„V okamžiku, kdy by měl trh dlouhodobě stagnovat, tak je otázkou, jestli některé etapy o půl roku nebo rok neodložit,“ říká Dušan Kunovský, majitel největšího tuzemského rezidenčního developera Central Group. Hlavnímu městu zároveň nabízí recept, jak naplnit fond nájemních bytů za jedno volební období. Praha by podle něj mohla za čtyři roky vytvořit portfolio stovek městských bytů.
Na jak dlouho trh s byty nyní zamrzl?
Odhadovat to je v tuto chvíli velmi složité. Prodeje nových bytů zcela zásadně zpomalily. Hlavním důvodem je nárůst úrokových sazeb. Téměř každý, kdo uvažoval o hypotéce, a takových klientů byla v našich projektech zhruba polovina, teď nákup odkládá a vyčkává. V příštím a pak hlavně v roce 2024 už by se podle inflačních cílů a fiskálních opatření České národní banky měla základní úroková sazba snižovat. To povede i k poklesu sazeb u hypoték, které by se mohly dostat k psychologické hranici tří procent. Tu vnímáme jako impulz, který by měl přinést zásadní oživení prodejů. Dílčí oživení by mohlo nastat už příští rok na jaře. Toto roční období bývá obecně na trhu nového bydlení nejsilnější.
O kolik tedy prodeje klesly - o polovinu?
Zhruba tak. Kromě „hypotékářů“ téměř vymizeli z prodejního trhu i cizinci. To už jsme pozorovali v souvislosti s pandemií. Když letos v zimě vypukla válka na Ukrajině, tak jsme se v Central Group jako první sami odřízli od ruských klientů. Pár smluv jsme s těmi, kteří se písemným prohlášením distancovali od napadení Ukrajiny, uzavřeli, ale byly to jednotky případů. Naopak nám podstatně narostli kupující, které bychom mohli nazvat „úsporáři“. Ti v okamžiku, kdy inflace stoupá ke dvaceti procentům, investují své úspory. Ale ne tak jako dřív, kdy lidé investovali za účelem výnosu z pronájmu, nýbrž kvůli bezpečnému uložení peněz do stabilního aktiva.
Zmrazili jste nějaké projekty či jejich další etapy?
Projekty, které máme v prodeji či ve výstavbě, budou v každém případě pokračovat. Prodáváme za pevně fixovanou, garantovanou cenu, která se ani v případě náhlého nárůstu stavebních nákladů nedotýká klientů. Toto riziko bereme na sebe a musíme čerpat z našich rezerv a zisku. V okamžiku, kdy by měl trh dlouhodobě stagnovat a poklesy prodejů by měly ještě pokračovat, tak je otázkou, jestli některé etapy o půl roku nebo rok neodložit. Rozhodnutí budeme dělat na konci letošního podzimu.
Zkouší teď klienti žádat o slevy?
Současný pokles prodejů vnímáme jako krátkodobě odloženou poptávku. Lidí stále chodí hodně, procházejí si nabídku na našem webu, samozřejmě se ptají i na možnost slev. My máme pouze veřejnou nabídku týkající se všech, nejsme arabský trh, kde bychom individuálně handlovali. Někteří menší developeři jsou tak nastavení, my ale dlouhodobě držíme strategii transparentních cen.
Nakolik ovlivní výsledky nedávných komunálních voleb podmínky pro výstavbu v Praze? Očekáváte nějakou změnu?
Pro development jsou komunální volby v podstatě ty nejdůležitější. Kromě pražského zastupitelstva se tady volí i zastupitelé všech 57 městských částí, kde v řadě případů nastává zásadní změna politické orientace. To někdy vede k tomu, že vše, co se schválilo za předchozí politické reprezentace, tak je a priori špatně. Situace je pak někde hodně složitá. Development potřebuje stabilitu a předvídatelnost. Příprava a výstavba projektu je byznys na několik volebních období. Působíme v mnoha městských částech v Praze, takže někde bude kontinuita zaručena, ale někde se může stát, že nám jejich nová vedení situaci zásadně zkomplikují. Nicméně věříme, že na magistrátu to dosavadní poměrně prorozvojové nastavení bude snad při jakékoli politické konstelaci zachováno. Central Group je na trhu už třicet let a za tu dobu jsme zažili spoustu prorozvojových i antirozvojových období a musíme si s tím poradit. Uvidíme.
Jaké máte zatím zkušenosti s takzvanými kontribucemi, tedy developerskými příspěvky na rozvoj města, jejichž metodiku schválila Praha na začátku letošního roku?
Už dřív jsme navrhovali určitou formu příspěvků na rozvoj okolí konkrétních projektů, aby to kompenzovalo zátěž, kterou stavba v lokalitě přináší. Systém kontribucí, který nastavilo město, paradoxně víc zatěžuje developery, kteří staví na brownfieldech, kde se musí měnit území plán. Takže i když tam vznikne rezidenční areál se zelení namísto dosud kontaminovaného území, tak město kvůli nutné změně územního plánu požaduje od developera vyšší příspěvek než na nedotčeném pozemku, kde ale plán s výstavbou bytů počítá. Obecně chápeme potřebu města, které tím, že od státu z vybraných vysokých daní získává nespravedlivě málo peněz na svůj rozvoj, hledá další peníze na veřejnou infrastrukturu - školy, školky, dopravu. Takže se pak nové výstavbě buď raději brání, anebo hledá určitou formu kontribucí.
Dlouhodobě prosazujete systémovou změnu rozpočtového určení daní.
Nepraktičtější a politicky nejprůchodnější by mohla být námi navrhovaná změna na principu 10+5, což znamená, že by DPH u bytů kleslo z patnácti na deset procent, přičemž zbývajících pět procent by získávala přímo města a obce, kde se staví. Ten současný systém kontribucí je obecně schválen, smlouvy s developery se připravují, ale že by se už příspěvky na jejich základě platily, tak to ještě není. Systém je teprve na začátku uvádění do praxe.
Dlouho platilo, že investoři s městskými částmi vyjednávají individuálně a požadavky radnic se značně liší. Sjednotila je tato metodika?
Z právního hlediska nejsou kontribuce povinné a fungují na bázi takzvané dobrovolnosti. Ale "dobrovolnost" spočívá v tom, že když developer městské části nepřispěje, tak se projekt nepovolí. Metodika je určité vodítko, k němuž zaujímají některé městské části vlastní přístup. Nicméně u projektů ve větších územích, která zahrnují několik městských částí a kde do jednání vstupuje i magistrát, metodika nastavuje mantinely.
V zářijových předvolebních debatách z některých stran, jako například z ANO, zaznívalo, že by lepší než kontribuce bylo odevzdávat městu „desátek“ z projektů v podobě dokončených bytů.
Nejdřív bylo potřeba definovat, jakou výši příspěvku má město získat. Metodika takové vodítko dává. A jestli je to formou finanční, anebo věcného plnění, což může být výstavba občanské vybavenosti nebo technické infrastruktury, ať už školky či veřejné komunikace, nebo právě formou převodu části bytů městu do vlastnictví, případně do bezplatného užívání na určitou dobu, to už je v podstatě formální záležitost.
Lze podle stávající metodiky stanovit cenu bytu, za níž by se převáděl městu či městské části?
Logicky, reálná cena bytu je ta tržní. Jsou tam samozřejmě i nějaké daňové aspekty. Zatím jsme se s tím ovšem v praxi nesetkali. Myslím, že ani jinde ještě nejsou dotažené podmínky započítání příspěvků ve formě bytů. Každopádně vnímáme při jednáních s městem nebo s ministerstvem pro místní rozvoj, že poptávka po vytváření fondu městských, obecních a možná i státních nájemních bytů tady je. Ale stát i města mají tolik jiných úloh, ať je to výstavba infrastruktury, zejména dopravních staveb, nebo školských zařízení, že pro bytovou výstavbu by měli spíš nastavit takové podmínky, aby ji mohl realizovat soukromý sektor.
Navrhujete také směnu městských pozemků za byty. Jak by podle vás měla fungovat?
Fond nájemních bytů si město může relativně rychle vytvořit transparentní směnou nevyužívaných veřejných pozemků a brownfieldů za byty, které staví soukromí investoři. Praha má Institut plánování a rozvoje, který může vytvořit koncept zástavby na vytipovaných městských nebo státních pozemcích, určit funkční využití ploch, uspořádat architektonickou soutěž. Na pozemek se schválenou studií nebo už s územím rozhodnutím či dokonce stavebním povolením může uspořádat veřejný tendr a najít nejvhodnější nabídku pro jeho rozvoj. Ten samozřejmě trvá dlouho. Ale řada developerů má v různých lokalitách nachystané nebo už rozestavěné projekty, kde by město mohlo směnou za ten pozemek v krátké době získat byty. To by umožnilo naplnit fond nájemních bytů v horizontu jednoho volebního období. Praha by tak mohla za čtyři roky vytvořit portfolio stovek, možná i nižších jednotek tisíc svých nájemních bytů.
Dušan Kunovský (51)
Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Na univerzitě v Cambridge ve Velké Británii získal prestižní stipendium prince Charlese a titul Master of Laws. Developerskou společnost Central Group, jejímž je jediným vlastníkem, založil v roce 1994.
