Ani dávno schválená hypotéka nemusí být v současném prostředí nasyceném hektickým růstem stavebních nákladů pojistkou budoucího bydlení. Bankovní byznys totiž hlásí stále více případů, kdy už klientům stará hypotéka nestačí a stavebník si musí sjednat dodatečné financování či sáhnout hlouběji do úspor, v krajním případě pak i prodat nedokončenou nemovitost. Kromě dřívějšího „prostavění“ původního rozpočtu je častou příčinou nedostatečnosti půjčky na bydlení i situace, kdy developer odstoupí od smlouvy s klientem a za byt ve výstavbě žádá podstatně vyšší cenu.
„Od jara identifikujeme každý měsíc desítky klientů, kteří se s námi radí o možnostech dalšího splácení hypotéky v kontextu růstu cen stavebních materiálů, který jim výrazně prodražuje stavbu,“ uvádí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
Problém nedostatečné hypotéky řeší v bance více než každý desátý klient, který staví nebo financuje nemovitost ve výstavbě. „Předpokládáme, že v našem hypotečním portfoliu je zhruba dvanáct procent klientů, kteří tento problém nějak řeší,“ dodává Hrubý.
Bytová krize: Proč jsou v Česku tak drahé byty a nájmy?
Banky vypořádávají jednotky až desítky případů měsíčně, ale hlavní vlna má teprve přijít. „Každý případ vyžaduje individuální přístup. Lze předpokládat, že se počet těchto případů vzhledem k rostoucím cenám stavebních prací a materiálů bude postupně zvyšovat,“ zdůrazňuje Michal Teubner z Komerční banky. Jak uvedla Kateřina Petko z Equa Bank, příští rok budou tyto případy četnější než letos.
Nejčastěji půjde o majitele, kteří nabrali hypotéku na nákup pozemku i samotnou stavbu a nyní se jim v průběhu schvalovacího procesu tak zvedly náklady, že výstavbu nyní nedokáží z původní hypotéky financovat. "Zároveň nemají potřebnou hotovost nebo krytí jinou nemovitostí a s bankou se tedy nemají možnost dohodnout na navýšení úvěru. Znám případy, kdy na základě toho své pozemky prodávají a kupují nové, aby jim celý jejich projekt finančně vyšel," říká šéf Maxima Reality Vladimír Zuzák.
„Evidujeme o několik procent vyšší počet hypoték, u kterých jsme upravovali podmínky čerpání úvěru vzhledem k vyšší ceně stavebních materiálů,“ říká i Zuzana Filipová z Moneta Money Bank. Nedostatečnou výši hypotéky řeší banky obvykle nabídkou dodatečného úvěru ze stavebního spoření nebo navýšením hypotéky. To ovšem jen pokud je klient dostatečně bonitní.
„Pokud si klient vzal s ohledem na výši příjmů maximální možnou hypotéku, tak v kombinaci s výrazně vyššími úrokovými sazbami než před rokem pro navýšení hypotéky už nemusí být prostor,“ zdůrazňuje Petko. Banka prý v takové situaci doporučí přerušení či zpomalení výstavby.
Citlivější na růst stavebních nákladů jsou oproti individuálním stavebníkům developeři. „Zatímco banky většinou samy nabízejí zvýšení úvěru, máme zprávy, že spíše samotní developeři v určitých případech odstupují od kupních smluv,“ uvádí hlavní analytik společnosti Broker Consulting Martin Novák.
Developeři se ostatně netají tím, že ceny realit dokážou během zpracování hypotéky udělat pořádný krok vpřed. "Vzhledem k razantnímu růstu hodnoty nemovitostí se zvyšuje i jejich cena. Proces schvalování hypotéky trvá několik měsíců, kdy často roste i cena nemovitosti a mění se podmínky pro klienty, kteří mohou mít problém s nedostatkem vlastních finančních prostředků potřebných k získání hypotéky," říká výkonný ředitel developerské skupiny Daramis Martin Vachek.
Pastí pro kupce bývá situace, kdy není jasné, za kolik nakoupí. "Jde o situaci, kdy je volně smluvně ošetřená cena za bytovou jednotku a zhotoviteli umožňuje zvýšit cenu na základě inflační doložky," zdůrazňuje Zuzák s tím, že její význam je právě nyní podstatně větší než dříve.
Pro banku je taková situace složitější než obyčejné prostavění rozpočtu. „Pokud developer odstoupí od podepsané smlouvy s klientem a například požaduje vyšší cenu, je to samozřejmě komplikace. Takové situace řešíme individuálně,“ dodává Teubner.
Prodej rozestavěných nemovitostí je zatím okrajovou záležitostí. „V řadě případů banky odmítají zvýšit hypoteční úvěry, což vytváří extrémně nepříjemné situace. V lepším případě se lidé stěhují do rozestavěných a nezkolaudovaných domů,“ zdůrazňuje ekonom BH Securities Štěpán Křeček.
„V horším případě jsou rozestavěné domy neobyvatelné a rodiny jsou nuceny je prodat, protože si nemohou dovolit splácet hypotéky a k tomu ještě platit nájemné,“ doplňuje.
Bankéři nicméně zdůrazňují, že prodeje rozestavěných realit jsou v současnosti spíše výjimkou. „Neidentifikujeme, že by klienti v nějaké větší míře prodávali rozestavěné domy. Pokud se tak děje, tak v jednotkách případů měsíčně,“ dodává Hrubý.
