Prodej areálu textilky v Kutné Hoře
Kutnohorská textilka byla postavena v roce 1932. To, že se nacházela v krásném centru města, mělo svá pro i proti. Místo bylo sice atraktivní, ale na druhou stranu nebyla továrna vhodná pro větší provoz, protože měla malé nádvoří. Navíc byla nedostatečná dopravní obslužnost -dost složitý by byl například příjezd kamionu do historického centra Kutné Hory. Výhodou budovy bylo zase to, že díky železobetonové konstrukci je pevná a takřka nezničitelná. Atraktivnosti nabízené budovy nepřispělo ani to, že měla více podlaží. „Takové areály nejsou pro investory či uživatele příliš vhodné. Ti naopak preferují jednopodlažní haly, které se snadněji obsluhují. Výrobci často argumentují, že v budově o více podlažích zabere 15 až 30 procent pracovní doby pohyb dělníků z jednoho patra do druhého, když například převážejí materiál. Záleží samozřejmě na typu areálu,“ říká člen představenstva společnosti Naxos a jeden z předních českých odborníků na realitní trh Libor Nevšímal. Dodává, že nyní, v současném složitém období na tomto trhu, jsou výrobní areály podobného typu jen velmi těžko prodejné. „Letos mnohem více než v minulých letech rozhoduje o úspěchu na českém realitním trhu kvalita prodávaných nemovitostí i služeb spojených s prodejem. Velký zájem je stále o výnosové nemovitosti přinášející zisk z nájmů a garantující dobrou návratnost,“ vysvětluje Nevšímal.
#####Základem byla podrobná analýza
Už v době konkurzu využívalo část objektu několik nájemců. V areálu byla vývařovna levných jídel, sídlil tam dealer elektroniky a občas se tu pořádaly oblíbené trhy. Převážná část ale byla prázdná. A právě další možné využití areálu, posouzení jeho kvalit a stanovení vyvolávací ceny sehrávalo při přípravě dražby velmi důležitou roli. Odborníci z Naxosu využili srovnávací metody. „Vybrali jsme několik desítek areálů, které jsme během uplynulých dvou let prodávali, a porovnávali jsme je s textilkou. Při posuzování jsme vzali v potaz výměry pozemků, užitných ploch, jaké jsou v dané lokalitě aktivity, dopravní obslužnost a také stav areálu. Před prodejem je rovněž nezbytné mít přesné informace, zda je nemovitost před rekonstrukcí, zda bude vyžadovat v dohledné době nějaké větší investice, anebo je naopak v tak dobrém stavu, že se může dál několik let využívat bez nutných zásahů. Porovnávání bylo dost složité, protože Kutná Hora je do značné míry specifické město,“ říká Libor Nevšímal. Vlastníci spolu se správcem konkurzní podstaty požadovali při dražbě vysokou cenu - téměř 15 milionů korun. Proto nebyl areál zpočátku prodán.
#####Dvakrát „měř“ a jednou kupuj
Při druhé dražbě přistoupili její navrhovatelé na argumenty odborníků z Naxosu podložené právě důkladným porovnáním textilky s jinými areály. Nejnižší podání, tedy vyvolávací cenu, snížili o 30 procent. A kutnohorský areál našel svého kupce. Byl jím bankovní úředník, který chtěl spolu se svojí ženou objekt koupit, investovat do něj a prostory pronajímat. Brzy poté, co bylo vše „odklepnuto“, však zjistil, že jeho propočty byly mylné. Nutná základní rekonstrukce by byla nákladnější než původně předpokládal. „Bylo to zvláštní. Dali do projektu půldruhého milionu korun z vlastních peněz, ale šli do toho, aniž by si podrobně do detailu spočítali, kolik je bude stát rekonstrukce a neměli ani konkrétní představy, komu pak budou objekt pronajímat. Teprve po vydražení, kdy měli tři měsíce na zaplacení, si začali podrobněji zjišťovat, jaký je potenciál objektu. To znamená, jestli vůbec seženou nájemce a jaký bude pravděpodobný výnos z nájmu,“ shrnuje Libor Nevšímal chyby, jichž by se neměl kupující dopustit. Podobné nemovitosti přitahují podle jeho slov spekulativní nákupy, kdy si zájemce neudělá podrobnou analýzu a spoléhá na to, že areál na tak atraktivním místě si najde své nájemce vždy. Muž, který spolu se svojí ženou vydražil někdejší textilku, tedy nakonec porovnal prodělek, který by ho čekal, s tím, kolik by ho stálo zmaření dražby. A rozhodl se pro druhou variantu.
#####Kupující měl konkrétní plány
