Domácnosti vyhlížejí krušné časy. Někdejší hypotéka za hubičku se změní ve strašáka rozpočtu
Zbytek roku a ještě silněji příští rok se v mnoha českých domácnostech může nést v duchu odříkání. Česko vyhlíží hypoteční šok, řada dlužníků bude totiž refinancovat laciné hypotéky z prvních pandemických let. A to až dvaapůlkrát dráže.
Píše se červenec roku 2020. Svět čelí pandemii, český způsob boje s koronavirem zahrnuje mimo jiné i nákupy nemovitostí. Přejí tomu extrémně levné hypotéky se sazbami i pod dvě procenta. Spouští se tak nákupní šílenství a například v Praze se směšně levnými půjčkami financuje téměř osmdesát procent všech nákupů bytů. Více to nikdy předtím ani potom nebylo.
Významný podíl z těchto hypoték, které si lidé brali před lety takzvaně na krev, je právě letos a v příštím roce nutné refinancovat. A to podstatně dráže, mnohdy i za úrok představující dvouapůlnásobek původní cifry. Na potenciální hrozbu pro domácnosti upozornila i Česká národní banka.
„Letos, a hlavně v roce 2026 bude masivní počet pětiletých refixací, v letech 2020 a 2021 byl poskytnut velký počet hypoték s pětiletou fixací. Největší navýšení bude ve druhé polovině letoška a v první polovině příštího roku,“ říká hypoteční expert firmy Broker Trust Libor Vojta Ostatek. V prvních pandemických letech byla průměrná sazba jen slabě přes dvě procenta, v závěru roku 2020 klesly sazby dokonce pod psychologickou dvojku.
„Při obvyklé výši hypotéky 3,4 milionu byla měsíční splátka u třicetileté půjčky kolem třinácti tisíc korun. Aktuálně by činila obdobná splátka při sazbě 4,59 procenta sedmnáct a půl tisíce,“ vypočítává šéf společnosti Hyposervis Consulting Milan Roček.
Na potenciální nákladový šok upozornila před nedávnem i Česká národní banka. Ta zdůraznila, že navíc nepůjde o jednorázový efekt, nýbrž o éru trvající několik let. Extrémně výhodné hypotéky s úrokem do 2,5 procenta totiž vydržely až do července roku 2021. „Vstoupili jsme do let 2025 až 2028, kdy se očekává refinancování velkého objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za velmi nízkých úrokových sazeb,“ uvedla na čnBlogu hlavní analytička v odboru měnové politiky a fiskálních analýz centrální banky Eva Hromádková.
Za předpokladu, že by se úrokové sazby z hypoték nezměnily, byly by dopady do finančních nákladů dotčených domácností podle ní výrazné. „Pro hypotéky s plánovaným refinancováním do konce roku 2025 se jedná o jednadvacetiprocentní navýšení objemu splátky, korespondující s průměrným navýšením splátky o tři tisíce korun,“ dodala v závěru května Hromádková. Celkově by podle odhadů ČNB měly domácnosti jen letos zaplatit navíc 1,3 miliardy korun.
Rok 2020 byl díky pandemické nákupní horečce i levným hypotékám do té doby suverénně nejsilnějším rokem na půjčky na bydlení. Banky tehdy rozpůjčovaly přes 266 miliard korun, což bylo zhruba o dvanáct procent více peněz než za první „éry levných peněz“ v letech 2016 a 2017. Následující rok 2021 znamenal další strmý růst, když banky rozpůjčovaly dokonce 459 miliard. Výsledkem byl strmý růst cen bytů, který se zastavil až koncem roku 2022 po dramatickém zvýšení hypotečních sazeb vlivem úrokové politiky České národní banky.
Experti se shodují na tom, že negativní efekt refinancování se projeví primárně ve specifických segmentech trhu. „Nepůjde o úplně zanedbatelnou sumu, přesto předpokládáme, že české domácnosti přehodnotí své finanční rozpočty a na zvýšenou splátku peníze naleznou,“ soudí o plošném dopadu na trh hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Zásadnější rozdíl v dopadech ale bude v situaci, kdy si lidé brali hypotéky na spekulativní realitní nákupy. „V případě investičních nemovitostí byl záměr postaven na tom, že nájemné pokryje náklady s úvěrem. Toto v mnoha případech přestává platit a pak dochází k prodeji takové nemovitosti,“ připomíná obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl.
Experti zdůrazňují, že obdobný šok nastal v roce 2022. „Tuto situaci a s ještě větším šokem jsme tu měli v ještě větším kontrastu při prudkém nárůstu sazeb v roce 2022. Z pohledu problémů se splácením hypoték to nepřineslo nic dramatického, klienti se přizpůsobili,“ říká hypoteční expert firmy Broker Trust Libor Vojta Ostatek. V červenci 2022 se tak refixující lidé například museli vypořádat s úrokovým rozdílem přesahujícím čtyři procentní body. Z patnáctitisícové splátky se tak rázem stala měsíční platba na úrovni kolem dvaadvaceti tisíc korun. Totéž podle něho nastane i nyní.
Ještě větší šok nastal v roce 2009, kdy vzrostly sazby o více než tři procentní body a v zemi byla ekonomická krize, která znamenala pro řadu lidí ztrátu zaměstnání nebo podnikání. „Ani tenkrát žádný dramatický problém s nesplácením hypoték nenastal. Nyní se nacházíme ekonomicky v mnohem příznivější situaci, nejsme v ekonomické krizi, lidé nepřicházejí o práci a firmy se nezavírají, jako tomu bylo před patnácti lety,“ připomíná očekávaný dopad na trh jako celek Roček.
