Čína spouští největší balíček pomoci realitnímu trhu, byty by mohly vykoupit místní samosprávy
Čína v pátek oznámila dosud nejrozsáhlejší balíček opatření na stabilizaci sektoru nemovitostí, který se dlouhodobě potýká s problémy a brzdí ekonomický růst v zemi. Místním samosprávám nyní čínská vláda povolí odkoupit některé domy za výhodnější ceny. V plánu má dále snižovat hypoteční sazby, zmírnit pravidla pro poskytování hypoték a slíbila zvýšit úsilí o dokončení již rozestavěných bytových domů. Oznámení přišlo v den zatím nejprudšího poklesu cen čínských nemovitostí za posledních deset let.
Problémy na čínském trhu s nemovitostmi jsou pro druhou největší světovou ekonomiku ránou do Achillovy paty, odvětví bylo totiž dlouhou dobu klíčovým motorem ekonomiky a na svém vrcholu představovalo téměř pětinu místní ekonomiky. Navzdory opatřením vlády zaváděným od roku 2022 se propad stále nedaří oživit, Čína proto nově umožní místním samosprávám zpětný odkup staveb a pozemků dříve prodaných developerům. Oznámil to vicepremiér Che Li-feng na online setkání s úřady. Podrobnosti o počtu nemovitostí nebo o časovém horizontu, kdy by k takovým obchodům mohlo dojít, ale zatím nezveřejnil. Čínské samosprávy již nyní dluží v přepočtu 205 bilionů korun.
Co se děje na čínském realitním trhu?
Čínská ekonomika byla dlouhou dobu závislá na rychle rostoucím sektoru nemovitostí, který byl poháněný růstem počtu obyvatel. Realitní trh dokázal vytvářet nová pracovní místa v posilující čínské střední třídě rostla obliba investic do nemovistostí. Na příjmech z prodeje pozemků vydělávaly jak místní vlády, tak samosprávy.
Po zpomalení růstu počtu obyvatel a kvůli důsledkům přísných omezení z covidové éře, kdy navíc vláda musela přistoupit k omezení rizikových praktik developerů, se dlouhodobý realitní boom zastavil. Čínské akciové trhy se propady a oslabila i čínská měna.
Developerské firmy se ve větší míře začaly dostávat do potíží od roku 2021, kdy byly zavedeny nové předpisy týkající se limitů zadlužení těchto společností. Mezi prvními přestala své zadlužení zvládat společnost Evergrande. Mezi další zasažené developery patří společnosti jako Country Garden, Kaisa Group, Fantasia Holdings, Sunac, Sinic Holdings a Modern Land.
Cílem tohoto kroku je snaha o snížení počtu neprodaných bytů na tamním trhu, které jsou v rukou developerů. Banka Goldman Sachs hodnotu těchto bytů odhaduje ke konci roku 2023 na 13,5 bilionu čínských jüanů, tedy více než 42 bilionů korun. Některé z nemovitostí navíc dosud nejsou dokončené a jejich dostavba by vyžadovala kapitálové investice ve výši 15 bilionů korun. V části čínských měst tak nyní stojí opuštěné věžáky připomínající čtvrti duchů.
„Politika vyklízení skladů je považována za poměrně silnou ve srovnání se všemi předchozími,“ uvedl pro agenturu Reuters jeden z vedoucích pracovníků šanghajské developerské společnosti, která neplní své závazky, pod podmínkou zachování anonymity. „Z psychologického hlediska by to investorům umožnilo myslet si, že vláda ‚platí účet‘ a přesouvá rizika z nemovitostí na banky a místní samosprávy.“
Čínský akciový index CSI 300 Real Estate v reakci na vládní oznámení posílil o více než čtyři procenta, většina analytiků ale nadšení trhů brzdí. „Ačkoli jde pravděpodobně o jeden z nejdůležitějších signálů stabilizace nálady v Číně, je třeba poznamenat, že případné dosažení dna cen bydlení by bylo pouze prvním krokem. Vyšší nabídka nemovitostí bude pravděpodobně ještě nějakou dobu tlumit investice do realit a sektor nemovitostí zůstane v letošním roce hlavní brzdou ekonomiky,“ říká analytik Lynn Song z hongkongské pobočky banky ING.
Čína se od roku 2021 snaží snižovat úrokové sazby, většina měst navíc zmírnila nebo zrušila předchozí omezení nákupu. Minulý měsíc navíc čínské úřady vyhlásily kampaň, kterou se pokoušely povzbudit lidi k výměně starých bytů za nové. Zájem o nákup bytů takzvaně z druhé ruky ale podle Reuters zůstává vlažný.
Centrální banka ve snaze povzbudit trh zrušila minimální úrokovou sazbu u hypoték a snížila minimální akontaci pro kupce prvního bydlení z 20 procent na 15 procent. Minimální počáteční vklad pro druhé bydlení byl snížen ze 30 na 25 procent.
Ceny nových bytů v Číně v dubnu klesaly již devátý měsíc v řadě, a to o 0,6 procenta. Jde o nejhorší pokles od listopadu 2014. Investice do nemovitostí za první čtyři měsíce tohoto roku navíc v porovnání s tím loňským klesly o téměř desetinu. „Pokračující pokles cen nemovitostí posílí vyčkávací náladu mezi potenciálními kupci,“ říká Kuan Süe-žung, vedoucí analytik Zhuge Real Estate Data Research Centre. Dodává, že se trh bude vzpamatovávat ještě dlouhou dobu.
S velkými problémy se nyní potýkají čínské realitní skupiny, vysoce zadlužené Country Garden se dnes prozatím podařilo odvrátit možnou likvidaci. Doposud šlo o největšího developera soukromých nemovitostí v Číně. Hongkongský soud v pátek po prvním slyšení odložil projednávání jejího případu na 11. června. Informoval o tom hongkongský deník South China Morning Post. Podle něj do loňského léta nashromáždila společnost dluhy v celkové výši 1,36 bilionu jüanů (4,3 bilionu Kč).
Country Garden ale není jediným developerem, který se dostal pod tlak v důsledku již několik let trvající realitní krize v druhé největší ekonomice světa po USA. Koncem ledna soud v Hongkongu nařídil ikvidaci realitního gigantu China Evergrande.
