Na Západě roste nový realitní byznys. V Česku mu demografie přeje, trh ho ale přehlíží
Zatímco ve Spojených státech a západní Evropě se dynamicky rozvíjí nové formy bydlení určené pro starší generace, český trh tento směr prakticky nezná. Developeři i investoři se soustředí hlavně na mladé rodiny a nájemní trh pro studenty a profesionály, přestože demografický vývoj naznačuje, že potenciálně atraktivnější může být jiná skupina populace.
„Mám jinou životní fázi. Nemám už žádný zájem o práci na zahradě a domácí vylepšování,“ říká Claire Kerr, čtyřiašedesátiletá manažerka z Ohia, která prodala svůj velký rodinný dům a přestěhovala se do projektu Dogwood Commons, nájemního komunitního bydlení určeného pro obyvatele ve věku od 55 let.
Její příběh zaznamenal list Wall Street Journal, podle kterého se jedná o nový trend a podobných případů je čím dál tím více. Ilustruje to na datech americké agentury Census Bureau, podle které jen za poslední dekádu vzrostl podíl nájemníků starších 65 let o plnou třetinu. Segment starších nájemníků patří momentálně k nejrychleji rostoucím na trhu nájemního bydlení v USA.
Důvody jsou praktické i finanční. Starší lidé často po odchodu dětí zůstávají sami ve velkých domech, ve kterých řeší často vysoké náklady. Do těch se navíc v posledních letech promítly vyšší daně či dražší pojištění nemovitosti.
Developery a investory na byznysu láká stabilní cashflow z nájmů, vyšší loajalita starších nájemníků i možnost výdělku na doprovodných službách – od nabídky fitness a wellness po asistenční služby nebo zahradní práce. Ve Spojených státech se z bydlení pro 55+ stal podle WSJ obří byznys, který rozvíjí nejen velcí developeři, ale také realitní fondy.
Podobné projekty se začínají objevovat i v Evropě. Třeba ve Španělsku vzniká komunita Ambera u Costa del Sol, v Portugalsku pak mají projekt Monte da Palhagueira. V Británii už fungují desítky rezidenčních vesniček pro starší obyvatele a v Nizozemsku se prosazuje seniorsky orientovaný cohousing, tedy model, kdy mají lidé vlastní byt, ale sdílejí společné prostory a komunitní služby.
Všude jde o byznysový model, nikoli charitu či byznys postavený na čerpání příspěvků od státu. Developeři a fondy sázejí na to, že starší obyvatelé chtějí menší, moderní a bezbariérové bydlení, ale zároveň jim vyhovuje aktivní komunita se službami.
Český trh cílí na Alzheimer centra
Když se web e15.cz se na podobný trend zeptal hráčů na českém trhu, odpověď byla jednoznačná: nic podobného se tu ve velkém neděje a konkrétní projekty se nerýsují. „Situaci, kterou popisujete ve Spojených státech, v Česku nezažíváme,“ tvrdí Štěpán Gjurič, majitel realitní kanceláře RE/MAX Horizont. „Starší lidé u nás prodávají dům nebo velký byt spíše výjimečně, když nezvládnou rostoucí náklady. Peníze pak rozdělí mezi děti nebo je využijí na sociální služby. Stále ale převažuje snaha držet nemovitost v rodině pro mladší pokolení. Naopak se u nás rozvíjí trend nákupu bytu jako investice na stáří.“
Podobně odpovídají i developeři. „V tuto chvíli nemáme v nabídce žádný speciální projekt určený výhradně pro skupinu 55+,“ říká Ondřej Šťastný z Central Group. Podle něj tvoří kupující nad padesát let asi čtvrtinu klientů, jejich podíl ale klesá. Podobně hovoří i další hráči. Současně ale potvrzují, že Češi ve středním věku častěji kupují menší byty 1+kk a 2+kk na investici, které ale současně považují jako možné obydlí na stáří.
Přestože trh zatím v podobných projektech příležitost nevidí, demografické trendy naznačují, že v Česku roste skupina obyvatel, která by se mohla stát cílovou klientelou pro podobné specializované projekty. Podle Českého statistického úřadu dnes tvoří lidé nad 65 let asi pětinu populace. Do roku 2050 to bude téměř třicet procent obyvatel, tedy přes tři miliony lidí, v seniorním věku. Zásadní je přitom i fakt, že právě nyní stárne generace takzvaných Husákových dětí, tedy populačně silné ročníky 70. let. Populace v produktivním věku naopak klesá. To znamená, že rostoucí skupina obyvatel bude potřebovat menší, bezbariérové a cenově dostupné bydlení. Navíc jde o generaci, která často vlastní nemovitost, a tedy disponuje kapitálem.
Český nájemní trh se v posledních letech dynamicky rozvíjí, ale zatím úplně jiným směrem. Do segmentu vstoupili institucionální investoři, kteří si nechávají stavět celé projekty určené výhradně k pronájmu. Vznikají stovky odborně spravovaných bytů, většinou v Praze a dalších velkých městech. Cílovou skupinou těchto projektů však zůstávají především mladí profesionálové, studenti a mobilní lidé, kteří si vlastní bydlení dovolit nemohou, nebo o něj nestojí. Nájem se tak profiluje jako řešení pro mladší generace, nikoli pro starší populaci. Přitom právě v USA se ukazuje, že zájem o kvalitní nájemní bydlení může přicházet i z opačného konce věkové pyramidy – od lidí, kteří už dům či byt vlastnili, ale rozhodli se v pozdějším věku pro svobodu a flexibilitu.
Český realitní trh sice na jedné straně posouvá směrem k nájemnímu bydlení pro mladé, na druhé straně roste i byznys spojený se seniorskou péčí, avšak především pro potřeby osob trpících demencí či Alzheimerovou chorobou. Na tuzemském trhu do tohoto sektoru investujjí firmy jako PFFL či Penta Hospitals. Jde však převážně o segment pečovatelský, ne o nezávislé bydlení s nájemní strukturou pro aktivní seniory či lidi v pozdním středním věku.
Na českém trhu se také už před lety objevil i produkt takzvané reverzní hypotéky, kdy senior prodá svůj byt či dům a dožije v něm s rentou vyplácenou investorem. Nabídka je však omezená a provázely ji i kontroverze – senioři si stěžovali na nízké částky oproti hodnotě nemovitosti a objevily se spory s dědici, kteří napadali platnost smluv.
Důvody, proč se tento segment, který slaví úspěch v USA, v Česku nerozvíjí, jsou především kulturní a strukturální. Češi lpí na vlastnickém bydlení a nemovitost vnímají jako rodinné dědictví. Právě to může být vůbec největší překážkou v nových trendech zaměřených na nájemní bydlení pro seniory. Developerský model v Česku stojí stále převážně na rychlém prodeji bytů, nikoli na dlouhodobém nájemním výnosu. Bariérou je i složité povolování staveb, vysoké daně a slabá ochrana pronajímatelů. Navíc se zatím málokdo snaží skupinu 55+ vnímat jako samostatný a atraktivní segment, což je dáno právě i preferencí Čechů bydlet ve vlastním a neochotou se stěhovat.
