„Krize rozhodně ještě není zažehnána,“ tvrdí Omar Sattar, Managing Director pražské pobočky Colliers International. „Není to však konec světa - v České republice máme dost důvodů, proč se na to můžeme dívat pozitivně.“
V exkluzivním rozhovoru pro redakci časopisu REALIT hodnotil čerstvý čtyřicátník Omar Sattar jednak celkovou situaci na realitním trhu v průběhu posledních dvou let, jednak českou pozici v evropských souvislostech.
Jak vypadá trh na sklonku roku 2011?
Vzhledem k ekonomické situaci vás to možná překvapí, ale jak na kancelářském trhu, tak i v sektoru průmyslových a logistických nemovitostí se rok 2011 jeví oproti předchozím dvěma rokům jako pozitivní. Nicméně v poslední době lze pozorovat určitou nervozitu na trhu.
Co znamená slovo „pozitivní“ v řeči konkrétních čísel?
Znamená to především nárůst poptávky. Beru teď v úvahu souhrn všech uzavřených smluv -tedy nových i obnovených. Ale potěšitelné je, že právě procento nových smluv se zvyšuje. Výrazné je to zejména v kancelářském sektoru, kde je letos 40 % smluv nově uzavřených a celkový nárůst za 1. pololetí 2011 činí ve srovnání se stejným obdobím roku 2010 plných 78 %. Ale stejný trend, i když v podstatně mírnější křivce, lze vypozorovat i u průmyslových a skladových prostor.
A jak se projevuje ta zmíněná nervozita na trhu?
Především propadem ve 3. čtvrtletí. Jako příklad mohu uvést celkovou plochu pronajatých kanceláří v Praze. Během 1. čtvrtletí 2011 to bylo 85 363 m2, ve 2. čtvrtletí dokonce 96 778 m2. Ale ve 3. kvartálu nastal propad na 49 809 m2. U logistických prostor máme k dispozici obdobná čísla za celou republiku. Nejsou tak průkazná, ale svědčí o tomtéž: boom ve druhém čtvrtletí, propad ve třetím. Přesto ve srovnání s rokem 2009 se stále pohybujeme v černých, tedy růstových číslech.
Máte k dispozici také srovnání s Evropou?
Ano. Projevuje se tu trend, který je pro další rozvoj realitního trhu u nás v podstatě pozitivní: přesun výroby ze západní Evropy směrem na východ. Západ dnes hledá nižší náklady a levnější pracovní sílu - a nachází to hlavně na českém a polském trhu. Ale nedochází jen k přesunu výroby, nýbrž i administrativy. Takže stejný trend platí jak pro průmyslový, tak i pro kancelářský sektor. Proto jsou nájmy ve Varšavě a Praze v průměru vyšší než v Budapešti a Bratislavě. Varšava dokonce téměř dohání západoevropské metropole Madrid, Řím či Mnichov. Jen Paříž a Londýn jsou úplně jiná cenová kategorie.
Lze takto porovnat rovněž maloobchodní prostory?
V tomto sektoru Praha jednoznačně vládne střední a východní Evropě. Nájem maloobchodních prostor na hlavních třídách v Praze je až pětinásobný ve srovnání s Bratislavou, oproti Varšavě a Budapešti činí zhruba dvojnásobek. Ze západních metropolí předstihuje Praha například Madrid, ale ve srovnání s Paříží či Londýnem zaujímá „bratislavskou pozici“. Trochu jiná je situace v nájmu obchodních center: také tady je pozice Prahy v regionu poměrně pevná, ale před některé západoevropské metropole se dostává i Varšava nebo Budapešť. Praha stojí zhruba na úrovni Mnichova, blíží se pozici Paříže. Jen postavení Londýna je i tady neotřesitelné.
Dá se v maloobchodu vypozorovat nějaký trend?
Vloni a letos vzniklo minimum maloobchodních prostor, stagnovala i obchodní centra. Stabilně roste prodej přes internet, ale nový trend to není. V poslední době se začal rozmáhat „retail warehousing“ - velká koncentrace maloobchodů na jednom místě. Netvoří sice klasické centrum, ale přesto nabízejí v pestré směsi menších prodejen prakticky totéž jako obří nákupní centra. Nechybí u nich občerstvení ani vlastní velkokapacitní parkoviště. Retail warehousing rovněž není na trhu novinkou, ale trendem se stává jeho přesun do menších měst (Jihlava, Česká Lípa, Hodonín či Frýdek-Místek).
Jaký vývoj realitního trhu očekáváte do budoucna?
Trh s nemovitostmi projde v nejbližších 12 měsících těžkou zkouškou - bude to výzva! Existují sice důvody, proč se na situaci v České republice dívat pozitivně, ale tady nejde jen o naši pozici, jsme navázáni na okolní trhy. Česká republika nemá vysokou míru zadluženosti, což naštěstí obecně platí i pro jednotlivce a rodiny. Naopak tu je vysoká míra vzdělanosti pracovní síly, to je také důležité. S jistou mírou opatrnosti lze říci, že politická situace v ČR je stabilní - nečekají se náhlé zvraty, dá se tady investovat. A pak jsou tu dvě velká pozitiva: dobré pivo a krásné ženy! Bohužel se najdou i negativní aspekty. Jedním z nich je politická reprezentace: tuto zemi ovlivňují zájmové skupiny a korupce, což má za následek nižší důvěryhodnost. Zlepšovat lze leccos: bydlení, cestování - ale to jsou přece důvody k pozitivnímu rozvoji! Investice do infrastruktury, výstavby silnic, pražského metra - to všechno znamená tolik potřebný pohyb v ekonomice.
Prvních 26 let života jste strávil ve Velké Británii. Můžete svou zkušenost z britského realitního trhu srovnat s pozdějšími zkušenostmi z trhů střední a východní Evropy?
Většinu profesního života už jsem strávil zde, ale přesto mohu říci, že britský trh je mnohem konzervativnější a svým způsobem zralejší. Jen pro ilustraci: délka nájemního kontraktu na kancelářské prostory se v České republice pohybuje kolem pěti let, zatímco v Británii je to nejméně 15 let. Dříve to bylo dokonce až 25 let, ale z důvodu celkového urychlení života je dnes trendem zkracování smluv. Také legislativní rámec ve Velké Británii je daleko složitější, propracovanější. Můžete na to nahlížet různě, ale já bych to nazval výhodou: pravidlo je pravidlo a smlouva je smlouva. Proces je tam čitelný, předvídatelný - nelze ho zásadně ovlivnit nebo obejít. Jste-li v právu, je jednodušší se soudit.
V čem se tedy můžeme z britských zkušeností poučit?
Pomohlo by, kdyby tu ekonomické prostředí, trh i soudní proces byly čistší a průhlednější. Když bude ekonomický trh transparentní, když budou soudy rychle a důsledně trestat viníky, bude menší snaha podvádět. Lidé musí vidět, že pravidla platí a podvod se nevyplatí… Největším problémem České republiky není krize, ale čistota prostředí v byznysu a vymahatelnost práva.
*
Colliers International
Omar Sattar
[file:12441:small:right]
Managing Director pobočky Colliers International v Praze. Předtím působil postupně jako Investment Director a Country Manager u společnosti Quinlan Private Golub (dnes Avestus Real Estate). Byl klíčovým členem týmu akvizic v regionu střední a východní Evropy: celková výše nemovitostních transakcí, které uzavřel, přesahuje hodnotu 500 milionů eur.
Ještě dříve zastával funkci Investment Director u Orco Property Group, kde byl zodpovědný za finanční strategii pro střední Evropu, zajištění financování, zdrojů financí, analyzování cash flow, akvizice a due diligence. Byl součástí týmu, který pro Orco navýšil hodnotu kapitálu v prvním uzavřeném fondu o 150 milionů eur. Nejdelší profesní zkušenost Omara Sattara je spjata s realitní poradenskou společností DTZ. Po povýšení do funkce Managing Director v lednu 2000 ve věku 29 let zodpovídal za provoz pražské pobočky. Podařilo se mu obrátit ztrátové podnikání k ziskovému už během prvního roku a do roku 2004 dosáhl obratu 1,5 mil. eur. Následně získal ocenění Managing Director roku 2004 pro region střední a východní Evropy.
Důvěrně zná realitní trhy napříč zeměmi střední a východní Evropy, byl výkonným vedoucím významných investičních transakcí (Charles Square Centre - Praha, Galeria Kazimierz - Krakov, South City - Bratislava, Lake Balaton Project - Balaton).
Vzdělání: Univerzita Paisley, Skotsko, BSc (Hons) Land Economics with European Property Studies, člen Royal Institution of Chartered Surveyors - držitel titulu MRICS.
