Každý rok ta samá situace. Prodlouží mi majitel bytu smlouvu? A nebude chtít zase zdražit nájemné? Zhruba polovina nájemníků v České republice má smlouvu na méně než dva roky. Týká se to hlavně mladých lidí ve velkých městech, s řetězením jednoletých smluv se ale setkávají i další generace. Na druhé straně se však pronajímatelům jen těžko zbavuje nájemníků, kteří neplatí. Ministerstvo pro místní rozvoj momentálně pracuje na legislativě, která by nájemní vztahy upravila.
„Společenská debata o nájemním bydlení je jedna z nejdůležitějších, která se aktuálně v Česku vede. Je třeba najít širokou shodu na tom, jak by mělo vypadat, nakolik by se do něj měly zapojit obce nebo zda a jak podporovat jiné aktéry. Zatím je tato debata stále na začátku a převládají v ní emoce a různé stereotypy,“ říká ministr Ivan Bartoš. Rezort si proto zadal u společnosti Media rozsáhlý průzkum, který zkoumal, v jakém smluvním vztahu dnešní nájemníci žijí. Případné změny zákona by se totiž dotkly až 890 tisíc domácností, tedy asi 1,8 milionu obyvatel. Nájemní bydlení tvoří zhruba pětinu využívaného bytového fondu.
Na smlouvy má vliv věk i příjem
Na první pohled to vypadá na dobré zprávy, smlouvu na dobu neurčitou má 45 procent nájemníků. Jenže většina z nich je staršího věku, jde tak zejména o starší smlouvy, často na státní a obecní byty, na které zatím tlak na zvyšování nájmů nedolehl tak silně jako v případě komerčního sektoru. Téměř polovina nájemníků, přesněji 46 procent, má naopak smlouvu na méně než dva roky. Lidí s jednoletou smlouvou je pětina, tedy zhruba 400 tisíc. Výzkumníci přitom přišli na přímou souvislost mezi délkou nájemní smlouvy a věkem nájemníka. Kratší smlouvy mají zejména lidé do 35 let a kromě věku hraje roli i výše příjmu.
„Pravděpodobnost delších smluv a smluv na dobu neurčitou narůstá s vyšším příjmem, nejsilnější je efekt u příjmové skupiny nad 55 tisíc korun měsíčně,“ píší výzkumníci. Lidé s nižšími příjmy, zejména v Ústeckém, Libereckém či Královéhradeckém kraji, častěji dostávají smlouvy i na méně než rok. Strach ze ztráty bydlení mají podle analytiků ale i Pražané. V hlavním městě je nejvyšší podíl lidí žijících v nájmu, je to až třetina domácností, a konkurence je při shánění pronájmu veliká.
Průzkum naopak neukázal, že by na délku smlouvy mělo vliv vzdělání dotyčného nebo snad jeho dřívější problémy s placením nájmu. „To ukazuje na praxi pronajímatelů uchylovat se k uzavírání krátkodobých smluv plošně a preventivně bez konkrétních indikací od jednotlivých nájemců,“ domnívají se analytici. „To vytváří na straně nájemníků nejistotu v oblasti bydlení.“
Majitelé bytů dlouhodobě upozorňují, že jde o reakci na nastavené zákony, které podle jejich názoru více chrání nájemníka. Úspěšně vystěhovat neplatiče může být pro majitele bytu záležitostí na několik měsíců až rok, kdy už musí často zakročit soud. Stejně tak se obávají poškození bytu nebo stížností sousedů. Pronajímatelé se tak snaží předcházet sporům nejen uzavíráním smluv na dobu určitou, ale také výběrem nájemníka. Analytici se zeptali tisíce drobných pronajímatelů, které faktory považují u potenciálních zájemců o bydlení za rizikové. Výsledky ukázaly, že jde zejména o lidi v exekuci, soudně trestané, příslušníky národnostních menšin, lidi vyznávající muslimskou víru, vlastníky zvířat a matky samoživitelky.
Složité hledání kompromisu
„Obě strany nájemního vztahu si v šetřeních shodně stěžují na nejistotu – u nájemníků ji vyvolávají opakující se krátkodobé smlouvy, mezi pronajímateli je zase rozšířená obava z neplatičů a neúměrné délky vyklizení,“ shrnuje Bartoš. „Pokud se má nájemní bydlení stát dlouhodobou, stabilní alternativou, je třeba začít otevřeně mluvit o tom, jak tyto obavy zmírnit.“
Ministerstvo přišlo s prvními nápady už loni na podzim, když navrhlo, aby bylo možné uzavřít nájemní smlouvu na méně než tři roky nejvýše dvakrát za sebou, pak by už musela následovat smlouva na minimálně tři roky nebo rovnou na dobu neurčitou. Zástupci nájemců považují za důležité, aby se omezilo plošné využívání krátkodobých smluv, ministerské opatření by ale šlo podle nich jednoduše obejít, tři roky navíc nepovažují za dostatečně dlouhou dobu. S návrhem polemizují i zástupci pronajímatelů, podle kterých může opatření ve výsledku vést ke zhoršení dostupnosti bydlení pro některé skupiny obyvatel.
Samostatnou kapitolou je pak úprava postupu při vystěhování neplatícího nájemníka. Bartošův rezort zde spolupracuje s ministerstvem spravedlnosti, které navrhuje zavedení soudního rozkazu k vyklizení nemovitosti. Tento návrh ale kritizují všechny zainteresované strany jako nefunkční a v praxi špatně vymahatelný.
„První návrhy změn v oblasti nájemních smluv a vyklizení vyvolaly na podzim minulého roku silnou reakci zástupců pronajímatelů i nájemníků. Jejich cílem bylo právě otevřít společenskou debatu a postupně dojít ke kompromisnímu řešení, na kterém by se shodly obě strany,“ říká nyní mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Petr Waleczko, který připouští, že do sepsání paragrafového znění zákona je oproti původním předpokladům ještě daleko. Bartoš se sešel se zástupci pronajímatelů i nájemců naposledy minulý týden. Ministerstvo kromě toho také zkoumá, proč nejsou dostatečně využívané nástroje – hlavně v oblasti výpovědi z nájmu –, které již v zákonech jsou, a chce poskytnout osvětu zejména drobným pronajímatelům.
