České nemovitostní fondy v roce minulém a letošním. Návrat domácího kapitálu a rekordní investice

Rok 2025 se zapsal jako jedno z nejintenzivnějších období českého realitního trhu. Investice do nemovitostních fondů atakovaly hranici 124 miliard korun a podle údajů Asociace pro kapitálový trh (AKAT) zaznamenaly fondy ve třetím čtvrtletí nejrychlejší růst za dlouhou dobu. Tento vývoj potvrzuje, že nemovitostní fondy jsou dnes vnímány jako standardní součást investičních portfolií a že investoři oceňují jejich stabilitu i konzervativní charakter. Klíčovým motivem byl výrazný návrat domácích investorů, kteří nahradili část ustupujícího zahraničního kapitálu. 

Nejviditelnějším hráčem se stal největší bankovní retailový fond Reico Nemovitostní fond, který od německého Union Investment koupil trofejní nemovitost – nákupní centrum Palladium v centru Prahy. Tato transakce symbolizovala nejen sílu domácího kapitálu, ale i jeho schopnost konkurovat v těch nejprestižnějších obchodech. 

„Rok 2025 byl ve znamení výrazné investiční aktivity domácího kapitálu, zatímco ten zahraniční se spíše stahoval. Je to důsledek silného přílivu likvidity do nemovitostních fondů, které se mezi investory těší stále větší důvěře. Věřím, že silná akviziční aktivita domácího kapitálu bude pokračovat i v roce 2026. Trh dodává investorům zajímavé výnosy a důvěra by proto měla přetrvat,“ říká generální ředitel Reico investiční společnosti Dušan Sýkora. Zároveň doplňuje, že loni ve fondech společnosti vzrostl podíl retailových investorů, zejména kvůli zmíněnému nákupu Palladia, které svou velikostí výrazně převážilo ostatní akvizice. 

Část zahraničních investorů sice z trhu odchází, ale spíše kvůli globálním strategiím nebo přirozenému uzavírání investičních cyklů než kvůli nespokojenosti s tuzemským prostředím. „České skupiny a fondy dnes mají sílu konkurovat i ve velkých transakcích, přičemž využívají výhodu lokální znalosti a schopnosti jednat rychle. Letos by tento trend měl pokračovat, zejména u aktiv, která vyžadují aktivní správu a investice do modernizace,“ doplňuje Jiří Medřický, finanční ředitel skupiny Redstone. 

Struktura investic a preferované segmenty

Struktura transakcí uskutečněných v roce 2025 ukazuje zajímavé posuny. Silně zastoupený byl retail a multifunkční objekty, kde proběhly rozsáhlé a mediálně viditelné akvizice. Ty potvrdily, že nejlepší aktiva na prémiových adresách si i při vyšších úrokových sazbách udržují stabilní poptávku. Aktivní zůstaly také kancelářské a logistické nemovitosti, což signalizuje trvající důvěru investorů ve stabilní výnosové segmenty. 

„Pro nás konzervativní investory zůstává nejatraktivnějším segmentem i nadále oblast průmyslových a logistických nemovitostí, která představuje zajímavý investiční cíl a dobrou příležitost pro diverzifikaci portfolií evropských i světových investorů,“ říká předseda představenstva Accolade Industrial Fund Milan Kratina. Vedle silného zájmu domácího kapitálu vidí hlavní příležitost také v pokračujícím trendu snižování závislosti Evropy na vnějších dodavatelích, což zvyšuje potřebu více vyrábět a skladovat lokálně. 

Kratina zároveň upozorňuje na rizika. „Za největší považujeme globální geopolitickou nestabilitu, která může rychle změnit ekonomickou situaci. Na druhou stranu evropské trhy dnes prokazují vůči těmto turbulencím značnou odolnost. Z lokálního hlediska je dlouhodobě klíčové zachovat západní ukotvení země,“ uvádí. 

V logistice a průmyslu se očekává pokračující rovnováha. Poptávka po skladových a distribučních plochách bude mírně převažovat nad výrobními potřebami. V regionech s vyšší nabídkou může nájemné mírně klesnout, typicky v okolí Ostravy nebo v Plzeňském kraji. Hlavní tahy a zázemí Prahy si však udrží atraktivitu i stabilní výnosové parametry. 

Stabilizace trhu a výnosů

Loňský rok se nesl ve znamení příznivého tržního sentimentu. Kapitálu bylo dostatek a postupně přibývalo i kvalitních investičních příležitostí. Výnosové míry prémiových aktiv zůstávaly relativně stabilní, s mírným poklesem pouze u nejatraktivnějších retailových nemovitostí. Investoři tak mohli stavět spíše na jistotě nájemního cash flow a normalizaci trhu než na rychlém přeceňování či spekulativním růstu. 

„Rok 2025 byl ve znamení stabilizace trhu a pokračující komprese yieldů, tedy růstu cen nemovitostí. K silné investiční aktivitě přispěl dostatek kapitálu i zajímavý počet kvalitních akvizičních příležitostí. Pokles depozitních a úrokových sazeb zároveň umožnil vyšší investiční aktivitu,“ říká finanční ředitel JET Industrial Lease Radek Londýn. 

Trh se po dvou utlumených letech vrátil k normálnějšímu fungování. Nešlo však o spekulativní euforii, ale o racionální přístup založený na fundamentálních parametrech. Investoři pečlivě hodnotili kvalitu aktiv, délku nájemních smluv i celkový výnosový profil. Tato selektivita přispěla k udržitelnosti trhu a posílila důvěru v jeho dlouhodobý vývoj. 

Výhled na rok 2026: Udržitelné tempo

Rok 2026 pravděpodobně naváže na předchozí období umírněnějším, ale udržitelným tempem. Investiční aktivita bude zřejmě nižší než v rekordním roce 2025, trh by však měl zůstat likvidní, funkční a selektivní. Objem transakcí se spíše vrátí k dlouhodobě realistickým hodnotám, což není známkou oslabení, ale normalizace po výjimečně silném roce. 

Letošek tak bude obdobím návratu k fundamentům. Rozhodování investorů se bude ještě více řídit kvalitou aktiv a jejich dlouhodobým potenciálem. Výhodu získají ti, kteří dokážou portfolio aktivně spravovat a uvažovat v delším horizontu. Zásadní roli budou hrát tradiční faktory: lokalita, bonitní nájemci a stabilní ekonomické prostředí. 

„Letošní rok by mohl být pro náš fond zajímavý z hlediska realizovaných i dokončených investičních příležitostí. Kvalitní aktiva jsou především na polském trhu stále dostupná, financování navíc prospěje další pokles eurových sazeb,“ doplňuje Londýn. A připomíná, že základní principy se nemění: „Lokalita, bezpečnost a dlouhodobá udržitelnost investice, stabilita a bonita nájemců, výnos, likvidita a technický stav.“ 

Výraznější pozornost se v příštím období může přesunout ke kancelářím, kde se stále silněji projeví minimální výstavba z posledních let. Nedostatek nových projektů snižuje míru neobsazenosti a tlačí nájemné vzhůru, zejména v Praze. Právě hlavní město aktuálně vykazuje největší napětí v kancelářském segmentu, protože se zde dokončuje jen minimum nových budov. 

Tento vývoj tlačí neobsazenost dolů a podporuje růst nájemného v centru i širším centru (CBD včetně pražských čtvrtí 4, 7 a 8). Kvůli nedostatku prostoru začínají nájemci řešit přesuny i více než dva roky dopředu, což posiluje roli dlouhodobých vztahů mezi majiteli a nájemci. Naopak v Brně, kde je výstavba aktivnější, lze čekat stabilnější nájemné a vyšší neobsazenost. 

Favorit? Obchodní centra v Polsku

Nelze vyloučit několik výjimečných obchodů, které mohou jednorázově ovlivnit celkový objem transakcí, i když nepůjde o systémový trend. Firmy i domácnosti plánují s větším předstihem, což v praxi vede k intenzivnějším jednáním a zvýšeným nárokům na kvalitu a efektivitu prostor. „Diverzifikace mezi retail, kanceláře a logistiku je pro stabilitu výnosů našich investorů klíčová. Příležitosti vidíme napříč těmito segmenty. Pokud bych měl označit jednoho svého favorita, tak díky kombinaci očekávaného ekonomického růstu, dostupného financování a aktuálních yieldů to jsou top obchodní centra v Polsku,“ říká analytik nemovitostního fondu Trigea Pavel Novák. 

A upozorňuje také na rizika. Podle něj mezi ně patří výběr neperspektivní lokality a pasivní správa. „Zejména nedostatečné průběžné investice do nemovitostí, což může vést k neatraktivitě u nájemců a v důsledku pak poklesu cash flow a hodnoty daného projektu,“ vysvětluje. Příležitosti naopak vidí analytik tam, kde je k tomu fundamentální důvod. „Například v evropském kontextu očekávaný nadprůměrný růst polské ekonomiky a tím i růst polských spotřebitelských výdajů, z čehož mohou profitovat top obchodní centra,“ přiblížil. 

Výnosové míry u špičkových aktiv by měly zůstat převážně stabilní. Otazníkem zůstává rychlost poklesu úrokových sazeb. Trh momentálně počítá spíše s pozvolným uvolňováním, ne s rychlým návratem levného financování. Investoři proto budou klást vysoký důraz na kvalitu aktiv, délku a strukturu nájemních smluv a celkový výnosový profil. 

Mezi hlavní faktory, které budou letos formovat trh, patří vývoj úrokového prostředí, omezená nová výstavba a měnící se chování nájemců. Loňský pokles sazeb podpořil vyšší investiční aktivitu, návrat k éře extrémně levného financování se však neočekává. To znamená, že investoři budou i nadále pečlivě zvažovat poměr mezi rizikem a výnosem. 

Rezidenční trh zůstává přehřátý. Ceny bytů v Praze loni výrazně rostly a pro rok 2026 se předpokládá pokračující trend, a to o vyšší jednotky procent. Hlavním důvodem je přetrvávající nedostatek nabídky umocněný nízkým počtem stavebních povolení. 

Nájemní bydlení posiluje

Tento vývoj zároveň podporuje rozvoj nájemního bydlení řízeného institucionálními investory. Segment BTR (Build-to-Rent) se tak stává jedním z nejvýraznějších nových trendů, do něhož vstupuje stále více fondů. Odráží to hlubší strukturální změny na trhu bydlení, kde profesionálně spravované nájemní byty představují alternativu k vlastnickému bydlení. „Vzhledem k očekávanému pokračujícímu růstu přílivu likvidity se budeme i nadále výrazně soustředit na akvizice,“ doplňuje Dušan Sýkora z Reico, které do segmentu BTR vstoupilo už v loňském roce hned několika projekty. 

Institucionální investoři vnímají BTR jako stabilní zdroj výnosů s dlouhodobým potenciálem. Poptávka po kvalitním nájemním bydlení roste zejména v Praze a dalších velkých městech, kde vysoké ceny nemovitostí činí vlastnické bydlení nedostupným pro významnou část populace. 

Nemovitostní fondy sledujeme také v e15 Přehledu nemovitostních fondů.