V souvislosti s developmentem rezidenčního projektu je pro jeho zdárné dokončení nezbytně nutné promyslet jednotlivé úkony, jejich aplikaci a načasování. U rozsáhlejších projektů jsou zpravidla vedena také řízení podle zvláštních předpisů na ochranu přírody a krajiny, archeologických památek a podobně. Každý developerský projekt tedy prochází jednotlivými fázemi, které jsou zakotveny nejen v právních předpisech, ale i praktických postupech a přístupech developerů a orgánů státní správy (zejména stavebních úřadů).
Rádi bychom při našem výkladu upozornili na určité nedostatečně doceněné instituty a praxi, která se potýká s nejčastějšími problémy, jež mohou mít, a bohužel i často mají, negativní dopad na realizaci a náklady na projekt. Účelem našeho výkladu je popis vývoje developerského projektu v souvislosti s aplikací právních předpisů a postupů v developerské praxi v oblasti rezidenčního developmentu. Tento úvodní výklad je obecným shrnutím fázování developerského projektu a popisuje obecné teze, se kterými se developeři a jejich poradci zpravidla setkávají. Při dalším výkladu v navazujících pokračováních se zaměříme na podrobnější výklad fázování developerského projektu od založení projektu po prodej poslední jednotky.
#####Předakviziční fáze: pozor na rizika vlastnictví
Obecně lze říci, že development rezidenčního projektu má celkem šest fází - předakviziční, akviziční, přípravnou, realizační, dokončovací a exit. První fáze zahrnuje posouzení proveditelnosti (tzv. feasibility study) projektu ve vazbě na dostupné financování a podmínky území. Developer je od počátku svého rozhodnutí developovat rezidenční projekt srozuměn s tím, že absolvuje územní řízení, stavební řízení a na závěr podá žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Developer si je také vědom, že je nutné minimalizovat náklady na projekt, a proto je nucen nejen rychle jednat, ale také se správně rozhodnout v okamžiku, kdy je indikováno riziko odložení zahájení nebo dokončení projektu.
Není sporu, že žádný projekt není bez rizika. Cena rizika je však úměrná schopnosti správně a rychle jednat. Ke správnému a rychlému rozhodnutí je nutné mít všechny informace a podklady, které jsou pro realizaci projektu zcela elementární. Prvotní právní informací, která je základem úspěšnosti realizace projektu, je znalost právního předpisu regulujícího podmínky využití projektových pozemků. Takovým prvotním právním předpisem je územní plán. Pečlivá revize územně plánovací dokumentace je nezbytná již v okamžiku, kdy je plánována akvizice pozemků v dané „projektové“ oblasti. Je potřeba vyloučit například předkupní právo zakotvené stavebním zákonem nebo stavební uzávěry.
Již v této fázi lze využít institutu územně plánovací informace podle § 21 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (stavební zákon), a ujistit se tak, že na daném zájmovém území bude možné za podmínek uvedených v územně plánovací informaci projekt realizovat. V rámci předakviziční fáze je nezbytné vyhodnotit rizika vlastnictví při a po akvizici. Notorietou je skutečnost, že vlastnické právo lze nabýt koupí nemovitosti (asset deal) nebo akcií, případně obchodních podílů (share deal). Zatímco frekventovanými tématy asset dealu jsou vlastnické tituly k pozemkům, u share dealu se hodnotí rizika založení společnosti a nabytí obchodních podílů nebo akcií.
Obvykle dochází k akvizici obchodních podílů nebo akcií. Pravidlem již také bývá, že si developer nechá vypracovat právní, technickou a v některých případech i environmentální due diligence, tedy zprávu o stavu toho, co má v úmyslu nabýt do svého vlastnictví a použít pro účely realizace projektu. V souvislosti s due diligence se setkáváme s tím, že na straně developera jsou opomíjeny právní nebo technické překážky, které nejsou seznatelné z veřejných registrů (katastr nemovitostí, obchodní rejstřík, insolvenční rejstřík apod.). Setkáváme se s opominutím zákonných předkupních práv, stavebních uzávěr, památkové ochrany vyplývající ze skutečnosti, že stavba, která není pod přímou památkovou ochranou, se nachází v památkové zóně (byť je zjevně k demolici) apod. V případě, že z due diligence nevyplývá riziko ohrožení realizace projektu nebo podstatného navýšení nákladů, může developer přistoupit k akviziční fázi.
#####Akviziční fáze: podpis smlouvy o převodu nemovitostí
Do této fáze vstupuje developer v okamžiku, kdy se rozhodl získat vlastnické právo k pozemkům (popřípadě ke stavbám) za účelem přípravy a realizace projektu a zadal práci na přípravě akviziční dokumentace. Akviziční fáze je zpravidla důsledkem převážení pozitiv nad negativy realizace projektu. Jak bylo řečeno, žádný developerský projekt není zcela bez rizika. Pokud jsou však rizika vyhodnocena správně a, v optimálním případě, jsou předvídána případná řešení, má developer možnost přistoupit k akviziční fázi, tedy podpisu smlouvy o převodu nemovitosti (v případě asset dealu) nebo smlouvy o převodu obchodního podílu či akcií (v případě share dealu). Ve složitějších případech je nejdříve uzavírána rámcová smlouva (tzv. signing). Obsahem rámcové smlouvy bývá dohoda stran o záměru uzavřít „převodní smlouvy“ po splnění podmínek obsažených v rámcové smlouvě. Převodní smlouvy jsou přílohou rámcové smlouvy a jejich podpis v den tzv. closingu bývá již jen formalita.
#####Přípravná fáze: tendry na dodavatele, příprava dokumentace
Přípravná fáze zahrnuje zejména tendrová řízení na dodavatele, jednání se správci sítí a přípravu smluvní dokumentace (smlouvy o dílo, o spolupráci se správci sítí apod.), jejíž kvalita je dalším předpokladem úspěchu projektu, a v neposlední řadě i případné rozdělování nebo slučování pozemků. Již v této fázi je také nutné řešit otázku výstavby a provozu infrastruktury, včetně vlastnických práv k infrastruktuře. Opakovaně se setkáváme s problémy souvisejícími s převodem vlastnických práv k dokončené infrastruktuře, zejména k vodním dílům a komunikacím. Jednání se správci sítí v této fázi nečiní developerovi zpravidla problémy.
Situace se však komplikuje v okamžiku, kdy má dojít k převodu vlastnictví nebo k plnění jiných dohod mezi developerem a správci sítí, které správci sítí ukládají řadu povinností (např. vodní dílo provozovat). Předejít nedorozuměním a komplikacím je tak nutné hned v přípravné fázi projektu v podobě jasných a srozumitelných písemných ujednání. Se správci a budoucími vlastníky infrastruktury je nezbytné komunikovat po celou dobu projektu a správně načasovat zejména podpisy smluv, kterými se zřizují věcná břemena nebo dávají do provozu sítě. Ve vazbě na budoucí územní rozhodnutí je nezbytné již v této fázi vyhodnotit realizovatelnost podmínek kladených správci sítí a budoucími vlastníky těchto sítí.
Do přípravné fáze zahrnujeme i otázku územního rozhodnutí a stavebního povolení. Pokud není důvod od projektu upustit ze skutečností vyplývajících buď z územně plánovací dokumentace, nebo územně plánovací informace, podává developer žádost o vydání územního rozhodnutí. Územním rozhodnutím je rozhodnutí o:
a) umístění stavby nebo zařízení („rozhodnutí o umístění stavby“)
b) změně využití území
c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území
d) dělení nebo scelování pozemků
e) ochranném pásmu
Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v němž nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. O regulačním plánu pojednáme v jedné z dalších kapitol našeho výkladu.
#####Územní a stavební řízení lze spojit
Ne každý developer si je vědom, že stavební úřad může podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění (správní řád) spojit územní a stavební řízení, jsou-li podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán. Spojení uvedených typů řízení může mít podstatný vliv na rychlost zahájení, realizaci a dokončení projektu a ve svém důsledku může developerovi ušetřit náklady, které by jinak vynaložil v případě separátně vedených řízení. V praxi se však setkáváme i s tím, že ačkoli podmínky pro spojení řízení jsou dány, stavební úřad přesto vede řízení separátně. Negativně vnímáme nehospodárnost řízení jak na straně orgánů státní správy, tak zvýšené náklady na straně developera.
Mezi další negativní důsledky separátních řízení patří zejména samostatné lhůty, duplicita připomínek, separátní odvolání a separátní správní žaloby. Žádost o vydání územního rozhodnutí obsahuje kromě obecných náležitostí základní údaje o požadovaném záměru a identifikační údaje pozemků a staveb. K žádosti žadatel připojí:
a) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám; tyto doklady se připojují, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí
b) rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů
c) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury
d) dokumentaci záměru
Jestliže žadatel nemá vlastnické právo nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemku nebo stavbě, předloží souhlas jejich vlastníka anebo dohodu o parcelaci; to neplatí, lze-li pozemek nebo stavbu vyvlastnit nebo vyměnit. Podle našich zkušeností je však vhodné již v této fázi disponovat s platným vlastnickým titulem k pozemku nebo stavbě, byť v praxi se lze setkat i s tím, že k žádosti o vydání územního rozhodnutí jsou jako tituly k provedení stavby doloženy souhlasy aktuálních vlastníků. Je nutné vzít do úvahy, že tyto souhlasy může vzít vlastník zpět. Dopady vzetí souhlasu zpět jsou pak diferencovány podle toho, v jaké fázi územního řízení k takovému vzetí zpět došlo.
#####Jednotné projednání v režimu hlavní stavby
Pokud je spolu se stavbou hlavním předmětem žádosti nebo ohlášení soubor staveb, stavební úřad by měl všechny stavby projednat v režimu stavby hlavní. Tohoto nového institutu začínají stavební úřady využívat a umožňují tak developerovi urychlit přípravnou fázi projektu a ušetřit náklady. Vyžaduje-li záměr posouzení vlivu na životní prostředí, připojí žadatel k žádosti stanovisko příslušného úřadu podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, v platném znění. Bude-li toto hodnocení prováděno souběžně s územním řízením, připojí žadatel dokumentaci vlivu záměru na životní prostředí.
V souvislosti s předpisy na ochranu přírody a krajiny je nutné neopominout zejména zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění („zákon o ochraně přírody“). U některých stavebních úřadů, ale i u developerů, jsme se setkali s názorem, že tento zákon je pouze podpůrné povahy ke stavebnímu zákonu (tzv. subsidiarita právní normy) a že v prvé řadě je nutné vycházet ze znění stavebního zákona (například při posuzování okruhu účastníků řízení). Opak je pravdou. Stavební zákon je obecnou normou a zejména zákon o ochraně přírody a krajiny je normou speciální, která významným způsobem reguluje využívání pozemků pro developerské účely.
Lze doporučit, aby ustanovení zákona o ochraně přírody a krajiny ve vztahu k ochraně krajinného rázu a zvlášť chráněných živočichů a rostlin byla pečlivě zvážena. Podcenění režimu lokality, jejíž využití může být regulováno zákonem o ochraně přírody a krajiny, zpravidla vede ke sporům se sdruženími na ochranu přírody a krajiny a v extrémních případech může dojít k pozastavení účinnosti správních povolení vydaných pro účely realizace projektu. Podáním žádosti o vydání územního rozhodnutí (nejčastěji to bývá žádost o vydání rozhodnutí o umístění stavby) v souladu se stavebním zákonem je zahájeno územní řízení.
#####Doporučuje se vymezit potenciální účastníky řízení
Již v této fázi je vhodné vymezit potenciální účastníky řízení a tyto oznámit příslušnému stavebnímu úřadu. Situace, kdy je vydáno územní rozhodnutí, popřípadě již nabylo právní moci, a kdy je nečekaně podáno odvolání, popřípadě správní žaloba opominutého účastníka řízení, znamená zpravidla několikaměsíční nebo i několikaleté zpoždění celého projektu a může zásadním způsobem ovlivnit i náklady na jeho realizaci. Důvodem je skutečnost, že po určitou dobu není vydané územní rozhodnutí vůči opominutému účastníkovi pravomocné a nelze tak realizovat práva z něj pro žadatele vyplývající.
Stavební zákon podstatným způsobem, oproti předchozímu znění, rozšířil stavby, které je možné provést bez ohlášení, případně pouze na ohlášení, tedy bez nutnosti vedení stavebního řízení. Stavební zákon zavedl i nové instituty, které nejsou, podle našeho názoru, dostatečně vnímány developery (ale ani stavebními firmami), zejména institut zkráceného stavebního řízení a autorizovaného inspektora. Ve vztahu ke správnímu řádu vnímáme pozitivní přístup orgánů státní správy k institutu veřejnoprávních smluv, které jsou aplikovány i na rozsáhlejší developerské projekty.
Aplikace institutu veřejnoprávních smluv podstatným způsobem urychluje proces získání správních aktů nezbytných pro zahájení projektu a snižuje náklady na straně developera i orgánů státní správy. Je však vždy nutné hodnotit případný přínos veřejnoprávních smluv projekt od projektu a při zvážení všech rizik. Neplatná nebo zrušená veřejnoprávní smlouva znamená zpravidla minimálně prodlení v realizační fázi a podstatné navýšení nákladů.
#####Realizační fáze: výstavba a kolaudace objektu
Zahájením výstavby rozumíme realizační fázi v užším smyslu slova. V této fázi se developer zaměřuje na samotnou výstavbu a budoucí kolaudaci. Hodnotí ať již sám nebo jeho zástupce na díle jednotlivé etapy díla (uzlové body). V této fázi většinou nenastávají žádné vážnější komplikace, pokud není stavba přerušena z důvodů, které nemá developer pod kontrolou. Jedná se zejména o případné žaloby na určení vlastnických práv k pozemkům nebo stavbám, případně správní žaloby. Žalobci zpravidla navrhují vydání předběžného opatření nebo, v případě správních žalob, častěji navrhují, aby soud přiznal žalobě odkladný účinek.
Pokud žalobce uspěje a soud předběžné opatření vydá, respektive přizná odkladný účinek, není v možnostech developera dokončit projekt podle původního harmonogramu. Jako domino efekt se hroutí časová osa, na které je vyznačeno fázování projektu, developer zpravidla musí upozornit budoucí vlastníky jednotek na skutečnost, že žaloba byla podána, a mnohdy pak musí budoucím vlastníkům jednotek pomoci při jednání s bankou, která má poskytnout nebo již poskytla financování budoucím vlastníkům na koupi jednotky. Taková rizika řešíme ve smluvní dokumentaci pro případ, že i přes riziko vyplývající z due diligence se developer rozhodne projekt realizovat.
#####Dokončovací fáze: kolaudace objektu
Dokončovací fází rozumíme stav, kdy budova a jednotky v ní jsou dokončené v právním smyslu slova, tedy zapsané v katastru nemovitostí nikoli jako rozestavěné. V této fázi developer připravuje jednotky na kontrolní prohlídky budoucími vlastníky a připravuje je na jejich předání do užívání. Ve vztahu ke stavebnímu zákonu zajišťuje vydání kolaudačního souhlasu, který oproti předchozí právní úpravě není správním rozhodnutím. Není vedeno správní řízení a nelze tak podávat žádné opravné prostředky.
*Pokračování příště*
