Co znamená pojem duplicitní zápis vlastnictví k nemovitosti? Označuje situaci, kdy je na samostatném listu vlastnictví v katastru nemovitostí vyznačeno vlastnictví k určité nemovitosti pro dva či více subjektů, aniž by se však jednalo o spoluvlastníky.
Je možné, aby vlastnictví téže nemovitosti podle katastrálních údajů svědčilo více vlastníkům mimo režim spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů? Je zřejmé, že povaha vlastnického práva tuto situaci vylučuje, v katastrální praxi však nejsou tyto situace nijak výjimečné, jak se může zpočátku zdát. V evidenci katastru nemovitostí se nezřídka lze setkat s případy, kdy je u téže nemovitosti uvedeno více „výlučných vlastníků“, i když všechny takto zapsané osoby vlastníky nejsou a ve skutečnosti jimi ani být nemohou.
#####Jak duplicitní zápis vzniká
Je-li katastrálnímu úřadu postupně doručeno více pravomocných rozhodnutí a listin k záznamu, z nichž každá prokazuje vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti, tak katastrální úřad není oprávněn takové listiny zkoumat (pokud splňují veškeré náležitosti, které z hlediska formy zákon u takových listin vyžaduje), a zápis proto musí odmítnout.
Vzhledem k tomu, že katastrální úřad není orgánem oprávněným posoudit, která z předložených listin odpovídá skutečnému právnímu stavu, a rozhodovat o vlastnictví uvedené nemovitosti, nezbývá mu, než na místo jednoho vlastníka zapsat v katastru nemovitostí vlastníky dva nebo dokonce i vlastníků více.
Je-li katastrálnímu úřadu postupně doručeno více pravomocných rozhodnutí a listin, které svědčí o vlastnictví více osob k téže nemovitosti, vyjádří katastrální úřad tuto skutečnost tzv. „duplicitním zápisem vlastnictví“ tak, že na samostatném listu vlastnictví vyznačí vlastnictví k dané nemovitosti ve prospěch všech, z rozporných listin vyplývajících vlastníků.
Problematika dvojího vlastnictví tedy souvisí se způsobem zápisu práv do katastru nemovitostí a častou příčinou jeho vzniku je i nedůsledná evidence nemovitostí v dřívější době. Zápis dvojího vlastnictví může v katastru nemovitostí vzniknout pouze při zápisu práv, která vznikají ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu, tzv. záznamem - nejedná se tudíž o situace, kdy se změna vlastnictví zakládá na smlouvě kupní, darovací či jiné. Zatímco tedy v řízení o vkladu práv, např. na základě kupní smlouvy nebo smlouvy darovací, katastrální úřad vždy zkoumá, zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru, u ostatních práv, která vznikají ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu, plní katastrální úřad jen funkci evidenční.
Tzn., že se omezí jen na přezkoumání listiny k záznamu z formálního hlediska - tedy zda listina neobsahuje zřejmé chyby v psaní, počtech a jiné nesprávnosti. Pokud tyto náležitosti listina splňuje, nelze odepřít záznam jen na základě právního názoru katastrálního úřadu. To platí i tehdy, existujíli pochybnosti o platnosti listiny, neboť jiná známá listina prokazuje z hlediska vlastnictví opak. Z tohoto pohledu mají listiny předložené katastrálnímu úřadu stejný právní význam, ačkoli prokazují vlastnictví různých osob k téže nemovitosti. Záznamovou listinu tedy nemají katastrální úřady možnost přezkoumat tak, že by po zhodnocení jejího obsahu mohly přikročit k neprovedení záznamu.
Vzhledem k tomu, že v dřívější době byly státními orgány vydávány nebo registrovány listiny dokládající převody vlastnictví, i když šlo o převody od nevlastníků, a ty byly následně zapisovány do dřívější evidence nemovitostí, řada listin předkládaných k záznamu neosvědčuje skutečný právní stav. Typicky kolizními listinami, které zakládají dvojí zápis vlastnictví k nemovitosti, jsou např. rozhodnutí o dědictví, kdy do aktiv dědictví byly chybně zahrnuty nemovitosti již dříve převedené na jinou osobu, listiny o nabytí vlastnictví v privatizaci či restituci a další případy, kdy podkladem k soudnímu rozhodnutí byly smlouvy o převodu nemovitosti od nevlastníka.
Pokud je obsah katastru nemovitosti v souladu s právními listinami, avšak je v rozporu se skutečným stavem právním (oba duplicitní vlastníci nemohou nárokovat vlastnictví k téže nemovitosti mimo režim spoluvlastnictví), nemůže takový stav odstranit podle platného právního řádu sám katastrální úřad. Zatímco v řízení o vkladu práv vznikajících na smluvním základě by nesrovnalosti týkající se vlastnictví byly překážkou vkladu, vklad by tudíž nebyl povolen, takový postup nelze při provádění zápisu záznamem uplatnit. Záznamem tak může být proveden duplicitní zápis vlastnictví jedné osoby, ačkoli jiná osoba byla jako vlastník zapsána po dříve provedeném vkladovém řízení. Tím je dán základ pro spor, kdo je oprávněným vlastníkem nemovitosti. Jak vyplývá z povahy vlastnického práva, úplným vlastníkem téže věci nemohou být zároveň různé osoby. Duplicitní zápis vlastnictví brání osobám zapsaným na příslušném listu vlastnictví s danou nemovitostí disponovat, a to až do doby vyřešení otázky, kdo je skutečným vlastníkem věci, duplicita je překážkou převodu vlastnického práva k nemovitosti.
K rozhodnutí, kdo je oprávněným vlastníkem věci, však v případě sporu není příslušný katastrální úřad, nýbrž jen soud.
#####Možnosti nápravy
Aby bylo možné vzniklou situaci napravit, nejprve katastrální úřad na tuto skutečnost upozorní vyhotovitele sporné listiny. Pokud vyhotovitel listiny potvrdí, že daná listina je z výše uvedených hledisek bez vad, vyrozumí o existenci duplicity všechny osoby, které jsou podle rozporných listin označeny za vlastníky, a zároveň je vyzve, aby vzniklou situaci napravili. Případné řízení o vkladu práv k nemovitostem, u nichž je na příslušném listu vlastnictví veden duplicitní zápis, by měl katastrální úřad ve smyslu správního řádu přerušit, a to až do vyřešení předběžné otázky týkající se vlastnictví k nemovitosti.
Jednou ze zákonných možností nápravy dvojího vlastnictví je dohoda zúčastněných, a sice např. formou soudního smíru či dohody o uznání vlastnického práva; dalším způsobem je pak např. jednostranné uznání vlastnického práva druhé osoby (zde je však třeba upozornit, že proti tomuto postupu byla v odborné literatuře vznesena řada námitek s tím, že uznání vlastnictví může být zpochybněno).
#####Dohoda o narovnání
Dohodnou-li se strany, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, je nutné, aby sepsaly dohodu o narovnání, resp. dohodu o uznání vlastnického práva.
Pokud žádný z duplicitních vlastníků není ochoten uznat vlastnické právo druhého, nezbývá než obrátit se na soud, aby určil, kdo je a kdo není oprávněným vlastníkem nemovitosti, tedy podat žalobu na určení právního vztahu ve smyslu § 80 písmene c) občanského soudního řádu. Nevýhodou tohoto postupu je, že se často jedná o mnohaleté soudní spory, než soud dospěje ke konečnému rozhodnutí.
K žalobě na určení práva zákon výslovně předpokládá existenci naléhavého právního zájmu osoby, která se určení práva domáhá. Podle judikatury soudů je naléhavý zájem na určení práva dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Právní praxe je toho názoru, že v případě dvojího vlastnictví má vlastník nemovitosti vždy naléhavý právní zájem na určení, kdo je vlastníkem věci.
Z negativního určení totiž nevyplývá jistě, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti, a takové rozhodnutí by nemohlo být podkladem pro provedení zápisu změn v katastru nemovitostí.
#####Soud určí vlastníka
Rozsudkem, jímž soud určí vlastníka nemovitosti, je katastrální úřad vázán. Na základě tohoto pravomocného rozhodnutí katastrální úřad duplicitní zápis vlastnictví odstraní a údaje o vlastníkově věci v katastru uvede v soulad se skutečným právním stavem. Avšak než se situace vyřeší, budou u předmětné nemovitosti evidováni bez rozdílu všichni vlastníci, v jejichž prospěch svědčí existující listiny.
