Investice do celých bytových domů je opět na mírném vzestupu. Po propadu prodejů v roce 2022 se loni opět začaly prodávat starší činžovní domy v širším centru Prahy. Investoři očekávají, že kvůli vysokým kupním cenám bytů bude v hlavním městě čím dál větší zájem o nájemní bydlení. Ještě rychleji proto roste segment institucionálního nájemního bydlení, což jsou nové projekty navržené a postavené výhradně jako nájemní domy.
Loni bylo v širším centru Prahy v nabídce 105 bytových domů, prodalo se jich 54. V předcházejícím roce se oproti tomu prodalo jen 29 činžovních domů. Vyplývá to z čerstvých dat Trend Reportu, který každoročně sestavuje Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Pořízení celého domu vyžaduje podle analytiků znalosti a zkušenosti, a nezřídka i vlastní kapitál, výhodou oproti pronajímání jednotlivých bytů je však sjednocené vlastnictví, což umožňuje rychlejší rozhodování i třeba řešení výpadků nájemného v jednotlivých bytech.
„Obchody s bytovými domy jsou už od devadesátých let důležitou součástí rezidenčního trhu. Přinášejí na trh nájemní bydlení, které díky masivní privatizaci bytového fondu u nás dnes zajišťují dominantně soukromé subjekty, a to převážně fyzické osoby,“ uvádí Jiří Pácal z nemovitostní společnosti Central Europe Holding. Data ukazují, že dvě třetiny pronajímatelů tvoří právě soukromníci, část bytových domů provozují obce a zhruba sedm procent trhu ovládají firmy.
Dlouhodobě nicméně prodeje starších činžovních domů spíše klesají. „Pro větší investory byly v minulosti bytové domy zajímavou příležitostí, ročně se uskutečnilo 300 až 400 transakcí tohoto typu,“ vysvětluje Pácal. Výnosnost investice ale v minulých letech podle něj klesala a to i přes mírný růst nájemného, investoři musí totiž mimo jiné hradit vysoké náklady na správu a opravy bytů. Prodeje se tak v posledních letech pohybují kolem padesáti až šedesát transakcí za rok. Výjimkou je ale například rok 2021 s 94 transakcemi, což odpovídá mimořádně úspěšnému roku pro celý bytový trh.
O to rychleji se ale rozrůstá trh s nájemními domy, které developeři stavějí na míru profesionálním pronajímatelům. „Od roku 2018 sledujeme v oblasti nájemního bydlení významný vývoj. Kromě jednotlivých nájemních bytů a nájemních činžovních domů se začíná zvedat zájem o tzv. build-to-rent sektor neboli institucionální nájemní bydlení. A to zejména v Praze,“ upozorňuje zakladatelka realitně-poradenské společnosti BTR Consulting Zuzana Chudoba. Aktuálně se v projektech institucionálního nájemního bydlení nachází zhruba 2200 bytů. „Předpokládáme, že do roku 2030 bude v Praze deset tisíc bytů v institucionálním nájemním bydlení.“ Mezi největší hráče na trhu patří společnosti AFI Europe, Trigema, SIKO a Dostupné bydlení České spořitelny.
Praha tak následuje příkladu zahraničních metropolí, které investují do na míru postavených nájemních domů. Zajímavé je, že zatímco v Německu nebo Rakousku jsou byty vybavené zpravidla jen kuchyňskou linkou, ve Velké Británii a Americe jsou většinou byty pronajímané kompletně s nábytkem a domy nabízí i další služby jako recepci nebo posilovnu. „V Česku je zatím většina projektů plně vybavena nábytkem, takže de facto kopírujeme trend z Velké Británie a Ameriky. Tomu také odpovídá cena za nájem,“ píše se v analýze.
Nájemné v nových nájemních domech rychle stoupá, zatímco v roce 2020 to bylo v průměru 388 korun za metr čtvereční, loni to bylo už 542 korun za metr čtvereční. To odpovídá zhruba 27 tisíc korun za padesátimetrový byt bez energií a služeb. Ve starších bytových domech se průměrná činže v Praze pohybuje podle lokality mezi 300 a 440 korunami za meter čtvereční. Na mnoha místech si tak lze pronajmout dvoupokojový byt za zhruba dvacet tisíc korun bez poplatků za energie a služby.
