Masivní vzestup nakupování přes internet rozžhavil poptávku po moderních skladech. Ruku v ruce s rozmachem e-commerce jde rozvoj automatizovaných skladů, které potřebují růst do výšky. Lokalit, kde lze postavit třicet až čtyřicet metrů vysoké haly, je však v Česku velmi omezené množství.
„Developeři narážejí na sílící odpor obcí už při stavbě standardních hal s výškou deset až dvanáct metrů. Najít proto lokalitu pro stavbu plně automatizovaných skladů, u nichž výška dosahuje až čtyřiceti metrů, je ještě těžší,“ říká Dušan Drábek z poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate.
Podobnou zkušenost mají další realitní poradci, kteří dojednávají transakce mezi staviteli hal a nájemci. „Většina poptávky po vyšších halách bývá úzce spjata s e-commerce či s maloobchodem. Tento trend souvisí s lepším využitím prostoru a robotizací procesů. Nicméně developeři obecně čelí problému, že územní plány tak vysoké budovy standardně neumožňují a změna plánů není jednoduchá,“ potvrzuje vedoucí pronájmů industriálních hal v realitní firmě CBRE Jan Hřivnacký.
Developeři se proto připravují na situaci, kdy se lokality s vyššími koeficienty pro výstavbu vyčerpají. „Česká republika obecně má spoustu limitů v územních plánech. Zón, kde lze stavět zhruba do výšky 35 metrů, jsou jednotky nebo nízké desítky. Jeden z takových projektů máme v naší průmyslové zóně u Chebu,“ popisuje jednatel investiční společnosti Accolade Milan Kratina.
„V první vlně se bude stavět v zónách, kde výškové limity v územních plánech nejsou, zásoby však budou docházet a bude se jednat o změnách. Určitě to v horizontu pěti až deseti let bude velké téma,“ dodává Kratina.
Menší rozpínání do polí
Přínos vyšších hal podle developerů spočívá v omezení zastavěné plochy a v menším záboru zemědělské půdy. „Místní samosprávy tak ale většinou neuvažují, takže změny územního plánu jsou časově velmi náročné. Celý proces je v Česku tak nepředvídatelný a zdlouhavý, že se potenciální zájemce, většinou zahraniční firma, často rozhodne raději umístit logistické centrum v některé ze sousedních zemí, kde proces funguje rychle a transparentně,“ vysvětluje ředitel developerské firmy CTP pro Česko David Chládek.
Podobné zkušenosti má Kratina: „Velcí giganti z řad nájemců layouty objektů málokdy přizpůsobují místním specifikám, chtějí je mít typově všude stejné. Jejich flexibilita tak u klíčových projektů není velká a mohou nakonec zamířit na jiný trh, než je Česká republika.“
Velkou roli při rozhodování o tom, kam umístit například distribuční centrum, hraje čas. „Obecně je zavádění změn v územních plánech komplikované a zdlouhavé. Má-li klient čas a trpělivost, je to možné, ale výsledek nelze zaručit. Narazíme-li na limity územního plánu, je zpravidla bezpečnější zabývat se jinou lokalitou,“ popisuje obvyklou praxi Lukáš Svobodník z mezinárodní poradenské společnosti Colliers.
Sportisimo staví pro roboty
Určitou výhodu mívají brownfieldy bývalých továren, kde často nejsou v územním plánu výšková omezení a je výrazně jednodušší povolit halu vysokou přes dvacet metrů. „To je případ nových průmyslových areálů na Ostravsku, kde stavějí třeba firmy GLP, Contera nebo P3,“ doplňuje partner společnosti Space Brokers Martin Šumera.
Příkladem je nová logistická základna pro maloobchodní řetězec Sportisimo, která roste v Contera Parku Ostrava D1 na území 35hektarového brownfieldu Hrušov. Hala o rozloze devadesát tisíc metrů čtverečních bude po dokončení v létě 2022 patřit k největším v Česku. Některé její části dorostou do výše pěti pater a světlá výška části haly nazvané High Bay, v níž nebudou zaměstnanci, ale výhradně robotizované zakladače, vystoupá do 23 metrů.
