„Banky zareagovaly zvýšením dluhových marží o 300 bazických bodů nad Euribor a zaměřily se na minimální podíl pokrytí dluhu příjmy v poměru 1:1,25, zatímco cílem investorů jsou vyšší výnosy, příslib silných nájemců a dlouhodobě zajištěný příjem,“ dodal.
Banky jsou nyní ochotny financovat investiční transakce napříč všemi segmenty komerčních nemovitostí, tedy obchodní, kancelářské i industriální projekty. Podmínky se však liší nejen v závislosti na kvalitě kupované nemovitosti, ale také na aktivitách banky či investora v daném realitním sektoru. „Každá banka zaplesá, když se kupuje prvotřídní kancelářská nemovitost dlouhodobě obsazená nájemci, kteří se objevují v žebříčku 500 nejúspěšnějších firem. Neznamená to však, že by nebyla šance zajistit dluhové financování pro akvizice nemovitostí v sekundárních lokalitách a s kratšími nájemními smlouvami. Za předpokladu, že jsou naplněny základní parametry nemovitosti z hlediska lokality a kvality stavby, navíc je zajištěna přiměřená zbývající délka nájmu na zhruba tři roky a podíl pokrytí dluhu příjmy ve výši 1,25, banky jistě nabídnou odpovídající finanční podmínky,” míní Wray.
Bez ohledu na opatrnější politiku bank objemy investic v posledním kvartále loňského roku rostly. Na kontinentální úrovni o sedm procent a v celkovém meziročním souhrnu až o 17 % v porovnání s třetím kvartálem 2011. Investoři v České republice tyto výsledky ještě překonali, když loni uzavřeli realitní akvizice za 2,2 miliardy eur, čímž se přiblížili mnohem většímu trhu v Polsku, kde bylo loni do komerčních nemovitostí investováno 2,5 miliardy eur.
V letošním roce zůstanou výnosy z nemovitostí podle předpovědi DTZ stabilní; u prvotřídních kancelářských nemovitostí jsou yieldy (neboli míra výnosu) kolem 6,25 - 6,50 %, u maloobchodních nemovitostí kolem 6,00 až 6,25 % a u průmyslových nemovitostí se pohybuje dokonce ve výši 8 % v případě, že jsou zajištěné dlouhodobé pronájmy bonitními nájemci. „Celková nálada a opatrnost všech hráčů mají na tuzemském investičním trhu v prvních měsících letošního roku za následek nižší aktivitu. Nicméně do poloviny roku očekáváme uzavření několika větších transakcí, které by mohly trh opět rozhýbat,“ uzavírá Wray.
