Majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec se ještě před několika lety pral s konkurenční Central Group o to, kdo je největší hráč na pražském trhu s novými byty. O to, kdo si smí říkat lídr, dokonce vedli konkurenti soudní spor. Poslední roky jako by se po Korcovi slehla zem. Nyní však chystá comeback. Postavit chce sedm tisíc bytů, nakupuje pozemky a na rozdíl od konkurence tvrdí, že se rýsuje prostor pro to, aby developeři zlevňovali.
Za třicet let činnosti se Ekospol stal matadorem na domácí scéně rezidenčního bydlení. Projekty se stamilionovými náklady financuje i nadále z vlastních výnosů, bankovním úvěrům se vyhýbá. V nejbližší době spustí výstavbu projektu Výhledy Barrandov II, v němž nabídne k prodeji 300 bytů. Majitel a generální ředitel firmy Evžen Korec v rozhovoru pro E15 hovoří také o přípravě dalších projektů. Pro oživení trhu s byty je podle jeho slov důležitý nový stavební zákon a kroky, které by vedly ke zlevnění hypoték.
Jak moc ovlivnil trh rezidenčního bydlení růst úrokových sazeb?
ČNB zásadně zvýšila cenu peněz. Čtrnáctidenní repo sazba se dostala na úroveň sedmi procent, takže hypotéky se staly prakticky nedostupnými. Dříve jsme prodávali na hypotéky kolem padesáti procent bytů, nyní se tento ukazatel pohybuje do dvaceti procent. Kupující jsou prakticky jen ti, kteří mají vlastní prostředky. Dokud centrální banka zmíněnou sazbu nesníží, nelze očekávat zvýšení poptávky po bytech.
Nevzniká tlak na snížení prodejních cen nabízených bytů?
Řada lidí žije v představě, že ceny bytů budou muset klesnout kvůli nízké poptávce. Developeři, kteří začali stavět v době, kdy byly ceny stavebních prací velmi vysoké, si ale nemohou dovolit byty ve svých projektech zlevnit. Přišli by o plánovaný zisk, dokonce by mohli i prodělat. Nově zahajované projekty ale určité snížení cen umožní.
Z jakého důvodu?
Umožňuje to jediná věc, dohoda o snížení cen stavebních prací. Právě nyní prodáváme byty v projektu Výhledy Barrandov II, což je zakázka v hodnotě mnoha set milionů korun. Ve výběrovém řízení, které jsme vypsali, byla řada stavebních firem ochotná jít na ceny, které by dříve neakceptovaly. Už jim nejde o šponování zisku, spokojí se s nižším, hlavně když mají práci. Samozřejmě tohle je možné jen za předpokladu slev z velkého rozsahu zakázky, což tento konkrétní projekt splňuje. Jedině díky tomu jsme jej mohli odstartovat a nabídnout velice přijatelné ceny bytů.
Evžen Korec (66)Je majitelem developerské společnosti Ekospol, kterou založil v roce 1992 po svém návratu ze zahraničí. Předtím se jako vědecký pracovník věnoval molekulární biologii a genetice, působil na několika západoevropských univerzitách. Za třicet let postavila jeho firma více než deset tisíc bytů. |
V jaké výši se konkrétní ceny teď pohybují?
Průměr současného trhu s novými byty v Praze je přibližně kolem 150 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco my nabízíme ceny do 120 tisíc korun. Vyvolalo to obrovský zájem, takže jsme v první vlně prodeje, do níž jsme pustili asi padesát bytů s nejnižší zaváděcí cenou, museli omezit prodej na jeden byt pro jednoho zájemce. Vypozorovali jsme totiž různé spekulace, kdy si někdo chtěl koupit i pět bytů na přeprodej, čímž by se na mnoho našich klientů nedostalo.
Které projekty máte ve fázi výstavby?
Jsou to zmíněné Výhledy Barrandov II se 300 byty, kde během dvou měsíců zahájíme stavbu. Celkem má Ekospol v zásobě 50 hektarů stavebních pozemků, na nichž je připraveno 15 projektů se sedmi tisíci bytů. K těm největším patří Ekocity Hostivař, kde chceme příští rok začít stavět 700 bytů. Z těch největších projektů v dalších letech přijdou na řadu dva tisíce bytů v Západním Městě, 2500 bytů na Zličíně, kde vyroste celá nová čtvrť, a 700 bytů v Horních Počernicích. Ostatní záměry mají kapacitu mezi 100 a 300 byty.
Museli jste realizaci nějakého rezidenčního projektu odložit?
V jednom případě se to stalo, je to projekt vyloženě vhodný na prodej lidem, kteří nejsou investory. Posuneme ho do doby, kdy budou hypotéky někde kolem tří procent.
Výhledy Barrandov II tedy řadíte mezi projekty s investičními byty?
Ano. Sice se na jedné straně udává, že se byty neprodávají, ale nám se díky zaváděcí ceně ozvalo ohromné množství zájemců. Mezi nimi je spousta těch, kteří si už od nás byt někdy koupili. Uvidíme, jak to bude v dalších etapách, kde už trochu zdražíme. Věříme ale, že rozumná cena a dobrá lokalita naše byty prodají, i když to nebude na hypotéky.
Jak v takovém případě vypadá ziskovost projektu?
Nebudu zastírat, že v našich projektech pracujeme s minimálními ziskovými maržemi. Naší dlouhodobou strategií není vydělat co nejvíce na jednom bytu, ale prodat co nejvíce bytů. Na druhé straně developerský projekt podle mě nemůže mít nižší rentabilitu výnosů než 20 procent, a to po odečtení veškeré režie. Dostat se do těchto parametrů a zároveň zachovat příznivou cenu pro zákazníky znamená dvě věci: Mít dobře koupený pozemek, který se do koncové ceny bytu promítá zhruba 15 procenty. A rozhodující jsou náklady, za něž byt postavíte. Za třicet let, co jsme na trhu, už máme natolik optimalizované postupy, abychom stavěli efektivně a neměli v bytech jediný nevyužitý centimetr.
Ekospolu se netýká problém drahých bankovních úvěrů, protože si projekty financuje z vlastního kapitálu. Co vám naopak kromě nedostupných hypoték prodražuje stavby?
Pomalý povolovací proces. Průměrná doba, za kterou se povolí středně velký projekt do 200 bytů, činí čtyři až pět let, výjimkou není ani desetiletá lhůta. Tento aspekt podle nás zdražuje byty pro zákazníky minimálně o deset procent. Když vezmu průměrnou cenu 2+kk kolem šesti milionů korun, 600 tisíc jde na vrub českému systému povolování staveb. Ten je světovou raritou i z hlediska srovnávacích dat Světové banky. V tomto ohledu patříme mezi rozvojové země.
Co si v tomto smyslu slibujete od novely stavebního zákona, která začne platit v příštím roce?
Stavební zákon vyvolával velké politické střety vlekoucí se přes dvě volební období, ale nakonec došlo ke kvalitní dohodě. Většina původně navržených principů zůstala i po změně vlády zachována, novela tak podle mě zásadně zrychlí výstavbu projektů. Největší současnou brzdou je získávání stanovisek dotčených orgánů státní správy (DOSS), kterých je zbytečně moc. Nyní proběhla jejich redukce, která sice mohla být razantnější, ale díky za ni. Shánění stanovisek navíc ze stavebníka přechází na stavební úřad, díky digitalizaci by nemělo docházet k časovým ztrátám.
Vítám také takzvaný souhlas fikcí, který znamená, že pokud se orgán v dané lhůtě nevyjádří, bere se to za kladné stanovisko. Končí také odvolávací kolečka, nyní se po rozhodnutí o odvolání nebudou spisy vracet zpět na prvoinstanční stavební úřad, ale definitivně rozhodne jeho nadřízený orgán. Rovněž došlo ke striktnímu sloučení územního a stavebního řízení do jednoho. Věřím tedy, že od 1. 7. 2024 se systém významně zrychlí. Je škoda, že jsme se k tomu dopracovali s tak velkým zpožděním.
Od loňského roku se budovy z hlediska energetické náročnosti smějí stavět minimálně v kategorii B. Vidíte v tom problém?
Samozřejmě i to mělo vliv na zdražování bytů. Navíc některé s tím spojené náklady jsou účelně vynaložené, jiné už méně. Například rekuperace, tedy řízené větrání, je z provozního hlediska pro uživatele výhodná, protože šetří náklady na teplo. Řada klientů ale tento systém nevyužívá, protože to znamená od podzimu do jara neotevřít okno.
Na vzestupu je trend, kdy investiční fondy nakupují v rezidenčních projektech větší množství bytů a pak je nabízejí k pronájmu. Vydáte se touto cestou?
Touto cestou jsme se ještě nevydali, ale sledujeme ji. Zmíněné fondy, které nebudu jmenovat, totiž oslovují všechny významné developery. Snaží si zajistit větší portfolio nájemních bytů, o které je nyní mezi lidmi logicky obrovský zájem. Navíc se jedná o bezrizikovou investici se slušným výnosem a velmi rychlou likviditou.
Ve svých projektech máme zatím menší investory, kteří najednou nakoupili od dvou do deseti bytů na pronájem. Jak jsem ale uvedl, není to případ první vlny prodeje ve Výhledech Barrandov II. Tam se na byty vytvářel pořadník a my jsme chtěli, aby bylo uspokojeno co nejvíce zájemců, mnohdy již našich klientů z minulosti.
O vlastním provozování nájemního bydlení neuvažujete?
Sami pronajímáme několik desítek bytů v historických domech, dva máme v Praze 7 včetně našeho sídla a jeden v Praze 10. V novostavbách všechny byty prodáváme, a to z jediného důvodu: Pronájmy by nám sice dlouhodobě zhodnocovaly peníze, ale my veškeré svoje projekty financujeme bez úvěrů z vlastních zdrojů a potřebujeme na to odněkud prostředky. Půjčovat si v žádném případě nechceme.
Jak obtížně se dnes v Praze shánějí pozemky?
Samozřejmě vnímáme, že stavebních pozemků je málo. Jednou z hlavních příčin je zastaralý územní plán, který platí už přes dvacet let. Ekospol ale celých třicet let všechny zisky reinvestuje, a to především právě do nákupu pozemků. Už jsem zmiňoval 50 hektarů stavebních pozemků, na nichž jsou v různých fázích povolování projekty se sedmi tisíci bytů. To nám určitě vystačí na dalších sedm až deset let. Kromě toho ale máme 100 hektarů dalších pozemků, které postupně připravujeme k využití. Jsou tam určité podmíněnosti, například je potřeba vybudovat infrastrukturu. V současnosti tedy nejsme nuceni do nákupu pozemků, neboť máme tuto pozemkovou banku.
Nákup jste tedy zcela zastavili?
V menším rozsahu pozemky stále nakupujeme, loni jsme například získali jeden významný v Praze 6. Nekupujeme však za každou cenu. Máme zvýšenou nabídku na odkup pozemků od firem, které nejsou natolik kapitálově silné, aby dokázaly financovat své plánované projekty. Tyto pozemky byly navíc často nakoupeny na úvěry vázané na mezibankovní úrokovou sazbu PRIBOR, která rapidně vzrostla. Na trhu jich neustále přibývá, měsíčně jich „prosíváme“ asi deset. Zatím jsme ale žádný nekoupili, protože se nacházejí v nevhodných lokalitách nebo jsou za nepřijatelné ceny.
K pozemkové expanzi do regionů tedy nemáte důvod?
To skutečně nemáme. Jedinou výjimkou jsou Roztoky, kde jsme již projekty s 300 byty realizovali. Stále tam vlastníme velké množství pozemků. Roztoky ale považujeme prakticky za Prahu, do centra je odtud blíž než z některých částí samotné metropole.
Máte přehled, jaká klientela v současnosti nakupuje vaše byty?
Snažíme se mapovat, zda prodáváme byt na bydlení, nebo jako investici. Za investici považujeme i to, že rodiče koupí byt pro dítě, které v něm začne bydlet až třeba za deset let. V současné době na byty dosahuje vyšší střední třída, která disponuje kapitálem alespoň deseti milionů a obejde se bez hypotéky. Bohužel centrální banka svými restrikcemi a zdražením hypoték zabránila velkému okruhu lidí pořídit si vlastní bydlení. Navíc se roztočila spirála nájemního bydlení, po kterém je neskutečná poptávka a nájmy rostou o 10 až 15 procent ročně. Ve finále je volných bytů k pronájmu také velmi málo.
