cen nekopíruje pohyby inflace. Aktuálně se může zdát, že ceny stagnují, ve skutečnosti ale právě vzhledem k inflaci vlastně reálné ceny klesají. Do budoucna bezesporu nárůst cen očekávám, nicméně v tom, jak bude markantní, bych byl ještě opatrný, zatím je to jen těžko spolehlivě předvídatelné.
V tuto chvíli si netroufám konkrétně hodnotit, jak moc mohou vzrůst ceny starší bytů oproti těm novým. Faktem ale je, že historicky vždy, když došlo ke krátkodobému poklesu, ceny všech typů bytů pak dlouhodobě rostly. U starších bytů je nyní propad reálné hodnoty výrazný, je to dokonce vidět i na nabídkových cenách. U novostaveb to tak není a pozorujeme spíše stagnaci, a to i za předpokladu, že nezapočítáváme inflaci. Z dlouhodobého hlediska věřím, že ceny porostou, stejně jako v jiných oblastech, neboť určitá míra inflace tu s námi bude vždy.
Náš nemovitostní trh není dostatečně stabilní ve smyslu rozmanitosti možností bydlení, tím pádem je méně odolný vůči ekonomickým cyklům. Mám tím na mysli, že máme přílišnou závislost na vlastnickém bydlení, které tvoří většinu podílu na formách bydlení. Bohužel neumíme dostatečně pružně obnovovat bytový fond a stavět nové byty především kvůli byrokratickému stavebnímu řízení. Toto a další faktory způsobují, že ceny rostou občas velmi dynamicky, jako jsme to viděli v období několika let do konce roku 2021.
Navíc máme strnulou daňovou politiku, která nereaguje na společenské potřeby a změny. Jako příklad můžu uvést zrušení daně z nabytí, které politici schválili na jaře 2020, a to paušálně. Při pořízení bydlení není tedy ani pro majetné lidi žádný náklad, kromě ceny financování (hypotéky), pokud vůbec hypotéku potřebují. Doplácejí na to mladí, kteří potřebují levné startovací byty. Daň z nemovitosti je u nás směšně nízká. A mohl bych pokračovat dál… věcí, které ovlivňují ceny, je více a v příštích letech to bude „šroubovat“ ceny nemovitostí opět směrem nahoru.
Kdy se situace otočí? Ceny zatím klesaly, ale už nyní máme signály, že začínají stagnovat. Jsem toho názoru, že ve druhé polovině příštího roku začnou opět růst. A v horizontu deseti let? Ceny porostou, tempo zřejmě nebude tak závratné jako v uplynulé dekádě a mezi regiony bude zásadní rozdíl.
Nemovitosti v čase nepřetržitě zhodnocují a tento vývoj neustane ani v následujících letech. Roční růst cen nemovitostí u nás nebude nižší než pět procent, reálně se bude pohybovat kolem deseti procent. Záležet bude i na inflaci, pokud bude vyšší, i růst cen nemovitostí zrychlí. Ceny nemovitostí totiž vždy rostou více, než je inflace. Nemovitosti tak jsou ideální investicí pro zachování hodnoty, která nejlépe ochrání majetek před inflačním znehodnocením.
Ceny starých bytů reagují na ceny nových bytů. Jsou sice níže, ale křivka vývoje je podobná jako u nových bytů. Cenu starého bytu však výrazně ovlivňuje stav, v jakém se byt nachází. Zanedbané neopravené byty budou vždy levnější než podobný byt po rekonstrukci.
Ceny se v příštích zhruba 13 letech pravděpodobně téměř zdvojnásobí. Přepočteno na průměrné roční tempo růstu za deset let to bude asi 11 procent ročně, ale až od roku 2025. Do té doby ceny pravděpodobně ještě poklesnou.
To, co se píše v článcích a zmiňované studii, je velmi tendenční a vypadá to, že čísla jsou trochu převrácená. Čtyřikrát nebo šestkrát vyšší ceny by znamenaly také třikrát až pětkrát vyšší mzdy a podobnou inflaci. Pro severní Evropu uvádějí devět procent, což znamená téměř 2,4krát vyšší ceny za deset let. Jedná se o region, kde jsou ceny velmi vysoké již dnes. Například západní Evropa s ročním růstem 6,4 procenta by znamenala téměř zdvojnásobení cen za deset let. To by musela být velmi vysoká inflace a růst mezd. Odpověď zní, že takový scénář může nastat pouze v případě katastrofické ekonomiky.
Dvacetiprocentní meziroční nárůst se mi zdá těžko uvěřitelný. Podle toho, jak analyzujeme vývoj cen nemovitostí, tak v nejbližší době lze očekávat stagnaci cen nemovitostí v České republice. Z našeho srpnového dotazování víme, že dvě třetiny developerů očekávají do roku 2024 udržování cenové hladiny, zatímco pouze třetina developerů očekává růst, průměrně však pouze o pět procent, což by tou dobou mohlo být na aktuální úrovni míry inflace.
Ceny stavebních materiálů stagnují a také stavební firmy jsou tlačeny do nižších nabídkových cen. Aktuálně nic nenasvědčuje tomu, že by ceny nemovitostí v dohledné době měly důvod jít takto významně nahoru. Česko naopak potřebuje dokončit záměry na urychlování povolovacích řízení. Délka řízení se podepisuje na tom, že je u nás stále nedostatečná nabídka, a věřím, že to pomůže cenám bydlení na trhu.
Všechno je to pak otázkou toho, kdy znovu rozmrzne trh s bydlením, ale developeři stále pracují na zásobě projektů, které jsou připraveni v dalších letech nabídnout na trh, jakmile se vrátí hypoteční sazby na rozumnou míru. Kde očekáváme růst cen nemovitostí, je jednoznačně Praha. V současné situaci na trhu se totiž zvětšují rozdíly v poptávce mezi regiony. Naopak některé méně bonitní regiony mohou dále procházet zlevňováním nabídky nemovitostí.
Na světě je dnes osm miliard lidí. V roce 2050 to bude deset miliard. Praha má dnes kolem 1,3 milionu obyvatel, možná ve skutečnosti o něco více. Za deset let by měla být městem pro 1,5 milionu obyvatel. Těch 200 tisíc lidí bude hledat byt. To jsou základní jistoty, ze kterých musíme vycházet při všech dalších úvahách. Byty budou potřeba, ještě dlouho jich bude málo, a jejich cena tedy poroste.
Již dlouho upozorňuji na to, že dochází ke kumulaci okolností, které byty a bydlení zdražují. Česká republika není jedinou zemí, která se s tímto problémem potýká, bohužel proti tomu dlouhodobě ale nic nedělá. V prvé řadě je potřeba podpořit výstavbu. Pokud nebude dost bytů, bude jejich cena stále vysoká a bude nepřetržitě růst, a to bez ohledu na to, zda budou určeny pro osobní vlastnictví, nájemní nebo družstevní bydlení.
Vysoké je v České republice také daňové zatížení, v evropském kontextu máme velmi vysoké ceny stavebních materiálů, produktů a drahá je u nás také pracovní síla, které je stále nedostatek. Bydlení dále zásadně prodraží implementace udržitelné politiky, která klade další zásadní nároky na materiály a technologie.
Cenu prodražuje také detailní regulace prostředí a dlouhý povolovací proces, nyní i drahé a těžko dostupné financování. Tyto faktory se navíc protínají s globálními trendy – od urbanizace přes změnu sociálního standardu (více singl lidí, jiné nároky na bydlení) až po vliv změny klimatu. Česká republika s ohledem na své umístění bude patřit mezi země, které nebudou čelit v takové míře změně podnebí a extrémním výkyvům počasí. To ale spolu s vysokou mírou bezpečí, relativně fungující státní správou a sociálním a zdravotním systémem vytváří z Česka pro budoucnost ideální místo pro život. I to se v ceně nemovitostí projeví – bude zde poptávka jak od individuálních kupujících, tak od větších investorů.
Svou roli bude hrát také to, jak bude výše uvedené trendy řešit stát. Pokud půjde cestou regulace, nedopadne to dobře. Současné zkušenosti ze zahraničí to jen potvrzují. Byty budou ještě méně dostupné, a tedy zdraží (a stát je začne dotovat z veřejných finančních prostředků, tedy daní, tedy z peněz nás všech). Druhou možností je, že stát rozumnými kroky podpoří výstavbu bytů – což nejen podpoří českou ekonomiku v širších souvislostech, přinese více peněz do státního rozpočtu, ale také například přivede do České republiky nové investory, kteří hledají a budou hledat stabilní prostředí. Jsme na pomyslném rozcestí, záleží na dalších krocích a rozhodnutích. Ta ovlivní budoucnost na desetiletí dopředu.
Predikovat takto dlouhé období dopředu je vždy velmi náročné. Ceny nemovitostí historicky stále rostly a není tak nic překvapivého, že budou růst i nadále. Kupříkladu za posledních deset let se ceny zhruba zdvojnásobily. Teď je ovšem velmi specifická situace – vypořádáváme se s válkou na Ukrajině, vysokými úrokovými sazbami u hypoték, cenami energií a s celkově stále vysokou inflací. Až se trh stabilizuje, lze očekávat pozvolný kontinuální růst cen.
O jaký nárůst půjde, lze nyní jen těžko predikovat. Růst cen starších bytů a nových bytů kopíruje situaci na realitním trhu a vždy záleží, jaká je poptávka a nabídka. Pokud bude přetrvávat vyšší poptávka po nových bytech, než bude jejich nabídka, lze očekávat, že procentuálně bude růst cen u novostaveb vyšší. To je dobrá zpráva pro kupující, kteří tak svůj nový budoucí byt mohou zhodnotit lépe než v případě staršího bytu.
Anketa REsummit: Jak restartovat české stavebnictví
