Pandemie koronaviru zpomalila ekonomiku a některým odvětvím zasadila těžké rány. Lidé zavření v lockdownech často méně utráceli a spíše hromadili úspory. Pokud chtěli své peníze nechat vydělávat lépe než na spořicích účtech prohrávajících s inflací, jednou z nejlepších možností byly nemovitosti. Zhodnocení měřené průměrným ročním výnosem realitních fondů kvalifikovaných investorů nekleslo od začátku roku 2020 pod sedm procent, v druhém a třetím čtvrtletí loňského roku už se pohybovalo kolem 16 až 18 procent. Lepší příležitost ze standardních investičních možností nabízely jen akcie, které jsou ovšem oproti realitám mnohem nestálejší, a tudíž riskantnější.
Byty v kolotoči cenového boomu
„Jednoznačnými vítězi mezi jednotlivými typy nemovitostních aktiv jsou podle mého názoru sektor rezidenční a sektor logistiky,“ říká David Mazáček z Institutu strategického investování (ISTI) Fakulty financí a účetnictví VŠE v Praze. Retailové parky nebo obchodní centra podle něj kvůli lockdownům musely přistupovat na různé „slevové“ dohody s nájemníky a ochlazení pocítily i kancelářské komplexy, mimo jiné proto, že se zaměstnanci houfně přesunuli na home office. Dařilo se naopak logistickým realitám a průmyslovým parkům, kterých se krize v podstatě nedotkla nebo poptávku po nich ještě podpořila.
Extrémní zájem drobných investorů o bydlení pak hnal vzhůru ceny bytů, což se odráželo i na výnosech fondů investujících v tomto sektoru. V konečném součtu se průměrná roční i tříletá výnosnost realitních fondů od začátku covidové krize v roce 2020 postupně snižovala, aby od roku 2021 začala opět růst. Ve třetím kvartálu loňského roku se u fondů kvalifikovaných investorů dostala v tříletém horizontu na 10 procent a v ročním horizontu dokonce na 18 procent, vyplývá z údajů ISTI.
U rezidenčních nemovitostí přitom platí, že prošly během uplynulé covidové éry doslova cenovým boomem, což měla podle Davida Mazáčka na svědomí souhra několika faktorů. Za prvé český konzervativní investor se vidí v bytech „safe-haven“, protože představují konkrétní hmotné aktivum. V nejisté pandemické době, kdy zároveň sílí inflace, pak mají lidé ještě silnější potřebu investovat „na jistotu“. Poptávce nahrávaly i nízké úrokové sazby trvající až do poloviny minulého roku a také zrušení daně z převodu nemovitostí. V porovnání s nedostatečnou nabídkou na hlavních trzích s bydlením – tedy v Praze a v Brně – pak nemohlo být výsledkem nic jiného než výrazný růst cen. Majitelé rezidenčních realit pořízených před pěti či deseti lety mohli prodávat s vysokým zhodnocením, což jim umožňovalo vyměňovat své byty za větší a dále roztáčelo poptávku.
„V loňském roce se prodalo prakticky cokoli, co přišlo na trh,“ potvrzuje generální ředitel a spoluzakladatel developerské společnosti GARTAL Rostislav Petchenko. Polovina všech prodejů se podle něj odehrává za hotové peníze, takže jde o investice. Také on soudí, že byty představují pro běžného investičního laika jednu z mála schůdných a uchopitelných příležitostí, zvláště v době ekonomické nejistoty, jakou přinesl koronavirus.
Přehnaně rozjeté akcie versus příliš klidné zlato
Průměrná cena nového bytu v Praze podle cenových map společnosti Deloitte dosahovala na konci roku 2019 112,5 tisíce korun za metr čtvereční, o rok později to bylo 120 tisíc a v závěru roku 2021 už 138,9 tisíce korun za metr čtvereční. „I přes proběhlý boom se nedomnívám, že by mělo dojít k poklesu cen nemovitostí, spíše k dočasnému zpomalení jejich růstu,“ předpovídá Mazáček.
Ve skupině GARTAL podle Rostislava Petchenka předpokládají pro letošek zhruba sedmiprocentní růst cen bytů na pražském trhu. Za překvapení by ale nepovažoval ani deset procent, tedy tempo podobné jako v posledních letech. Poptávku může zchladit růst úrokových sazeb, na druhé straně stoupající cenová hladina lidi tlačí k nějaké formě dostatečně výnosného uložení úspor.
„Investice do bytu zůstávají stále dobrým způsobem zhodnocení peněz zvláště při současné vysoké inflaci,“ soudí David Mazáček. Momentálně jsou úrokové sazby hypoték nižší než celorepubliková inflace, takže i z tohoto pohledu je investice do bytů výhodná – zvláště pro méně zkušeného investora, který by mohl snadno udělat chybu při investování na akciovém nebo dluhopisovém trhu, dodává expert ISTI.
Právě akcie byly z běžných investičních instrumentů globálním vítězem doby covidové. „Vedly k tomu nízké úrokové sazby a nízká výnosnost dluhopisů. Například index Burzy cenných papíru Praha posílil za rok 2021 o 38,8 procenta a dosáhl svého třináctiletého maxima,“ říká Mazáčkův kolega z ISTI Michal-Karim Toufič. Samozřejmě i na akciovém trhu se pandemie promítla a nejvíce rostly akcie IT společností či cloudových poskytovatelů – tedy byznysů, kterým se v covidové době daří lépe než před ní. Vysoká inflace ale akciím škodí a investoři tak hledají alternativy. Těmi jsou podle Toufiče při slabém výkonu dluhopisů právě reality a drahé kovy. Porovnání indexu ceny zlata, akciového S&P 500 ETF a realitního Vanguard Real Estate indexu ukazuje, že zlato je od druhé poloviny minulé dekády na chvostu, zatímco reality v pandemii zůstaly výkonově v jistém odstupu za akciemi, s nimž před tím dlouho více méně držely krok. „Na akciovém trhu ale můžeme pozorovat znaky přehřátí,“ podotýká Michal-Karim Toufič.
