Co nyní nejvíce ovlivňuje poptávku po kancelářských prostorách?
Řadě nájemců kancelářských prostor brzy vyprší nájemní smlouvy. Tito nájemci si jsou plně vědomi značného poklesu cen od počátku krize (ty mohou být v tuto chvíli na své nejnižší úrovni), a zároveň jejich pravděpodobného růstu v blízké budoucnosti. Mnoho nájemců má pocit, že právě teď je ten správný čas k jednání s vlastníky o vstřícných podmínkách - buďto o pronájmu nových kancelářských prostor, nebo o novém projednání jejich současných smluv za výhodnějších podmínek.
A čeho mohou dosáhnout?
Majitelé byli stále více nakloněni poskytovat velmi výhodné balíčky služeb, zahrnující volný pronájem bez jakýchkoli poplatků, příspěvky na vybavení interiérů atd. Všechny zmíněné incentivy v důsledku snížily celkové náklady na pronájem, které nájemci platí v rámci celého kancelářského pronájmu.
Je tedy již patrný vzrůstající zájem?
Ačkoli během krize panoval pocit, že ať už je kancelář jakákoli a na sebelepším místě, svého nájemce stejně nenajde, aktuálně se trh vrací do racionálních mantinelů. S pomalu se zlepšující ekonomickou situací vzrůstá poptávka po kancelářských prostorech stále častěji přímo ze strany nájemců. Očekává se výrazný růst oproti prvnímu čtvrtletí roku 2010. S čím dál větším směřováním ekonomiky na služby lze očekávat, že se bude dále zvyšovat počet kancelářských pracovních míst. Proto se bude zvedat nejen trh s kancelářskými prostory, ale i celková výše poptávky a obsazenosti kancelářských prostor.
Lze být optimistou i ve střednědobém horizontu?
Růst trhu s kancelářskými prostory obvykle stagnuje během 1,5 až 2 let podle vývoje ekonomiky. Česká ekonomika se v roce 2009 „scvrkla“ a začala se opět rozvíjet od prvního kvartálu loňského roku. Proto i v případě jejího dalšího růstu, který je očekáván, lze největší zvýšení poptávky předpokládat během roku 2012. Na druhé straně firmy stále častěji hledají způsoby, jak efektivněji využít svých kancelářských prostor - obvykle snížením čtverečních metrů na jednoho zaměstnance. To má být do budoucna umožněno nejen prostřednictvím účinnějšího pronájmu kancelářských prostor, ale i snahou menších firem o flexibilní formy pracovního místa, využití home office či případně sdílení pracovního místa více zaměstnanci, tzv. hot desking.
Bude opět stoupat i zájem velkých zahraničních společností?
Zejména po přistoupení do Evropské unie v roce 2004 se Česká republika stala velmi zajímavou zemí pro globální společnosti, které zde chtěly vytvořit nákladově efektivní a vysoce kvalitní centra sdílených služeb a call centra. Příliv investorů, kteří vyžadují kancelářské prostory, se snižuje, ale stále ještě existují a míří zejména do krajských měst. Česká republika leží v srdci Evropy, a proto vždy zůstane zajímavým místem pro firmy, které zde budou chtít soustředit svou činnost.
Po jakých kategoriích kanceláří je největší poptávka?
Zdaleka nejvyšší poptávka v Praze je po typických moderních kancelářských budovách. V posledních letech nám průměrná velikost pronájmu v Praze vychází kolem 300 až 400 metrů čtverečních. Oblíbené lokality pro umístění kancelářských budov jsou zejména v Praze 4 (Pankrác, BB Centrum a Chodov), v Praze 5 (Anděl - Smíchov, Nové Butovice - Stodůlky), v Praze 8 (Karlín) a v Praze 1. V poslední době jsou nájemci nároční nejen na moderní vybavení těchto prostor, ale značnou pozornost věnují také blízkosti dopravy a služeb. V důsledku rostoucí poptávky, a to nejen ze strany nájemců, ale také ze strany samotných investorů a developerů, je zřetelná snaha o investování do zelených kancelářských budov.
Čím nová generace „zelených“ budov přitahuje?
[file:10142:small:right]
Jde již skutečně o nový trend?
Málokdy se setkáme s nájemcem, který by se na tento parametr netázal. Přitom ještě před dvěma lety se o to nezajímal téměř nikdo. Pokud stavba ekologická není, potenciální nájemci chtějí vědět, kdy se ekologickou stane. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat. Přijali jej i realitní investoři a velká většina z nich chce v budoucnu investovat pouze do zelených kancelářských budov. V důsledku toho opadává jejich zájem o klasické kancelářské prostory, u kterých očekávají snížení poptávky i ze strany nájemníků. Několik studií ukázalo, že ekologické budovy jsou pronajaté rychleji a dosahují vyššího zisku z nájemného. V současné době většinou nadnárodní společnosti požadují, aby jejich nové kanceláře byly zelené, zejména kvůli své společenské odpovědnosti. Doufáme, že skutečně zelené kancelářské budovy budou i v České republice brzy dokončeny, a nabídnou tak nájemcům větší protihodnotu.
V čem tyto budovy dále předčí standardní objekty?
I když nejdůležitější pro nájemce kanceláří je úspora médií a vyšší kvalita životního prostředí, není to všechno. V rámci „zelené“ certifikace je rovněž důležité umístění v takových místech, která jsou snadno dostupná městskou hromadnou dopravou, disponují stojany na kola a dobíjejícími stanicemi pro auta na elektrický pohon. To motivuje zaměstnance nájemců takových budov k využívání ekologičtějšího způsobu dopravy. Ekologické budovy také disponují nejnovějšími zelenými technologiemi a stavebním designem. Stavební materiál využitý při stavbě pochází například většinou z místních zdrojů.
Jaké jiné požadavky mívají nájemci kanceláří?
Typickými požadavky nájemců na nové kancelářské prostory jsou reprezentativní společenské prostory (recepce a výtahy), klimatizace, zdvojené podlahy, otevíratelná okna (ačkoli toto významně ovlivňuje efektivitu klimatizace) a dostatek parkovacích míst. Tyto požadavky přímo nesouvisí s kancelářskými prostory, ale mají zásadní význam pro většinu nájemců, stejně jako dostupnost metra a okolních služeb.
A když chce klient opravdu osobité sídlo?
Starší kancelářské budovy, starší průmyslové nebo historické objekty, které prošly rekonstrukcí či revitalizací, mohou nabídnout zajímavou a stále žádanou alternativu k typickým moderním kancelářím. Úspěšně slouží specifické skupině nájemců, kteří hledají kreativnější prostory se silným geniem loci. Nabízejí i nákladově efektivní alternativu k pronájmu moderních kancelářských prostor. To se týká zejména bývalých průmyslových objektů a občas i celých areálů.
Jak na tomto poli působí vaše společnost?
Radíme developerům a pronajímatelům kancelářských budov v oblasti proveditelnosti, designu, marketingu a obchodních strategií. Mezi naše klienty patří jak vlastníci budov, tak investoři. Máme tým konzultantů se specializací na poradenství. Tým asset a property managementu DTZ řadu objektů i spravuje.
