Na rozžhaveném realitním trhu bují obchod s rezervacemi na bytové jednotky. Zisk překupníka u jedné nemovitosti může přesáhnout dokonce milion korun.
Ceny bytů v Česku prudce rostou nejen kvůli jejich nedostatku, ale i kvůli obří spekulační poptávce. Spekulanti v Praze navíc našli cestu, jak vydělávat, aniž by museli mít k dispozici miliony korun na nákup nemovitosti. Podepisují totiž u bytových projektů smlouvy o smlouvě budoucí, u nichž však zaplatí jen rezervační poplatek.
Zbytek sumy za byt se platí až po dokončení výstavby. Spekulanti tak mají čas smlouvy se ziskem přeprodat dalším kupcům. Realitní kancelář Svoboda & Williams má příklad dvoupokojového bytu v Praze-Libni. Na konci roku 2016 na něj byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí s cenou 3,1 milionu korun. Letos v červnu smlouva změnila majitele, ovšem s cenou 4,3 milionu. Zisk pro prodejce: 1,2 milionu korun.
„V minulých letech ceny nemovitostí prudce rostly o desítky procent. Jsou individuální spekulanti, kteří si například před rokem nebo dvěma zarezervovali nemovitosti ve výstavbě, případně v připravovaném projektu, a nyní tato práva na koupi zobchodovávají s vysokým výnosem,“ uvedl makléř Daniel Kotula z Re/Max City.
Podobné spekulace jsou přitom poměrně rozšířené. „Dostal jsem tuto nabídku na nákup pěti bytů v jednom projektu. Stačilo uhradit jen menší část z celé kupní ceny,“ popisuje praxi klient, který nabídku nevyužil. „Toto je dlouhodobá praxe. Ve chvíli, kdy ceny bytů rostou, je to pro mnoho spekulantů velmi zajímavý byznys,“ potvrdil obchodní ředitel realitní společnosti Bidli Roman Weiser.
Výstavba bytového projektu podle Weisera trvá jeden a půl až dva roky. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí složí klient 20 až 30 procent ceny. „Jestliže ceny bytů v mezidobí stoupnou v dané lokalitě například o 15 procent, pak při uhrazení původní zálohy 30 procent po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní vydělá spekulant 50 procent z vložené investice,“ dodal Weiser z Bidli. U některých bytových projektů je už dokonce podle informací deníku E15 možné získat byt jen přes překupníka.
Takovéto spekulační transakce jsou však podle realitních odborníků možné jen s tichým souhlasem developera či realitní kanceláře. „Rezervační i budoucí smlouva kupní je standardně nastavena tak, že není možný její převod na jiný subjekt. V tomto případě dochází klasicky k odstoupení od smlouvy a penále činí většinou pět až deset procent z kupní ceny,“ upozornil analytik portálu CenovaMapa.org František Brož.
Velcí developeři se spekulacím se smlouvami brání. Mimo jiné kvůli tomu, že tím přicházejí o peníze. „Jediné, co umožňujeme, je převod práv a povinností ze smlouvy na třetí osobu, avšak pouze za podmínek ve smlouvě uvedených a současně jen s naším písemným souhlasem. Při porušení podmínek jsou stanoveny sankce včetně možnosti jednostranného odstoupení od smlouvy. Společnost si navíc účtuje administrativní poplatek za jakoukoli změnu v osobě klienta,“ sdělil Lukáš Maděra, ředitel prodeje v developerské společnosti Skanska Reality.
Spekulanti se však mohou na podzim dostat do úzkých kvůli přísnějším pravidlům pro poskytování hypoték, které od začátku října zavádí ČNB. Přísnější pravidla a zároveň dražší hypoteční úvěry mohou přinejmenším přibrzdit celý realitní trh. Mohou se totiž dotknout až třetiny klientů. Pokud by spekulanti kvůli tomu museli prodávat reality, mohlo by dojít k tlaku na pokles cen.
