Nepovolené sítě na cizím pozemku | E15.cz

Nepovolené sítě na cizím pozemku

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Historické vztahy na území bývají poměrně často komplikovány uložením starých potrubí a inženýrských sítí na pozemcích třetích osob, které ne vždy s umístěním sítí, a tedy s omezením svého vlastnického práva, musejí souhlasit.

Typickým příkladem je situace, kdy umístěné historické potrubí nedisponuje žádnou povolující dokumentací ani kolaudačním rozhodnutím, které nemuselo nikdy existovat. Pokud zahájí stavební úřad řízení o odstranění takové stavby, vlastník nebo oprávněný uživatel potrubí často argumentuje vydržením věcného břemene umístění podzemního potrubí s jistotou, že stavbu nelze nikdy odstranit.

Jestliže vlastník pozemku s vydržením nesouhlasí, vzniká polemika o právních aspektech vydržení práva. Ochrana vlastnického práva totiž přísluší jak vlastníkovi pozemku, tak vlastníkovi stavby potrubí. Povinností správního orgánu je ve věci rozhodnout i za takové situace a v rámci správního uvážení učinit úsudek také o uplatněné námitce vydržení práva.

Skutková a právní situace bývá mnohdy velmi složitá, protože historické sítě a potrubí jsou často zbudovány dlouho před rokem 1989, bez písemných podkladů, někdy na základě ústních dohod, které nejsou zachyceny v pozdějších kupních nebo jiných převodních smlouvách ani v katastru nemovitostí. Noví vlastníci se o historických břemenech na pozemku dozvídají v momentě, kdy na něm chtějí stavět.

Vlastníci historických sítí se vždy zpravidla snaží prokázat vydržení práva věcného břemene. Dobrá víra jako jedna z podmínek vzniku věcného břemene vydržením se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, směřujícím k nabytí práva, tedy například i k existenci (písemné) smlouvy. Prostá historická dohoda, že přes cizí pozemek povede vodovodní potrubí, ještě neznamená dohodu ke zřízení věcného práva, neboť může být jen dohodou obligační povahy. Nelze tak proto splnit podmínky ustanovení § 151o odst. 1 občanského zákoníku k úspěšnému vydržení, tj. existenci oprávněné držby po zákonem stanovenou dobu 10 let. Pouhé užívání věci (např. historického potrubí) ještě neznamená existenci dobré víry (vlastníka takové stavby nebo jeho právních předchůdců), protože stále chybí právní důvod užívání pozemku v rozsahu vynucovaného věcného práva.

#####Možnosti nápravy

Uvedení skutečného a právního stavu do souladu lze v dané věci dosáhnout buď odstraněním stavby, nebo jejím dodatečným povolením. Pro dodatečné povolení stavby ovšem musí žadatel splnit nejméně stejné podmínky jako pro povolení „řádné“. Na dodatečném povolení stavby je třeba vždy prokázat veřejný zájem, nebo jinak prokázat právní důvod omezení chráněného vlastnického práva vlastníka pozemku. Pokud to není možné, v úvahu připadá další ze dvou zákonných možností, totiž rozhodnutí o odstranění nepovolené stavby.

#####Odstranění stavby

Řízení podle § 129 stavebního zákona stavební úřad zahájí z úřední povinnosti, tedy jakmile se dozví o existenci zákonem předvídané podmínky, kterou je existence nepovolené stavby (návrh na rozhodnutí o odstranění nepovolené stavby podaný vlastníkem dotčeného pozemku představuje přípustný zdroj informace). Výsledkem takového řízení je buď nařízení odstranění stavby, nebo její dodatečné povolení v případě, že stavebník prokáže, že stavba je v souladu s veřejným zájmem a ve stanovené lhůtě podá žádost o dodatečné povolení stavby spolu s doklady ve stejném rozsahu jako k žádosti o stavební povolení. Nejvyšší správní soud vyslovil názor, že v případě, kdy stavební úřad zjistí existenci stavby či zařízení postaveného bez stavebního povolení či ohlášení, je jeho primární povinností takovou stavbu odstranit. Není přitom rozhodné, zda je stavba svou povahou bezpečná, vhodná, je dlouhodobě užívána apod., což je častým argumentem vlastníků takových staveb. Jedinou možností, jak se odstranění stavby jako opatření na úseku veřejného práva stavebního vyhnout, je splnění zákonem předvídaných podmínek, které směřují k dodatečnému povolení stavby.

Prokazování veřejného zájmu na existenci vedení podzemních potrubí bez povolující dokumentace je problematické, pokud taková stavba slouží jen jediné osobě nebo subjektu, není součástí územně plánovací dokumentace, nemá nic společného s cíli a záměry územního plánování, obecnými technickými požadavky na výstavbu, případně s technickými požadavky na stavby, zkrátka jedná-li se o stavbu motivovanou zcela subjektivní potřebou třetí osoby. Vlastník pozemku je významně omezen ve výkonu chráněného vlastnického práva protiprávní stavbou, která rozhodně nemůže představovat minimální možný zásah do ústavně chráněného práva, jak připouští judikatura a pojetí práv chráněných Listinou základních práv a svobod.

#####Prokazování vydržení

Významnou otázkou každého sporu mezi vlastníkem pozemku a historických sítí bývá vydržení věcného práva k nemovitosti. Je to situace, kdy vlastník například vodovodního potrubí tvrdí, že splnil obě kumulativně dané podmínky vydržení dle § 151o odst. 1 občanského zákoníku, tedy oprávněnou držbu a uplynutí doby. Průkaz těchto esenciálních náležitostí vydržení však není vůbec jednoduchý, jak se může na první pohled znát.

Například podle judikatury Nejvyššího správního soudu se nelze stát držitelem práva, když vztah k věci nebyl motivován výkonem práva odpovídajícího věcnému břemeni, nýbrž jen funkčně, zabezpečením přívodu vody apod. Pokud tedy historická stavba podzemního potrubí, resp. odpovídající věcné právo není zmíněno ve smlouvách o převodech pozemku, přes který podzemní stavba vede, a k tomu ještě dlouhodobě absentuje snaha alespoň o dodatečné uvedení v soulad skutečného a právního stavu věci, je to překážkou vydržení. Neobstojí ani oblíbená argumentace právními, společenskými a politickými okolnostmi doby (vzniku stavby), zpravidla před rokem 1989.

Soudy a správní orgány by tedy měly vždy zkoumat, zda vlastník a uživatel podzemní sítě v udržování protiprávního stavu pokračoval i v době, kdy bylo jasné nad veškerou pochybnost, že jde o stavbu na cizím pozemku bez souhlasu a vědomí jeho vlastníka.

Dalším častým argumentem bývá tvrzená ústní dohoda o využití pozemku k umístění sítí. K tomu Nejvyšší správní soud vyslovil názor, že pokud se někdo uchopí držby věcného práva k nemovitosti na základě ústní smlouvy, nemůže být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví postačuje. Držba věcného práva k nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.

Pro úplnost je vhodné dodat, že otázka vlastnictví k movitým věcem, například samotnému potrubí a dalším součástem vedení, nemá pro posouzení otázky oprávněné držby věcného práva k nemovitosti žádný význam.

#####Dodatečné povolení

Východiskem může být úspěšná žádost o dodatečné povolení stavby. Stavební zákon jednoznačně určuje podmínku úspěchu žadatele o stavební povolení, spočívající v tom, že je (a musí to prokázat) vlastníkem pozemku nebo že má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu. Z hlediska judikatury nelze menší podmínky klást ani na toho, kdo žádá o dodatečné povolení stavby na cizím pozemku. Existence „jiného práva“ k pozemku musí být prokázána a musí ji prokázat žadatel, tedy žalobce. Dodatečné povolení stavby navzdory nesouhlasu vlastníka pozemku proto není možné.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video