?
Na realitním trhu působíte bezmála dvacet let. Když porovnáte dřevní doby začátku 90. let a nyní, kam se realitní svět v ČR posunul?
Na začátku devadesátých let vlastně žádný realitní trh neexistoval. Podnikání jako takové a obor trhu s nemovitostmi se obzvlášť za socialismu dělat nedaly. Takže musel vzniknout, být vytvořen, a to se, myslím si, na začátku 90. let povedlo. Pak bylo potřeba, aby se trh posunul sofistikovaným a kompetentním směrem, aby zkrátka a dobře fungoval jako v rozvinutějších evropských zemích. To se nepochybně stalo v celém tom uplynulém desetiletí. Trh si prožil vzestupy i pády, ale to může vyvolat také ozdravné procesy. Myslím si, že na trhu, jak z hlediska firem-institucí, tak i z hlediska jednotlivců, existuje řada profesionálů, kteří tu práci umějí dělat. To je na tom to pozitivní. To negativní je hrůzostrašná korupce tady v Praze.
Vybudoval jste za tu dobu velkou společnost PASSERINVEST GROUP. Potkal jste se v profesním životě s řadou lidí. Jak vás profese developera v tom lidském rozměru ovlivnila?
Možná patřím mezi skupinu šťastných lidí, pro které je práce koníčkem. Je to zajímavý obor, baví mě. Krásné je, že jsou výsledky té práce vidět, jsou městotvorné. Můžeme používat know-how minulého projektu, ale přitom každé dílo je originální. Taky se mění zákazníci. Zřídkakdy se přihodí, aby se s jedním zákazníkem, v rámci kancelářského trhu, realizoval byť s odstupem času více než jeden obchod. To je na té práci obrovsky přitažlivé. Pro každého, kdo v tomto oboru podniká nebo se nechává zaměstnat, tedy tohle je něco, co skutečného profesionála motivuje a žene kupředu.
Aktuálně stavíte administrativní budovu Filadelfie. Není riskantní na dnešní kancelářský trh přivést spekulativní projekt?
Vrátím se k předchozí odpovědi. Development je určitý proces. Developerský cyklus od prvotní vize až k závěrečné kolaudaci může trvat i deset až patnáct let. Když se vrátím k dotazu kolem Filadelfie, je jasné, že z dnešního pohledu trh vypadá jinak než před dvěma třemi lety, kdy se rozhodovalo o tom, že se začíná stavět. Ale pořád jsme vděčni za to, že takovýto dům můžeme postavit. A to i v tuto dobu, byť to má svá rizika. Po pravdě řečeno, kdyby se letos nepostavila Filadelfia, co by tu vzniklo za nový kancelářský objekt? Je to v podstatě jediný nový signifikantní dům dokončený v tomto roce, který přichází na trh. Samozřejmě poptávka po kancelářských prostorech se velmi výrazně snížila. Ale pořád se nesnížila tak drasticky, jak ustala nabídka nových prostor.
Potvrzujete, že nájemci nejsou.
Nemám žádné pochyby o tom, že si tento dům ve správném čase svoje nájemníky najde. Vedeme jednání i s velkými nájemci. Ta však trvají déle než v dobách konjunkturálních, protože krize se dotýká prakticky všech, v podstatě prochází téměř všemi obory. Ta jednání nám dávají ujištění, že produkt je dobrý. Může však trvat řadu měsíců, než si dům najde svého klienta.
Chystá se k realizaci Rezidenční park Baarova. Jak je na tom tento projekt?
Taky je plánován dlouhodobě, jenom na něj musela takzvaně dozrát doba. Je to v závislosti na dokončení Filadelfie, s výstavbou Baarova parku. Měl jaksi následovat, což se také děje. Nyní finalizujeme plnění určitého kritéria banky, které souvisí s předprodeji. Po pravdě řečeno, máme splněno řádově na 90 procent, takže je reálné, že nejpozději v průběhu července zahájíme stavbu. Jedná se o 139 bytů, které se budou stavět najednou. Vidíme, že i v oblasti rezidenčního trhu klesá nejenom poptávka, ale výrazně i nabídka. Proto věřím, že si kvalitní produkt v dobrém místě svoje zákazníky najde.
Zmínil jste se o parku. Nebude jen součástí bytových domů, bude to park veřejný?
[file:6571:small:right]
Kdyby to bylo jen pro obyvatele domu, tak bych hovořil o zahradě. Rezidenční park Baarova bude oplocen a bude mít uvnitř zahradu. Ale Baarův park, na který se ptáte, je veřejný. Tento jednohektarový pozemek se rozkládá před obytným souborem, bude mít vodní prvky s jezerem a vodopády, taky tam budou aktivní prvky pro děti i dospělé. Chceme, aby zeleň vypadala dobře, jakmile bude vysazena, takže koupíme vzrostlé stromy. Počítáme s tím, že toto místo velmi zatraktivní severní část BB Centra. Park je na našich pozemcích, jsme investory a bylo to naše dobrovolné rozhodnutí ho udělat. Urbanistický development, jímž se zabýváme, dává možnost přemýšlet i tímto způsobem.
Pokud se staví jeden dům na jednom místě, tak obvykle nezbudou v rozpočtu prostředky, aby se investovalo do věcí, jež nepřinášejí na první pohled zisk. Za předpokladu, že se výhledově v BB Centru postaví dvacet budov, pak je-li developer osvícený, bude investovat i do věcí, které vytvářejí hezké, příjemné a přátelské prostředí. Pro obyvatele projektu Rezidenční park Baarova bude příjemné, že si budou moci dojít přes park pěšky například do supermarketu, který bude ve Filadelfii… Jsem přesvědčen, že se bude jednat o mimořádně kvalitní bydlení.
Postavil jste Společenské centrum v BB Centru. Budova obsahuje jednak prostor pro věřící, jednak mateřskou školu. To je charitativní investice, tak se jen ptám, zda si budova při svém provozu na sebe vydělá, nebo ji dotujete?
Žádný donátor či investor takovýchto staveb nemůže očekávat jejich návratnost. Ty investiční prostředky se nikdy nevrátí. Co se týká provozních nákladů, jsou tam dvě třídy mateřské školy, celkem 40 dětí. První dva roky bude nezbytné provoz částečně dotovat a pak by školné mělo dosáhnout rozumné úrovně, která již nebude vyžadovat další dotace. Myslím, že je to reálné. V případě Společenského centra je to místo, které slouží lidem.
A vzhledem k tomu, že součástí centra je i modlitebna, kterou pravidelně navštěvuje společenství věřících, dovolím si tvrdit, že když se jedná o zdravé křesťanské společenství, pak nebývá problém z dobrovolných příspěvků financovat provoz. Samozřejmě, společenské centrum je nákladnější než jednoúčelová budova kostela, probíhají zde různé aktivity. A vstup bývá vždy zdarma, nicméně zkušenosti jsou takové, že Pán Bůh vždy působí na srdce ochotného dárce a potřebné prostředky se najdou. V tom je oproti byznysu rozdíl.
Musí to být mimořádný pocit, darovat lidem zážitky, možnost setkávání se, zřídit mateřskou školku - děláte to pro vnitřní uspokojení?
To je otázka, jak to nazveme. Pokud se bavíme o pravém křesťanství, a nejen o pózách, jak jsme toho často svědky, pak jednou z klíčových zásad je nesobecká služba. Ta znamená, že něco přináší radost, jak tomu, kdo nějakým způsobem něco daruje, tak těm, kteří jsou nějakým způsobem obdarováni. A to je i má zkušenost. Před lety jsem s Pánem Bohem udělal kontrakt ve svém srdci ohledně svého podnikání. Určitou procentuální část svých příjmů věnuji na šíření dobré zprávy o spasení a věčném životě, tedy na evangelizační a misijní projekty. Toto je jeden z nich a věřím, že přinese požehnání mnoha lidem.
Vy - úspěšný developer a věřící. Developer musí být tvrdý obchodník, jde to spolu dohromady? Nepere se to ve vás?
Skutečné křesťanství by se vždy mělo projevit ve všech oblastech života dotyčného člověka, jeho pracovním, osobním i duchovním životě. A z toho logicky vyplývá, že se to pak ani prát nemůže, jinak je něco špatně. V byznysu je někdy složité vyjednávání, člověk musí být připraven dělat i kompromisy, aby obchodní podmínky byly akceptovatelné pro strany dohody. Ale to není jen o jakési tvrdosti, ale ještě více o profesionalitě v tom nejlepším slova smyslu, o čestnosti, dodržování slibů… Pokud se člověk chová v duchu morálních zásad, lze uvést do souladu byznys a křesťanský život.
Směřují vaše charitativní aktivity i jiným směrem?
Je jich poměrně hodně, těžko bych si na všechny v krátkém čase vzpomenul, což je snad i dobře… Máme projekty jak doma, tak i v zahraničí. Jejich nejdůležitějším cílem je pomáhat lidem na cestě k té největší hodnotě - a tou je boží dar věčného života, který je skrze zásluhy Ježíše Krista zdarma nabízen každému člověku na naší zemi.
Zpět k realitám: jaký rozvoj ještě čeká území v Michli, kde vám patří řada pozemků, které jsme si zvykli pojmenovávat BB Centrem, odvozeno od ulic Baarova - Brumlovka?
S dokončenou Filadelfií se dostaneme řádově na 185 tisíc metrů čtverečních, s bytovým komplexem Rezidenční park Baarova to bude 200 tisíc metrů čtverečních, máme další stavební povolení na 50 tisíc metrů čtverečních, takže jsme na 250 tisících a máme další plány, které by měly naplnit to patnáct let avizované číslo 300 tisíc metrů čtverečních. Věřím tomu, že v závislosti na trhu a jeho rozvoji může být dílo dokončeno okolo roku 2015.
To je z pohledu developera velmi blízko. Co pak budete dělat?
Pokud by to tak vyšlo, musíme mít připraveny další projekty. Pracujeme na přípravě dalších území. Více nás lákají projekty, kde můžeme pracovat s urbanismem území a zužitkovat zkušenosti, jichž jsme dosud nabyli. To je pro nás větší výzva než zástavba jednotlivých parcel. A jestliže chceme kolem roku 2015 pokračovat, máme nejvyšší čas na přípravu.
Společnost expandovala do Ostravy, vlastníte část pozemků v Nové Karolině. Jaký je osud tohoto projektu?
V roce 2008, kdy jsme zahajovali výstavbu Nové Karoliny, měli jsme příslib od financující banky. Tím, že přišla krize, banka odstoupila a bylo v tu dobu jasné, že Karolina se bude moci rozvíjet, až tam bude reálný a významný nájemce. Náš projekt je v tuto chvíli pozastaven a čekáme, až bude podepsána s nájemcem - alespoň na 50 procent budovy - smlouva o smlouvě budoucí. Jednání probíhají. Určitě je dobře, že započala stavba nákupního centra Multi Development, ti budou na jaře 2012 hotoví. A chceme-li, aby byl náš kancelářský objekt dokončen ve stejnou dobu, musíme na jaře 2011 začít stavět - ale za podmínek, o kterých jsem se zmínil.
Rozhlížíte se i jinde?
Vzhledem k tomu, co děláme - kanceláře a částečně rezidence - tak, po pravdě řečeno, 90 procent našich aktivit bude i nadále v Praze. Když jsme se ucházeli o Ostravu, vnímali jsme ji jako perspektivní region, který je druhou největší aglomerací v republice. Ale to, co se stalo, můžeme považovat i za ozdravný proces, trh se z hlediska profesionality vytříbí.
Jak byste analyzoval současný stav na trhu?
Ve druhé polovině roku 2007 bylo zřejmé, že trh se přehřál. Banky na začátku 2008 začínaly zpřísňovat své požadavky. Realita byla a je nakonec ještě horší, než jsme očekávali. V roce 2009 jsem nabyl přesvědčení, že rok 2010 bude pro celé odvětví ještě složitější, a to si myslím i nyní. Zatím nedochází příliš k vynuceným prodejům. To by mohlo signalizovat, že část problému se přesune i do příštího roku. Ale třeba investiční yeildy u áčkových produktů se již zhoršovat dále nebudou, to nejhorší mají již za sebou. Mohli bychom vnímat pozitivní signály ve druhé polovině roku a více v roce 2011, kdy by se trh mohl začít uzdravovat.
Zkuste se podívat pohledem vizionáře na český realitní trh.
Pomaloučku se to bude zlepšovat. Co se týká pronájmů, a cen nájemného, tady je řada faktorů, které to ovlivnují - jedna věc, jak se budou vyvíjet dál ceny stavebních prací. Nyní je poměrně dobré, že se stavební práce dostaly na poměrně slušnou cenovou úroveň. Na druhou stranu jsou již avíza, že se zdražuje ocel, což může být ve vztahu k novým projektům kontraproduktivní. Další věcí je, jak se bude chovat koruna vůči euru. Každý developer ví, když má nájmy v eurech, že musí mít také financování v eurech. A pokud má financování v eurech, pak má problém, který se jmenuje kurzové riziko, protože drtivá většina nákladů jsou korunové položky.
Ekonomika projektů by nevycházela, a tak nebudou bankami financovatelné. Po vstupu do Unie jsme prožili tříletý ekonomický boom. Byl bych hodně překvapen, kdyby se tyto roky za mého života ještě opakovaly. Přijde postupný proces ozdravování. Pokud se yeildy v rozumném čase přiblíží k alespoň 6 procentům, pak to bude pro rozvoj trhu pozitivní. Člověk na jednu stranu vnímá, že to období, které je před námi, nebude jednoduché a lehké, ale na druhou stranu křesťanská víra a naděje dává člověku sílu překonávat překážky.
