Osud trhu se sklady se těžko předpovídá
Po mnoha letech razantního rozvoje trhu s průmyslovými nemovitostmi, který se projevoval nejen neustále se zvyšující poptávkou ze strany uživatelů, ale také vstupem nových developerů na český trh a spekulativní (tzn. bez předem sjednané nájemní smlouvy) výstavbou průmyslových hal, nás čeká nemalé zpomalení celého průmyslového sektoru.
Nejprve bych rád upozornil na základní faktory, které ovlivňují výstavbu průmyslových nemovitostí z pozice developerů. Zásadním činitelem, který umožnil masivní výstavbu průmyslových nemovitostí, byla ochota bank v hojné míře financovat spekulativní developerské projekty za velice příznivých podmínek. Nedávné události na světových finančních trzích však způsobily nedůvěru v mezibankovním sektoru, nedostatek volných finančních prostředků a obecnou nedůvěru bank k financování spekulativních projektů. Dalším faktorem, který dnes ovlivňuje intenzitu developerské výstavby, je rapidně se snižující zájem ze strany investorů o investiční produkt (např. pronajaté průmyslové nemovitosti) za nabízených cenových podmínek. Cenová očekávání prodejců/developerů a kupujících/investorů jsou momentálně příliš odlišná. Tento trend jsme zaznamenali již ve druhé polovině roku 2007 a pro ilustraci uvádím informaci, že během celého roku 2008 nedošlo v České republice k žádné významné investiční průmyslové transakci.
#####Rychlý obrat během letošního roku určitě nehrozí
V situaci hrozící ekonomické recese a možných finančních problémů i těch ekonomicky nejsilnějších společností (tzn. stávajících či potenciálních nájemců průmyslových prostor) se nedá očekávat rychlý obrat v přístupu bank z pohledu financování ani investorů z pohledu případných akvizic. Letos lze tedy s určitostí předpokládat, že dojde k naprostému omezení spekulativní výstavby. Zároveň lze ale také očekávat, že někteří developeři, kteří mají zajištěného nájemce před počátkem výstavby (tzn. nejedná se o spekulativní výstavbu), nebudou moci získat financování ze strany bank. V kontextu propadu kapitálové hodnoty ceny průmyslových nemovitostí a malé flexibility bank, co se týče financování, lze také předpokládat, že řada developerů bude nucena přehodnotit své obchodní záměry a některé projekty nebude realizovat vůbec či dojde k prodeji jejich pozemků. Zároveň je nutné podotknout, že míra neobsazenosti prostor v ČR je v současnosti nebývale vysoká (dosahuje zhruba 17 procent) a lze reálně očekávat koncentraci developerů na pronájem těchto zbývajících prostor.
#####Vývoj trhu určí poptávka nájemců
Určujícím faktorem pro chování celého průmyslového trhu je vývoj poptávky nájemců po průmyslových prostorách. Několik posledních let jsme byli svědky každoročních rekordů v realizované poptávce. Tento trend primárně odstartoval naším vstupem do EU a pokračoval v následujících letech díky geografické poloze České republiky, dokončením nových úseků dálnic, zvyšujícím se HDP České republiky, díky rozvoji automobilového sektoru a vzniku centrálních distribučních center. V posledních měsících však pozorujeme snížení zájmu o centrální distribuční centra a negativní dopady v rámci automobilového sektoru, což má velký vliv na nájemce průmyslových nemovitostí. Těmito nájemci jsou z jedné poloviny výrobní firmy, které v současné době ztrácejí zakázky na výrobu a zaznamenávají snížení exportu, a přehodnocují tak plány své expanze. Z druhé poloviny tvoří případné nájemce průmyslových nemovitostí poskytovatelé komplexních logistických služeb, kteří jsou nyní zasaženi celkovým menším pohybem zboží a snahou svých klientů výrazně na logistice ušetřit a omezit skladové zásoby. Je nutné podotknout, že na vývoj situace v segmentu průmyslových nemovitostí mají mimo jiné silný vliv také další faktory, a to především kurz koruny k euru. Při jejím posilování dochází k negativním vlivům na export, který má finálně vliv na ziskovost logistických i výrobních společnosti a jejich schopnost platit nájemné.
#####Zájem klesne na polovinu
Obecně lze velmi těžko odhadnout míru propadu poptávky po průmyslových nemovitostech a celkovou dobu i míru tohoto zpomalení. Za rozumný odhad považuji pokles poptávky ze strany nájemců v roce 2009 minimálně na polovinu, očekávám maximální objem realizovaných nájemních průmyslových transakcí ve výši 300 až 350 m2 (pro srovnání: v roce 2008 bylo pronajato přibližně 700 tisíc m2).
