Centrální banka dle očekávání zpřísnila „doporučení“ pro poskytování hypoték českými bankami. Kromě několika technických podmínek je nejdůležitější, že od října 2018 nebude moct výše dluhu žadatele překročit devítinásobek čistého ročního příjmu a současně bude splátka moct činit maximálně 45 procent jeho měsíčního příjmu. Což efektivně, zejména v Praze, znamená, že na hypotéku podstatná část lidí již nedosáhne. A dle očekávání se hned objevily hlasy, jak je to špatně. Pro deník E15 je sepsal analytik Lukáš Kovanda ze společnosti Cyrrus.
Zaprvé, „zpřísnění“ prý „povede k bujení lichvy a černého trhu s půjčkami a zamezí mladým rodinám přístup k bydlení“. I pokud to bude pravda, nemá to ČNB proč trápit. ČNB je odpovědná za finanční stabilitu, zdraví českých bank. Jakkoliv to může znít necitlivě, bytová otázka mladých rodin není to, co má ČNB v popisu práce.
Argument „přesunem k lichvářům“ je lichý. I pokud by se to mělo v masivním měřítku stát, není to důvod, proč nechat již nyní (pro české banky nebezpečnou) situaci bez změny – bylo by to jako říct, že lidé stejně budou obcházet dopravní předpisy, tak proč je vůbec mít.
Navíc, efekt nerozumného zkrachovaného lichváře je ze systémového hlediska zanedbatelný ve srovnání s problémem nerozumné zkrachované banky. Nakonec, lichváři a pokoutní půjčovatelé cílí na jiné segmenty než na lidi hledající zdroje na pořízení hypotéky v Praze.
Přečtěte si, jak Lukáš Kovanda komentoval kroky ČNB:
Zadruhé, „ČNB hašením malých, poměrně neškodných požárů může vyvolat jeden obrovský, zničující.“ Analogii s Yellowstonským národním parkem, kde hasiči prý tím, že zachránili křovinatý podrost, vytvořili podmínky pro zhoubný velký požár, který pak lehce postupoval mlázím a zničil větší část parku, nerozumím.
Ale argument, že ČNB přikazováním bankám naplňuje definici centrálního plánování (což, jak zlověstně pan Kovanda doplňuje, „víme, k čemu vede“) lze připsat snad jen věku p. Kovandy či zaslepení libertarianismem. Měnová politika je totiž z definice o příkazech („takové budou sazby a punktum“) k naplnění mandátu ČNB, stanovení hypotečních mantinelů je pouze jedním z nich. Že to vytváří vítěze a poražené? To z konstrukce každá měnová politika.
„Opatření ČNB je amorální“, soudí Kovanda, protože se prý banky chovaly v poslední krizi zodpovědně, za což je nyní ČNB „odměnuje“ tužší regulací. Vztah ČNB a komerčních bank ale není vztahem rodič – dítě, nýbrž z definice antagonistickým vztahem, kde regulátor neodměňuje regulovaného za minulé dobré chování, ale zajišťuje, aby se choval tak, jak si regulátor žádá.
To, že české komerční banky nespadly do kanálu toxických hypoték před deseti lety, neznamená, že se tak nestane za pár let. Pár důvodů k tomu mají – např. masivní přebytek nic vynášející likvidity, fundamentální nadhodnocení cen nemovitostí.
Začtvrté, „ČNB je na banky hodně přísná už teď – i v mezinárodním srovnání“, uzavírá kritiku ČNB. Pokud však banky nadále poskytují čtyři procenta hypoték nad 90 procent LTV a berou si je žadatelé tak řečeno „na krev“, pokud banky nadhodnocují ocenění nemovitostí, aby žadatelé prošli, pokud jsou ceny nemovitostí nadhodnocené o 15 procent a rostou nejrychleji v EU, pak mezinárodní srovnání o adekvátnosti nastavení domácí makro-obezřetnostní politiky moc nevypovídá.
Celou kritikou ČNB se nese nepochopení smyslu jejího opatření. Úkolem / cílem centrální banky není zajistit dostupnost bydlení pro mladé rodiny, zabránit vylidňování Prahy či realizovat urbánní koncepci („Praha bude jako Londýn, budou tu bydlet jen cizinci a procházet se jen turisti“). Od toho jsou jiné instituce.
Úkolem ČNB je toliko zajistit, aby se ceny nemovitostí nepodepsaly na zdraví komerčních bank tak, že nás to bude stát sumu přinejmenším srovnatelnou se sanací bank v 90. letech (cca 250 mld. korun). Protože kolaps bankovního sektoru pod tíhou nemovitostní krize je, jak ukazuje zkušenost Japonska i Švédska počátkem 90. letech, či USA, Irska a Španělska před 10 lety, něco, s čím se opravdu potkat nechceme.
Autor je hlavní analytik Conseq Investment Management
