Ve filmech to funguje skvěle. Ale co v reálném životě? Můžeme si zahrát na investigativní vyšetřovatele a prověřit námi vyhlédnutou nemovitost?
Výsledek nebude vždy stoprocentní, ale může vám ušetřit velké trable. Ostatně je dost podivuhodné, že většina kupujících zaplatí velké peníze třeba už za rezervaci nemovitosti bez toho, aby si druhou stranu prověřili, a podobně nepochopitelné je, že prodávající důvěřují, že jejich obchodní partner má vždy jen ty nejúctyhodnější záměry a dostatek peněz na koupi. V případě nemovitostí se dají podrobně prověřit obě strany obchodu a stejně tak i realitní kancelář nebo jiný zprostředkovatel.
#####Prodej a koupě s jistotou
První krok spočívá v tom, abychom získali, co možná nejúplnější identifikační údaje o všech aspektech zvažované koupě nebo prodeje nemovitosti. Relativně nejsnadnější to je v případě identifikačních údajů vázaných k nemovitosti. Měli bychom začít orientačním náhledem do katastru nemovitostí a na stejném místě najdeme i katastrální mapu – http://nahlizenidokn.cuzk.cz. Nevyplácí se soustředit se pouze na nemovitost, o kterou máme zájem, ale je dobré zjistit údaje i u všech sousedících pozemků. S internetem je to snadné a může nás to upozornit na podezřelé vztahy a vazby, o které se případně musíme dále detailněji zajímat. Nalezneme tak i skrytá a jinak nedostatečně zachycená věcná břemena nebo další nepříznivé okolnosti.
Prostřednictvím webových stránek jsou dnes snadno přístupné územní plány obcí a měst. To už je poněkud pracnější a náročné na čas, protože tyto mapové a textové podklady se vyplatí mimořádně pečlivě prostudovat, neboť v nich jsou zachyceny projekty plánované i v horizontu desítek let. V dnešní době se musíme zajímat, co územní plán plánuje v okruhu několika kilometrů od naší nemovitosti; pátrání bychom neměli ukončit v bezprostředním okolí. Pak by nás totiž mohlo překvapit, že v budoucnu kdosi přijde a oznámí nám, že přes naši střechu budou startovat a přistávat dopravní letadla. Vyplatí se zjistit si místní název lokality a ten ve spojení se jménem obce nebo města vložit do vyhledávače. Novináři pro zvýšení čtenářské atraktivity zpráv téměř vždy místní názvy v textech používají. Popsaným způsobem tak najdete články, které se vztahují k veřejné diskusi o územním plánu. Dnes tak zachytíte i veřejnou debatu na úrovni regionálního či místního tisku. Přesto se vyplatí pátrání doplnit návštěvou oddělení územního rozvoje příslušného obecního úřadu a zahrát si na poručíka Columba – tedy ptát se jako ten nejhloupější vyšetřovatel na světě na všechno, i na to, co už víte. A hodně podrobně, protože se tak opět můžete dozvědět překvapující informace o své nemovitosti. Základní poučka zní, že kdo je přespříliš chytrý, ten se ničeho nového nedopátrá.
#####Důvěřuj, ale prověřuj
Ale chytrý člověk ani stoprocentně nevěří zástupcům realitní kanceláře a informace si prověřuje. Obávat se nemusí ani tolik podvodu, jako neznalosti. Kvalita realitních kanceláří je různá. Strategie těch nerenomovaných je v personální práci taková, že přijmou téměř kohokoli, protože platí své zaměstnance především prostřednictvím odměn za prodané nemovitosti, a tudíž je zaučující se pracovník obvykle stojí jen malý paušální plat. Přestože své zaměstnance školí, můžete narazit na jedince, který své práci příliš nerozumí a má zatím jen málo zkušeností z praxe. Svěříte-li se do rukou realitky, vyžadujte zkušeného makléře. I v případě, že spolupracujete s odpovědným zprostředkovatelem, veškeré dostupné informace o nemovitosti (nebo kupujícím) si raději prověřte, protože výchozí databáze jsou pro všechny stejné. Kdo to neudělá, koleduje si o problémy.
Základem je mít aktuální úplný výpis z listu vlastnictví, pro který si osobně zajdete. V případě nemovitostí se jedná o takové finanční částky, že se vyplatí maximální obezřetnost a nedůvěra vůči čemukoli, takže návštěva Czech Pointu nebo katastrálního úřadu je nezbytná. Rovnou požádejte o snímek z pozemkové mapy, protože i tady se někdy mohou vyskytnout nesrovnalosti, zejména v souvislosti s tzv. digitalizací katastrálních údajů. Všechny tyto dokumenty si pečlivě prostudujte, abyste si byli jisti, že všemu rozumíte. Pokud máte pochybnosti, využijte služby právníka. Prohlédněte si také takzvaný nabývací titul, který by vám měl poskytnout majitel nebo zprostředkovatel. V případě jakýchkoli pochybností si také tento dokument vyhledejte v evidenci katastrálního úřadu a vzápětí se s jeho oficiální kopií opět obraťte na právníky, protože už se nejedná o jednoduchou koupi, kterou zvládne kdokoli za pomoci služeb zprostředkovatele.
#####Téměř detektivní práce se vyplácí
[file:13045:small:right]
V poslední fázi je nutné se zaměřit na získané identifikační údaje majitelů, prodávajících a zprostředkovatelů. Musíte rozlišit mezi právnickými osobami, tedy poněkud zjednodušeně jménem společnosti, a fyzickými osobami vlastníků nemovitostí, firem nebo kupujících. Vyhledat a prověřit je nutné obojí, ale vždy je dobré znát údaje aspoň k nějaké fyzické osobě ve vlastnické struktuře. Neměli bychom se spokojit se jménem jednatele nebo jiného statutárního zastupitele a vždy se snažíme najít konkrétního majitele. Není to úplně snadné, ale za pomoci databází volně přístupných na internetu to jde, a pokud nikoli, je to podezřelé. Zaznamenejte si jména osob, rodná čísla s bydlištěm a taktéž názvy firem, které se v těchto vztahových řetězcích objevují. Právě rodná čísla by neměla zůstat stranou pozornosti. V České republice lze z těchto čísel zjistit datum narození a skutečnost, že údajně velkou firmu vlastní osoba s datem narození například 1997, by nás měla přinejmenším varovat. I o takovéto detaily je dobré se zajímat. Všechny (!) získané identifikační údaje prověříme v databázích dlužníků, ale vložíme je i do okénka vyhledávače a přidáme k tomu slovo exekuce, dlužník a podobně. Vyhledávací řetězce slov a jejich spojení je nutné různě kombinovat a nespokojit se s tím, že na první pokus se třeba nic neobjeví. Při troše snahy tento postup zabere vždy. Elektronická stopa jakéhokoli obchodně aktivního jedince nebo firmy je dnes na internetu snadno zachytitelná. V případě zprostředkovatelů (realitních kanceláří) se vám pravděpodobně objeví názory z internetových diskusí, které budou pochvalné i vyloženě záporné. Sebelepší realitní kanceláře to někdy nemají s klienty snadné a vždy se nějaký stěžovatel a věčně nespokojený zákazník najde. Pokud ale najdete odkaz na negativní publicistický spot vysílaný v TV, už je situace vážnější. Opatrně zacházíme s informacemi z regionálních médií, ta mohou být jednoduše ovlivnitelná, ale negativní zájem o prověřovaný subjekt ze strany seriózního krajského, nebo dokonce celostátního tisku nebo zavedených webových stránek už může indikovat potíže. Podobně ověřujeme i další jména ve vlastnické struktuře. Nejčastěji budou převládat články a informace o pozitivních sponzorských a veřejných aktivitách „objektů vašeho zpravodajského zájmu“. Mohou se ale vynořit zprávy o neseriózních obchodech a podvodném jednání a v krajním případě i informace o policejním vyšetřování.
Poměrně logicky v takovém případě odmítnu například složit jakoukoli zálohu na nemovitost, i kdyby byla smlouva o rezervaci z právního hlediska dokonalost sama. A tady je důležitá zásada – běžný právník vám prověří všechny smlouvy, tj. zda mají patřičné náležitosti a neodporují zákonu. Neřeší však příliš, zda smlouvu podepisuje seriózní subjekt. To si musíte ověřit především vy. Pokud to neuděláte, neochrání vás před problémy ani dokonalá smlouva!
#####Možnost placené prověrky
Agenti tajných služeb tráví většinu pracovní doby získáváním a prověřováním takovýchto informací. Na jednu kauzu jich však bývá nasazen větší počet a někdy je nutné pracovat i s nesnadno dostupnými databázemi. Pokud vám tedy schází čas nebo chcete profesionální práci, tak existují placené služby, které vám prověrku vašich partnerů zajistí na zakázku. Není to úplně levné a je vhodné si objednat i interpretaci údajů včetně monitoringu médií, což vše činí ještě finančně nákladnější, ale získáte téměř jistotu, že vás nic nepřekvapí. Pokud kupujete nemovitost v cizí zemi, tak je to téměř nezbytnost. Podobné služby nabízí hned několik firem, které snadno naleznete za pomoci internetu.
Určitě se to vyplatí. Před nedávnem jsem byl požádán o odborný názor na rezervační smlouvu jedné realitní kanceláře. Na můj dotaz, zda se jedná o seriózního zprostředkovatele, potenciální kupující neměl odpověď. Smlouva o rezervaci byla z právního hlediska v zásadě v pořádku, takže nic nebránilo složit rezervační čásku ve výši přesahující 100 000 Kč. Stačilo ale chvíli pracovat s internetovým vyhledávačem a objevilo se, že realitní kancelář čelí policejnímu vyšetřování pravděpodobného podvodu v desítkách milionů korun. Problém se neukázal na první pokus – bylo nutné zjistit, že kancelář používá nový název a vyšetřování je vedeno proti vlastníkům původní firmy, kteří však jsou i v pozadí nového subjektu. Svěřili byste takové firmě své peníze na její účet? Jistota ve smlouvě nestačí, nezbytné je zajímat se i o vlastnické vztahy, a to je dnes poměrně komfortní možnost dostupná každému z nás. Chce to jenom onu trpělivost a nepodcenit ani maličkosti. Přesně jak to dělají analytici tajných služeb…
