Politika drahé bydlení nevyřeší, říká Kubáček z Heimstaden | E15.cz

Politika drahé bydlení nevyřeší, musí se více stavět, říká Stanislav Kubáček z Heimstaden

Video se připravuje ...

Janis Aliapulios

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
1

Zatímco v České republice žije téměř 80 procent lidí ve vlastním bytě či domě, v Rakousku či Německu si téměř polovina populace bydlení pronajímá. Ve velkých městech jako Berlín či Vídeň bydlí v nájmu dokonce více než tři čtvrtiny obyvatel. „Česko naopak prošlo v 90. letech obrovským šokem, co se vlastnění majetku a užívání služeb týče, proto je zde moderní nájemní bydlení stále ještě svým způsobem novinkou,“ popisuje Stanislav Kubáček, ředitel akvizičního týmu švédské společnosti Heimstaden. Ta je s více než 150 tisíci byty v portfoliu druhým největším poskytovatelem nájemního bydlení v Evropě, v Česku jí patří 43 tisíc bytů převážně po OKD.

Do budoucna se bude přístup k nájemnímu bydlení v Česku podle Kubáčka přibližovat západní Evropě. „Řada lidí v určité fázi svého života přirozeně preferuje nájemní bydlení. Například zrovna vystudovali, a ještě neví s kým a kde budou zakládat rodinu. Nebo jdou do měst za prací a nechtějí hledání zaměstnaní podmiňovat získáním vlastního bydlení,“ popisuje typické příklady.

V Česku však takoví lidé mnohdy dosud naráželi na přístup individuálních majitelů bytů, kteří zpravidla nabízejí pouze krátkodobé nájemní smlouvy, požadují příliš vysoké kauce a nájemníkům nenabízejí žádné další služby. „Věřím, že můžeme toto prostředí zkultivovat a přinést produkt, který tady ještě není – od stability a predikovatelnosti v podobě dlouhodobých smluv s jasně vymezenými inflačními doložkami, až po nonstop údržbovou linku či různé služby v závislosti na lokalitě, jako je například recepce, kde za vás přeberou poštu, balíky či dokonce nákupy.“

Výstavba brzdí růst cen

Šéf akvizičního týmu Heimstaden zároveň připouští, že kromě nárůstu kvality nájemního bydlení a nabídky doplňkových služeb může ke zvýšení zájmu o tento typ bydlení přispět také zhoršující se dostupnost vlastnického bydlení v Česku. Její hlavní příčinou je podle Kubáčka hlavně nedostatečná výstavba. Jako příklad uvádí vývoj v polském hlavním městě Varšavě, které je svojí velikostí i historií v posledních 30 letech srovnatelné s Prahou.

„V Polsku také v 90. letech přecházeli ze společného vlastnictví ke kapitalismu, ale ve Varšavě se pak postavilo mnohem více bytů. Jen v posledních deseti letech je to zhruba 25 tisíc nových bytů ročně. V Praze to bývá jen kolem tří, pěti nebo sedmi tisíc bytů za rok. Když dlouhodobě stavíte čtyřikrát nebo pětkrát méně bytů, jde cena nahoru. Základní ekonomické principy mají zkrátka převahu nad politikou,“ říká Kubáček s tím, že zatímco ve Varšavě byty za posledních deset let podražily zhruba o pětinu, v Praze jejich cena vzrostla téměř na dvojnásobek.

Naopak pro pořizování takzvaných investičních bytů má Kubáček pochopení. „Myslím si, že není nic špatného na tom, když si lidé kupují byty například jako formu zabezpečení na stáří. Nespoléhat jen na veřejný penzijní systém, o jehož reformě se pouze mluví, je celkem racionální řešení. Proto je těžké proti němu jít,“ říká v rozhovoru ze série PFI Talks, kterou deník E15 přináší ve spolupráci se spolkem Prague Finance Institute při výzkumném pracovišti CERGE-EI.

Jako příklad dává opět Varšavu, kde společnost Heimstaden jen za poslední rok koupila do výstavby dva tisíce bytů od developerů. „Za byty s vybavením včetně kuchyní, podlah, koupelen a základního nábytku jsme v průměru zaplatili méně než 80 tisíc korun na metr čtvereční. V Praze by se stejnou výbavou cena dosáhla 120 až 130 tisíc. Přitom platy jsou dnes v obou městech srovnatelné. To je myslím jasný důkaz, že když se staví víc, ceny nemohou stoupat takovým tempem. Ať už si někdo kupuje byt na investici, nebo na vlastní bydlení,“ uvádí Kubáček.

Milion bytů v portfoliu

Nákup developerských projektů a nové výstavby je jedním ze způsobů, jak Heimstaden plánuje naplnit svůj cíl mít do konce dekády v portfoliu jeden milion bytů. Kromě toho ale švédská společnost s kapitálem pocházejícím zejména od skandinávských penzijních fondů kupuje také starší bytové fondy od měst, jež se již nemohou nebo nechtějí o byty starat. „Řada měst v Evropě nemá finanční rezervy, během Covidu se navíc hodně zadlužila a teď potřebuje prostředky využít jinak než na opravy bytů a domů. My máme naopak dlouhodobý soukromý kapitál, a proto můžeme s městy uzavírat férové dohody, které jim dávají jistotu, že bude o bytový fond dobře postaráno a že bude dál sloužit svému účelu.“

Riziko, že budou velcí pronajímatelé jako Heimstaden čelit stále většímu tlaku veřejnosti, Kubáček nepovažuje za zásadní ani po referendu v Berlíně, v němž občané letos v září souhlasili s vyvlastňováním bytů držených právě realitními společnostmi. „V Berlíně jsme dosud měli pět tisíc bytů a v den referenda jsme oznámili nákup dalších 14 tisíc jednotek. Myslíme si, že k vyvlastňování nakonec nedojde. A pokud ano, tak za tržní cenu, což by byl špatný krok pro Berlín jako takový. Město by muselo na vyvlastňování vynaložit obrovské peníze a nepostavil by se ani jeden nový byt pro desítky tisíc lidí, kteří každý rok do Berlína přicházejí za jeho atraktivitou,“ popisuje Kubáček s tím, že nájmy v Berlíně jsou navíc stále nižší než v Praze, i když se v poslední době hodně zvýšily.

„Nárůst nájmů v Berlíně byl ze zhruba čtyř eur na sedm až devět eur za metr čtvereční. Platit za byt o ploše 50 metrů čtverečních v přepočtu kolem 10 nebo 11 tisíc korun měsíčně je něco, na co Berlíňané sice nebyli zvyklí, ale mohou si to dovolit. Bytový fond bude zkrátka potřeba opravit, což je nutné nějak ufinancovat.“

Stanislav Kubáček
Je absolventem oboru finance, účetnictví a korporátní strategie na Institutu politických a ekonomických studií v Paříži. V minulosti působil například jako M&A analytik ve skupině Société Générale nebo jako investiční bankéř Goldman Sachs v Londýně. Od roku 2010 se profesně zabývá především transakcemi a správou aktiv na trhu nájemního bydlení. Na vysokých manažerských pozicích působil ve společnostech BXR Partners v Praze, Olo Asunnot ve Finsku či Round Hill Capital v Londýně. Byl také finančním a následně investičním ředitelem společnosti Residomo, jež v Moravskoslezském kraji vlastnila 43 tisíc bytů převážně po OKD. Poté, co Residomo převzala švédská společnost Heimstaden, stal se v říjnu 2020 ředitelem jejího akvizičního týmu pro střední a východní Evropu, Německo a Finsko.

O autorovi

Janis Aliapulios je bývalý novinář rádia Z a Hospodářských novin. Působil také jako tiskový mluvčí a analytik Úřadu Národní rozpočtové rady. Nyní pracuje jako nezávislý konzultant a tvůrce obsahu v oblasti vztahů s médii a investory.

Autor: Janis Aliapulios

Nejčtenější

Newslettery