Centrální banka zpřísní od října pravidla pro poskytování hypoték. Úvěr na bydlení nemusí získat až třetina zájemců. Výsledkem bude tlak na nižší ceny realit a růst nájemného. Banky tak zřejmě přijdou o byznys v řádu desítek miliard korun.
Hypoteční a realitní trh čekají dramatické změny. Důvodem je včerejší zpřísnění pravidel pro udělování hypoték, které Česká národní banka doporučuje bankovním domům. Jejich platnost začne od října a bude se týkat jen nových úvěrů.
Nová pravidla budou mít vliv na ceny realit a výši nájmů a budou znamenat snížení dostupnosti hypoték až pro třetinu domácností a ztrátu obřího byznysu pro banky.
Přísnější pravidla se vztahují k příjmům domácností. Dluh na nemovitost nesmí podle nové regulace převýšit devítinásobek ročního příjmu domácnosti a měsíční splátka nemá být vyšší než 45 procent příjmu. U pěti procent úvěrů ale mohou banky udělat výjimku a dát úvěr i domácnostem, které limity nesplňují.
Už nyní omezuje centrální banka výši hypotéky ukazatelem LTV, což je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Ten má být u většiny hypoték do osmdesáti procent.
Opatření centrální banky povede k ochlazení hypotečního trhu, a tím pádem i realitního. „Zpřísnění doporučení ČNB pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny, a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení,“ zdůrazňuje mluvčí spořitelny Filip Hrubý. Podobně se vyjadřují i další banky.
Pro banky by to znamenalo, že přijdou o velkou část zajímavého byznysu. Loni poskytly téměř 226 miliard korun úvěrů na bydlení, což znamená, že by v případě nových pravidel ztratily půjčky za desítky miliard korun. Hypotéky jsou navíc úvěry, kde je nízké procento nesplácení a jsou i zajištěné.
| průměrná hrubá mzda | max. výše úvěru v mil. korun | na co dosáhnou (výměra bytu v metrech čtverečních) | |
| Hl. m. Praha | 38 436 | 3,08 | 38 |
| Středočeský kraj | 30 069 | 2,46 | 61 |
| Jihomoravský kraj | 29 346 | 2,41 | 47 |
| Ústecký kraj | 28 029 | 2,31 | 175 |
| Moravskoslezský kraj | 27 125 | 2,24 | 111 |
| Karlovarský kraj | 26 287 | 2,18 | 76 |
* spočítáno na příkladu bezdětného nesezdaného zaměstnance, Pramen čsú, trigema
ČNB se novou regulací snaží ochladit přehřátý realitní trh. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími,“ upozorňuje guvernér ČNB Jiří Rusnok. „Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ dodal.
S oznámenými kroky centrální banky ale ostře nesouhlasí developeři. „Nová opatření výrazně omezí možnost pořídit si vlastní bydlení. Vyřadí z možnosti získat hypoteční úvěr poměrně silnou skupinu lidí ze střední třídy,“ uvádí majitel Ekospolu Evžen Korec.
Názor zástupců realitních kanceláří se však různí. „Vnímám to jako zbytečné opatření,“ tvrdí obchodní ředitel Next Reality Jiří Vagner s tím, že příčinou růstu cen nemovitostí je zastavená developerská výstavba.
Opačný názor má zakladatel realitní kanceláře Recom Reality Ivan Žikeš: „ČNB šlápla na brzdu, ale pozdě. Z dlouhodobého hlediska je to určitě správný krok.“
Snížení poptávky po bydlení kvůli omezení hypoték bude mít velký dopad na celý trh. „Realitní trh se zastaví. Ceny realit půjdou dolů. Spousta lidí půjde do pronájmu, což zvýší ceny pronájmů,“ upozorňuje Vagner. Podle šéfa realitní sítě RE/MAX Milana Žáka ceny realit určitě přestanou růst. K růstu nájmů podle něj dojde zejména ve velkých městech.
Krátkodobě se ale možná bude během léta část domácností snažit získat na poslední chvíli vysokou hypotéku, na niž po zavedení pravidel již nedosáhnou. „Může vzniknout až panika,“ odhaduje Vagner.
Na druhou stranu ale může ceny ovlivňovat i obava majitelů bytů či domů, a zejména spekulantů. „Krátkodobě se možná trh nastartuje, protože se budou všichni bát, že ceny půjdou dolů. Budou se proto na poslední chvíli snažit nemovitosti prodat,“ shrnuje Vagner.
| 9násobek ročního čistého příjmu domácnosti žadatele o hypotéku je hranice, kterou by neměla překročit výše jeho dluhu |
| 45 % maximální podíl měsíčního čistého příjmu, který žadatel o hypotéku může na její splácení vynaložit |
| 7% podíl nynějších úvěrů, které by nesplňovaly podmínku maximálního podílu splátky na měsíčním příjmu |
| 16% byl loňský růst cen nemovitostí v Česku. Rychleji ceny nestoupaly nikde v celé EU |
| 14% činilo podle ČNB ke konci roku 2017 nadhodnocení cen bytů v Česku |
| 1,174 bilionu korun je aktuální výše úvěrů českých domácností na bydlení |
| 479 000 O takovou částku méně dostane od října zájemce o 75metrový byt 3+1 v Brně s cenovkou 3,23 milionu s pětinou vlastních úspor a mzdou 27 tisíc korun měsíčně |
