Trh s byty je ve varu, zdražuje i bydlení v panelácích, developeři nestíhají stavět. Obchodníci s realitami zažívají zlaté časy. Do popředí se však dere pochybnost, jestli stejně jako před deseti lety nehrozí nový krach. „Nejhůře na tom budou logicky ti, kteří nakoupili v době nejvyšších cen,“ říká sociolog bydlení Martin Lux z Akademie věd ČR.
E15: Co se děje na bytovém trhu?
Ceny bytů od roku 2013 rostou, a to poměrně rychle. Spolu s nimi se zvyšuje i nájemné. Existuje určitě obava, zdali se u nás nebuduje cenová bublina jako před rokem 2007. A to i z toho důvodu, že ceny rezidenčních nemovitostí nyní rostou téměř ve všech ostatních vyspělých zemích a boom je opět globální. Pokud rostou ceny globálně, vzniká nebezpečná situace. Protože jednou taky můžou jít globálně dolů.
E15: Je obava z bubliny oprávněná?
Rozhodně je oprávněná. Ačkoliv v České republice nyní asi méně než v jiných vyspělých zemích. Tam je často růst cen mnohem razantnější nebo delší. Když jsme v únoru letošního roku dělali analýzu trhu, bylo jejím výsledkem, že Česká republika je prozatím spíše někde na začátku budování cenové bubliny, ale ještě ne v opravdu vážné situaci. Dnes je ta situace horší, ale ne zas tak dramaticky.
E15: Podle čeho se bublina pozná?
Těch indikátorů je řada, například když ceny bytů rostou mnohem rychleji než příjmy domácností. V některých regionech se ceny ve srovnání s příjmy zvýšily výrazně více než v Praze. Je to případ Olomouce, Plzně a některých dalších krajských měst. V Olomouckém kraji během krize ceny bytů razantně propadly, ale nyní je to kraj s rekordním nárůstem cen bytů. Praha je v tomto ohledu daleko stabilnější, i když se to nezdá.
E15: Proč se právě například Olomouc pohybuje ode zdi ke zdi?
Jednou z hypotéz je, že tam lidé pracují v profesích náchylných na výkyvy ekonomického cyklu. Během krize v Olomouckém kraji hodně firem propouštělo, takže se tam dost významně zvedla nezaměstnanost. To má okamžitý efekt na poptávku po bytech. Nyní, během boomu zase zaměstnavatelé lidi nabírají, ti se na tom cítí lépe a poptávka se zvedá. Důvodů ale může být mnohem více. Za vznikem bublin často stojí spekulace.
E15: Co to znamená?
Když ceny bytů rychle rostou, tak se dříve či později objeví spekulativní investoři, kteří v investici do bytů uvidí výbornou příležitost. Protože kdo jim dnes dá deset procent ročně? To pak vede k tomu, že v developerských projektech skoupí třeba celá patra nebo investují ve velkém do pozemků. Když se pak cenový boom zastaví, tak se z trhu rychle stahují a portfolia prodávají.
E15: Jakou roli hraje fakt, že bydlet v nájmu se stále moc nenosí?
Za velkými výkyvy v cenách bytů může být také silná norma vlastnit bydlení. Když v zemi existuje malý podíl nájemního bydlení a všichni chtějí vlastnit své bydlení, tak jakmile skončí krize a začnou se zvyšovat příjmy domácností, tak se velká masa lidí, která čekala na vstup do vlastního, okamžitě vrhne na trh a to vyžene ceny bytů nahoru.
Zatímco v Německu, kde je podíl nájemního bydlení na bytovém fondu vysoký, zdaleka ne tolik lidí v době ekonomického růstu napadne investovat zrovna do cihel. Investují jinde a klidně celý život žijí v nájmu.
E15: Takže přehnaný důraz na vlastnické bydlení zvyšuje míru ohrožení?
My bohužel patříme k těm zemím, kde je sociální norma vlastnit své bydlení stále silnější. Takže nás v případě nějaké nové bubliny nejspíše čeká dramatičtější průběh, až bublina praskne. Něco, co se při té poslední krizi odehrálo v Maďarsku, v Irsku, ve Španělsku, spíše než to, co bylo v Německu nebo tehdy i u nás. Tehdy totiž v nájemním bydlení v naší zemi žilo ještě dost domácností.
E15: Máme se bát?
Budoucí bubliny budou asi mnohem bolestivější. Trh s byty je velmi neefektivní a neefektivita se projevuje právě vznikem cenových bublin.
E15: Jaký podíl mají na současné situaci banky a politiky nulových sazeb dlouho prosazovaná Českou národní bankou?
Při finančním srovnání výhodnosti vlastního bydlení ve srovnání s nájmem hraje úroková sazba primární roli. To jsou peníze, které takzvaně vyhazujete z okna. Jestliže někdo říká, že nájem je vyhazování peněz z okna, tak pro úroky to platí také. Když jsou úroky nízké, tak se lidem vyplatí investovat do vlastního i při takto vysokých cenách. Dělali jsme simulaci, co by se stalo při zvýšení úrokových sazeb o dva procentní body. Ve většině krajských měst by se už pak vyplatilo bydlet v nájmu. K tomu by stačilo, aby úrokové sazby nebyly 2 procenta, ale 4 procenta.
E15: Úrokové sazby již skutečně rostou, centrální banka navíc zavádí nové restrikce typu omezení sto procentních hypoték. Co to udělá s trhem?
V roce 2017 nějaký efekt zatím příliš vidět nebyl. K tomu dojde se zpožděním asi až v roce 2018. Hlavní dopad bude mít konec sto procentních hypoték a současně omezení objemu hypoték, které banky poskytly na 80 a více procent hodnoty nemovitosti. To jsou úplně nové způsoby regulace, které při té poslední cenové bublině aplikovány nebyly. Tehdy se ukázalo, co propad cen bytů může způsobit celému hospodářství. Později se přišlo na to, že vhodnější způsob nové regulace je přes poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV-loan to value - pozn. red.) spíše než přes úrokové sazby, které mají dopad na spoustu dalších věcí.
E15: Takže očekáváte řízené propíchnutí bubliny?
To nikdo neumí říct. Tato opatření jsou skutečně novinkou. Dříve centrální banky LTV nijak neregulovaly. Teprve uvidíme, jestli to bude mít efekt a zda bude kontrolovatelný. Nebo naopak jestli dojde k prudkému propadu poptávky a regulace přispějí jen k další tržní distorzi.
E15: Kdy to praskne?
S velkou pravděpodobností lze říci, že jsme na začátku budování nové bubliny. Kdy dojde k jejímu splasknutí ale předpovědět nejde. Vědět, kdy a jak do bubliny píchnout, aby to bylo rozumné, chce hodně opatrného stratéga. Asi to vyžaduje víc než jen čistě ekonomické vzdělání.
E15: Liší se nějak současná situace od trhu před deseti lety?
V roce 2007 bylo podle všech indikátorů jasné, že jsme v cenové bublině. Tehdy bylo evidentní, že výnosy z nájmů jsou menší, než kdyby si investor nakoupil státní dluhopisy. Stejně tak se tehdy ve většině krajských měst průměrné domácnosti čistě finančně vyplatilo bydlet v nájmu a ne ve vlastním. Dnes je to ale jiné. A to z toho důvodu, že úrokové sazby jsou výrazně nižší. Když jsou sazby nízko, tak se i při těchto cenách vyplatí průměrné domácnosti byt koupit než si ho pronajmout. Za celou Českou republiku tedy nelze jednoznačně říci, že se už nacházíme v nějaké nebezpečné fázi, ale v určitých krajských městech či regionech ano.
E15: Praha je jiný vesmír?
Praha se hodně vytahuje, je drahá. Ale když se na metropoli podíváte z delšího časového období, tak paradoxně nepatří mezi regiony, kde bychom o cenové bublině mluvili. Vůbec specifikum České republiky je dlouhodobě v tom, že když se podíváte na celou zemi jako celek, tak bydlení tu není nikterak drahé. Když poměříme průměrnou cenu bytu s průměrným příjmem domácnosti, tak vidíme, že Česko patří k těm vyspělým evropským zemím, kde je bydlení spíše levnější. Ale na rozdíl od těch ostatních zemí jsou zde obrovské regionální rozdíly a Praha je výrazně nad průměrem. Například ve Velké Británii nebo ve Francii takto velké regionální rozdíly nejsou. Ceny v Praze úplně ulétly. O sto kilometrů dál jsou přitom už zcela jinde.
E15: Ani v případě novostaveb?
Zatím jsem mluvil o trhu jako celku. Ale u novostaveb je opravdu zvláštní situace. Tam je bublina jednoznačná. Ceny tam stouply mnohem více než v jiných částech trhu. I při takto vysokých cenách se přitom tak málo staví.
E15: Nabídka nestíhá poptávku?
Růst cen novostaveb by nemusel být tak razantní, když by na to nabídka reagovala a postavilo se více bytů. Pak by se cena zřejmě snížila. Ale v tomto případě nabídka nezareagovala. Staví se extrémně málo, staví se, jak kdyby byla krize.
E15: Co nebo kdo za to může?
Upřímně nevím. Developeři říkají, že je to kvůli regulacím a pomalému územnímu povolování. Ale jestli mají pravdu, skutečně nevím. Je jasné, že když developeři nebudou prodávat teď, ale budou prodávat třeba o dva roky později a bude pokračovat ekonomický boom, tak budou prodávat dráž. Takže je může motivovat oddálit výstavbu a prodeje, aby dosáhli vyššího zisku. Minimálně se jim během toho období zhodnotí pozemky. Ale opravdu nevím.
E15: Ovlivňuje poptávku po bytech nástup ubytovacích platforem typu Airbnb?
Neumím kvantifikovat, jak moc se podílí na zvýšené poptávce. Ale určitě je to věc, která zvýšenou měrou přispívá k růstu cen i růstu nájmů. Část nájemních bytů se totiž posunula ke krátkodobému ubytovávání, kde jsou vyšší výnosy než u dlouhodobých nájmů. Takže se snížila nabídka nájemních bytů.
E15: Jaká jsou rizika? Kdo bude při splasknutí bubliny nejohroženější?
Jedním z důvodů pro dřívější či pozdější příchod bubliny je působení zmíněné silné společenské normy, že je dobré své bydlení vlastnit. Proto si myslím, že ta příští bublina, až praskne, bude mít mnohem vážnější důsledky než ta minulá. A to proto, že vlastnické bydlení bude mnohem rozšířenější než před deseti lety. V minulé krizi ceny pozemků dokonce rostly, ceny rodinných domů klesly jen mírně a ceny bytů se v průměru snížily o dvacet procent. Pro úhrn všech forem rezidenčních nemovitostí poklesly ceny o devět procent. Devět procent je nic. V Irsku se ceny rezidencí propadly o padesát procent.
E15: Bude to mít sociální dopady?
Pokud dál budeme posilovat důraz na vlastnické bydlení, tak v době ekonomického růstu budeme zažívat také razantnější růst cen, v době krize ale jejich o to strmější pád. Nejhůře na tom budou logicky ti, kteří nakoupili v době nejvyšších cen. Navíc v krizi se jim může stát, že přijdou o práci. Musí splácet hypotéku, ale současně výrazně klesla cena jejich nemovitosti. Vzali si úvěr na dva miliony, ale cena bytu je najednou milion. A nemůžou dělat nic.
E15: Co to udělá s lidmi?
Tato zkušenost vedla k tomu, že se v zemích jako je Irsko nebo Španělsko nyní posiluje role nájemního bydlení. Lidé tam už vědí, že investovat do cihel nemusí být zas tak skvělé..
E15: Odkud bere étos vlastnického bydlení sílu?
Je důležité říci, že nájemní bydlení u nás není tak jisté a bezpečné, jako je to v Německu nebo ve Švýcarsku. Tam se můžou uzavírat jen smlouvy na dobu neurčitou, u nás se uzavírají stále převážně na dobu určitou. Někteří majitelé se chovají nevhodně, navštěvují nájemníka obden a neustále kontrolují.
Nefunguje to zkrátka ještě tak profesionálně, jak by mělo fungovat. Na druhou stranu za silnou sociální normou vlastnit je velký tlak něco mít. Za každou cenu něco mít. Když něco vlastním, tak na tom můžu budovat. V nájmu nemám nic a je to nejistá situace. Základní hodnotou, kterou si lidé pojí s vlastnickým bydlením, je jistota, že tady mám ty svoje cihly, to je moje zázemí. Když všechno krachne a přijdu o zaměstnání, tak se schovám ve svém domě, protože to je moje, to je můj hrad. A říká se současně, že něco takového v nájmu nelze.
E15: Není to ale pravda, že je lepší splácet hypotéku z vlastního bytu než platit nájem za něco, co mi nepatří?
Jistotu můžete najít i v jiných formách investic a zázemí můžete pociťovat i v nájemním bydlení. Přesně tak to cítí Němci a Švýcaři. V bohatších zemích žije velká část domácností v nájmu. Když už si něco koupí, tak třeba krásný dům na krásném místě, ale ne garsonku na sídlišti. Peníze raději investují do jiných forem zabezpečení nebo do sebevzdělávání či svého podnikání.
E15: Takže pro Němce a Švýcary se už byt nerovná celoživotnímu hájemství?
V těchto zemích se bydlení vnímá mnohem více jako spotřební statek. Je to jen dům, který, když nebudu mít práci, normálně opustíme a odstěhujeme se někam, kde práce je. Češi to často berou na celý život. A i kdyby o práci přišli, tak se raději uskromní a zůstanou.
Vlastnické bydlení je u nás vnímáno rovněž jako výraz dospělosti. Nájemní bydlení je dobré pro mladé, a to jsem si už odžil. Už jsem odpovědný dospělý člověk a chci to všem ukázat. Skončil jsem neodpovědný život mladíka a teď přichází odpovědný život rodiny. Když od vás okolí očekává, že budete vlastníkem, tak se jím prostě stát musíte. A když to neuděláte, budete vnímán jako podivín, že bydlíte v nájmu. Těžko jim budete vysvětlovat, že investujete peníze jinak. Ta norma je silná, a když se jí nepodřídíte, tak vás společnost bude stigmatizovat.
E15: Co může diktát takové společenské normy změnit?
Skutečně pořádná krize.
| Martin Lux vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Fakultu sociálních věd Univerzity Karlovy, studoval rovněž v zahraničí v nizozemském Delftu. Zabývá se mezinárodním srovnáváním bytové a sociální politiky, sociálním bydlením a ekonomikou bydlení. V současné době působí v Sociologickém ústavu Akademie věd ČR. |
