Nemovitostní fondy táhnou český kapitál. Retailový i ten kvalifikovaný
Je to stále tatáž písnička, která se tu ještě dlouho bude hrát. Češi, a zejména ekonomicky nejaktivnější skupina, Husákovy děti, stále milují cihly. Takže když zrovna neskupují investiční byty, hledají příležitosti na trhu nemovitostních fondů. Těch jsou na tuzemském trhu stovky a je tak z čeho vybírat. Jak se vyvíjí investiční segment, v němž mají Češi zainvestováno přes 110 miliard korun?
Na českém trhu působí fondy jak pro drobné investory, které umožňují vstup s částkami v řádu stokorun, tak ty pro kvalifikované investory, kam se bez alespoň jednoho milionu korun nedostanete. Všechny by měly slibovat vyšší zhodnocení, byť vykoupené vyšší rizikem. V porovnání s konzervativnějšími, například retailovými fondy bývají volatilnější, hodnota jejich podílového listu tedy mnohem více kolísá, přesto i v tomto segmentu najdeme fondy, které při relativně nízké volatilitě nabízejí solidní roční zhodnocení.
Fondů je ovšem nepřeberné množství a stejně tak je i vícero metrik, jejichž pomocí je lze hodnotit. Také proto web e15 vytvořil přehled nemovitostních fondů, jehož cílem je věcně, prakticky a v nezbytném kontextu vysvětlovat celý trh fondových investic do realit a zároveň představovat jednotlivé zástupce. Následující text se zaměří na několik z nich. Zvolili jsme je tak, aby byly zastoupeny veškeré nemovitostní sektory, a oslovili experty, kteří se na správě fondů přímo podílejí a často v jimi spravovaných portfoliích drží daná aktiva.
Vajíčka v různých košíčcích
Prvním typem jsou takzvané multisegmentové fondy, jež kombinují více nemovitostních segmentů dohromady. Mají tu výhodu, že to jsou ze své podstaty diverzifikované produkty. Nákupem jejich podílového listu se stáváte podílníkem na výnosech i potenciálních ztrátách prakticky celého nemovitostního trhu, a to většinou i ve vícero zemích. Splňujete tak jednu ze základní investičních pouček a tou je právě ona diverzifikace. Lidově řečeno, nemáte všechna vajíčka v jednom košíku.
Jedním ze zástupců takovýchto fondů je INVESTIKA, který nedávno oslavil 10 let. Celkem má v portfoliu 60 nemovitostních projektů a jeho velikost je bezmála 24 miliard korun. Fond si od založení připisuje průměrně 5,3 procenta ročně a investorům nabízí především kancelářské, retailové a logistické budovy.
„Český kancelářský trh, zejména pražský, je menší, ale stabilnější než polský. Poptávka po moderních prostorách zůstává solidní, i když objem pronájmů je nižší než před pandemií. Neobsazenost kolem sedmi procent a pomalé tempo nové výstavby drží prémiové nájmy mírně nahoře. Polsko je naopak dynamičtější – má více nových projektů i vyšší neobsazenost, ale také silnější investiční aktivitu díky zájmu zahraničních investorů. Česko tak působí stabilněji a konzervativněji, Polsko živěji, ale s větším rizikem,“ popisuje Jaroslav Kysela z investiční společnosti INVESTIKA. Podle něj poptávka po kvalitních kancelářích zůstane stabilní, zatímco starší budovy budou časem ztrácet nájemce a čelit sílícímu tlaku na rekonstrukce či přestavby na jiné účely.
Nejstarší fond tohoto typu je zároveň na tuzemském trhu i ten největší. Je to také multisegmentový fond a stojí za ním rakouská skupina Erste Group, do které patří také Česká spořitelna. Fond REICO Nemovitostní je laděn konzervativně a jeho šéf Dušan Sýkora často zmiňuje, že obhospodařuje stabilní, přesto jen část klientských portfolií v rámci České spořitelny. Fond má aktiva v hodnotě 43 miliard korun a v portfoliu má celkem 25 nemovitostí – především kancelářských, retailových a logistických.
„Pražský kancelářský trh je momentálně vyvážený, nabídka i poptávka jsou na zdravé úrovni. Po pandemii sice někteří nájemci prostory redukovali, dnes je ale trend spíše v jejich optimalizaci a důrazu na kvalitu i adresu. Obsazenost v našem portfoliu se pohybuje kolem 95 procent,“ říká CEO REICO investiční společnosti Erste Asset Management (REICO IS EAM) Dušan Sýkora. „Varšava je oproti tomu agresivnější trh, staví se tam rychleji, ekonomika roste, ale nájemci zůstávají vybíraví, takže neobsazenost je zhruba dvojnásobná oproti Praze. V obou případech ale platí, že klíčová je dobrá lokalita.“
Pilíře obchodu
Segmentem, který těží především z byznysově obtížných covidových let, jsou retail parky. Tyto vysoce funkční obchodní plochy dostaly zajímavé značky a obchody i do okresních měst a stále se těší velkému zájmu zákazníků. Jedním z fondů, který se na retail parky zaměřuje a je v tomto segmentu největší, je ZDR. Přesně řečeno jde o dva fondy: ZDR Investments Real Estate FKI pro kvalifikované investory a ZDR Investments Public Real Estate. „Jídlo a základní životní potřeby jako drogerie či lékárny jsou dnes klíčovou součástí retail parků. Nejdůležitější jsou prodejci potravin, kteří zajistí návštěvnost i pro ostatní nájemce,“ říká Roman Latuske, partner ZDR. Dodává, že i menší provozy jako pekárny či kavárny mají v centru své místo. „Retailová centra dnes rostou i v obcích o třech až pěti tisících obyvatel. Klíčové je správně zvolit velikost projektu, za kompletním sortimentem jsou lidé ochotni dojet i dál.“
Velkým bratrem retailových parků jsou klasická shopping centra. Ta se za poslední dobu velmi proměnila. Zákazníci sem už nemíří na pár desítek minut, aby nakoupili jen to nejdůležitější, ale podle expertů zde tráví celé hodiny. Zařídí si zde totiž mnohem více záležitostí než před pár lety. V moderně koncipovaném obchodním centru se lze nejen kvalitně najíst, zajít si na film nebo se nechat ostříhat. Takovým centrem jsou například Arkády na pražské Pankráci, které minulé jaro do fondu pořídila Trigea. Fond, který je na trhu od roku 2019, za dobu své existence vybudoval cenné portfolio. Jeho nemovitosti mají hodnotu kolem 13 miliard korun a jsou především z oblasti maloobchodu.
„Nákupní centra se během poslední dekády proměnila v moderní víceúčelové budovy, kde si zákazník v maximálním komfortu dokáže obstarat téměř veškeré každodenní potřeby. Dobře se tu nají, kvalitně zabaví například v kině, naučí se cizí jazyk, obstará prohlídku u lékaře a třeba i koupí auto. Co se týče obratů a návštěvnosti center, čísla se dostávají na předcovidovou úroveň a segment je tak zdravý a perspektivní. Nového developmentu nákupních center není mnoho, v Praze ale můžeme pozorovat vysoký investiční zájem právě o obchodní centra a také snahu o jejich rekonstrukce a revitalizace. To vše dohromady nám napovídá o atraktivitě segmentu, na níž také my pracujeme,“ říká k tématu Klára Pauločáková z Trigey.
Disciplína, která pomyslný kruh dodavatelských řetězců zastřešuje, aby bylo co v obchodních centrech a retail parcích nakupovat, je logistika a skladování, tedy segment industriálních hal. Fondů tohoto zaměření je vícero a patří k nim i fond pro kvalifikované investory JET Industrial Lease.
„Nemovitostní trh se po covidovém propadu stabilizuje, tržní výnosy se vracejí k průměru a reálné transakce se uskutečňují za vyšší ceny,“ vyjádřil se už dříve Pavel Drabina z tohoto fondu, který patří do skupiny Jet Investment. Na průmyslové a logistické haly se specializuje s argumentem, že jsou páteří ekonomiky – jsou podle něj univerzálně využitelné a méně cyklické než jiné typy nemovitostí. Využívá přitom model sale & leaseback, kdy výrobní firma prodá halu a zpětně ji dlouhodobě pronajme. „Máme rádi nemovitosti s přidanou hodnotou, například pozemky pro budoucí expanzi nebo s možností navýšit výnosy vhodnou přestavbou,“ dodává Drabina. Fond, který spravuje majetek přes 4,4 miliardy korun, dosáhl za necelých pět let průměrného ročního zhodnocení přes 11 procent.
Nemovitostní investice může mířit i do péče
Sektorově velmi vyhraněný je fond pro kvalifikované investory Property Fund for Living. Věnuje se alzheimer centrům, tedy objektům, kde mohou osoby postižené tímto onemocněním důstojně žít. Takových míst je stále nedostatek. „V roce 2024 v Česku působilo 525 klasických domovů pro seniory s kapacitou téměř 35 tisíc lůžek. Domovů se zvláštním režimem bylo 420 a jejich kapacita dosahovala zhruba 26 tisíc lůžek. Dohromady tedy jde o více než 60 tisíc lůžek, které tyto dva typy zařízení nabízejí. Takové kapacity ovšem zásadně nestačí. Podle statistik ÚZIS totiž téměř 60 procent klientů v domovech pro seniory trpí Alzheimerovou chorobou nebo jinou formou stařecké demence. To znamená, že většina klientů potřebuje specializovanou péči, kterou běžné domovy často nemohou plnohodnotně zajistit,“ říká Martin Fojtík, CEO fondu. A dodává, že lidí s podobnými nemocemi rapidně přibývá, takže poptávka je enormně silná, ne tolik však nabídka. Stát podle Fojtíka dokáže jedno lůžko postavit za tři až pět milionů korun, kdežto fond to zvládne za 1,8 až dva miliony, a především rychleji. Své projekty zpravidla realizuje do 18 měsíců od začátku výstavby.
Každá investice představuje i riziko. Nemovitostní fondy jsou atraktivní a vyhledávanou investiční příležitostí. Zároveň se ale jedná o investici jako každou jinou a je tak zásadní sledovat kromě výnosů a pozitiv také rizika a potenciální ztráty. Je třeba si pečlivě vyhodnotit ukazatele, jako je úvěrové zatížení nebo diverzifikace. A pokud má zájemce o investici nejasnosti, je vždy lepší se poradit s odborníky. Nápovědu, jak vybrat správný nemovitostní fond, jim může přinést i v úvodu zmiňovaný webový e15 Přehled nemovitostních fondů.
Přehled investičních platforem e15 brzy poradí fanouškům digitálních nástrojů
Investiční trh v posledních letech prochází zásadní proměnou a mění se i chování samotných investorů. Zatímco dříve dominovaly klasické fondy, podílové listy a bankovní produkty, dnes se těžiště přesouvá k digitálním platformám, které umožňují investovat snadno, přehledně a s větší kontrolou nad vlastním portfoliem. Tento trend odráží širší posun směrem k individualizaci a technologizaci financí, kdy investování přestává být doménou úzké skupiny profesionálů a stává se běžnou součástí finančního života.
Rostoucí nabídka platforem pokrývá celé spektrum investičních stylů od konzervativního po vysoce dynamický, čímž dává investorům možnost přizpůsobit strategie vlastnímu rizikovému profilu i životní situaci. Mnozí tak poprvé objevují diverzifikaci v praxi, ať už v rámci akciových trhů, dluhopisových portfolií, nebo alternativních aktiv.
e15 tyto změny reflektuje, a připravuje proto nový projekt: přehled investičních platforem. Vzniká jako orientační mapa v prostředí, které se stává stále složitějším. Navazuje na stávající projekt zaměřený na realitní fondy a rozšiřuje ho o širší kontext digitálního investování. Cílem je ukázat, v čem se jednotlivé platformy liší, pokud jde o přístup k riziku, regulaci, poplatkové politice i v úrovni transparentnosti. Za cíl si klade pomoci investorům s porozuměním, co skutečně stojí za nabízenými výnosy.
Digitální investování sice zjednodušilo technickou stránku celého procesu, zároveň však zvýšilo nároky na finanční gramotnost a schopnost kriticky vyhodnocovat informace. V době, kdy lze investiční rozhodnutí učinit během několika sekund z mobilního telefonu, je klíčové rozumět tomu, zjednodušeně řečeno, co a za kolik kupují. Přehled e15 proto nepřinese jen soubor dat, ale i kontext, který ozřejmí, co jsou marketingové sliby a co možné reálné výsledky.
Přehled investičních platforem e15 chce ukázat, že moderní investování není o hledání rychlého zisku, ale o dlouhodobém plánování a disciplinovaném přístupu. Úspěch i nadále stojí na trpělivosti, správně zvoleném časovém horizontu, diverzifikaci a na pochopení toho, kam a proč peníze směřují. Projekt chce sloužit jako spolehlivý průvodce pro všechny, kteří si přejí mít své investice pod kontrolou a rozhodovat se informovaně v době, kdy jsou těmi nejcennějšími aktivy přehlednost a důvěra.
