Realitním trhem zahýbala daňová reforma a finanční krize

Český realitní trh zažívá poměrně špatné období. Nejdříve ho negativně ovlivnila daňová reforma platná od počátku roku 2008, ve druhé polovině minulého roku pak přišla finanční krize. I když se názory expertů na další vývoj trhu různí, jedno je jisté. „Čekají nás nové trendy,“ říká prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Zdenka Klapalová.

V říjnu roku 2007 předpovídala asociace negativní vliv daňové reformy na oblast realitního trhu. Splnil vývoj v minulém roce tyto předpoklady a jakých segmentů se reforma dotkla nejvíce?

Lze jen velmi obtížně oddělit vliv stávající celosvětové recese a konkrétní dopady daňové reformy. U daně z přidané hodnoty došlo k navýšení snížené sazby daně z pěti na devět procent a současně k uplatnění základní sazby daně při prodeji bytů nad 120 m2. To se promítlo do prodejnosti bytů zejména v druhém pololetí loňského roku. V prvním pololetí totiž ještě dobíhaly prodeje bytů zaplacených koncem roku 2007 za výhodnějších daňových podmínek, k převodu vlastnictví došlo až v první polovině roku 2008. Faktem je, že na snížení prodejnosti staveb, bytů a nebytových prostor má vliv i finanční krize. Na bližší upřesnění, jaký je podíl zvýšeného DPH a jaký podíl má finanční krize, si budeme muset ještě počkat. Mix zvýšeného DPH a finanční krize však považujeme pro rozvoj trhu nemovitostí za velmi negativní faktor. Na daních z příjmů komplikovala developerům situaci například nákladovost úroků z úvěrů při výstavbě, ale připravovanou novelou dojde snad ke zlepšení. Na přesné vyhodnocení dopadů si opět budeme muset počkat.

Jak se podepsala na již tak složité situaci na českém realitním trhu probíhající světová krize, jaké očekáváte její dopady v příštích měsících? Může být a bude ještě hůře?

V současné době je realitní trh nejvíce zasažen nedostatkem dluhového financování, a to zejména na akvizice. Pociťujeme nedostatek dlouhodobých finančních zdrojů, které jsou v realitách nezbytné. Pokud se dostupnost bankovních úvěrů nezlepší, nebude v příštích měsících na trhu situace příznivější.

Měla a má reforma i finanční krize větší dopady na velké developery, kteří realizují miliardové projekty, nebo na ty menší?

Jaký očekáváte vývoj realitního trhu letos, kdy se situace změní k lepšímu, a co je pro to nutné udělat?

Realitní trh se nezotaví rychle. Z důvodů ekonomické recese může nastat snížení poptávky po všech realitních produktech. Úspory mohou vést k omezení výstavby a některé projekty v méně atraktivních lokalitách, či neefektivně řízené a spravované mohou mít vážnější problémy. Důležitá bude také finanční síla developera nebo vlastníka, jeho realistický odhad situace a schopnost se přizpůsobit a reagovat na změny trhu. Společnosti začaly a budou i dále šetřit. Úspěch očekáváme u projektů efektivních, dobře řízených a nabízejících požadované služby za optimálních nákladů.

[file:1801:small:right]

Rozvoj trhu brzdí mimo jiné neochota bank půjčovat peníze. Někteří odborníci říkají, že právě postoj bank rozhodne o tom, kdy se trh opět rozjede. Myslíte si, že se během roku banky vrátí do období před několika měsíci ve svých strategiích týkajících se půjčování peněz developerům, nebo už nic nebude jako dříve?

Nemohu říci, že nic nebude jako dříve. Domnívám se nicméně, že budeme svědky dlouhodobějších trendů. Banky budou ve své úvěrové strategii opatrnější. Neočekávám, že bychom se vraceli do doby, kdy bylo možné zahájit spekulativně projekt s minimem vlastních zdrojů. Pro celý nemovitostní trh bude konzervativnější přístup finančních institucí nakonec výhodou. Prostředí bude bezpečnější a budou se realizovat pouze projekty, které mají dobrou šanci dlouhodobě uspět. V posledním čtvrtletí roku 2008 však chyběli finanční zdroje i na projekty, které by stálo za to realizovat.

Velmi různé prognózy jsou, pokud jde o další vývoj cen bytů. Jak se na to dívá asociace?

Především bychom rádi upozornili na skutečnost, že ceny nejsou jediným kritériem hodnocení vývoje rezidenčního trhu. Zájemci si budou vybírat nejen pouze na základě kupní ceny, ale budou porovnávat všechny obchodní i realitní aspekty projektu. Důležitá bude lokalita a celková kvalita nabídky. U starších bytů, které na trhu převažují, to bude například úroveň fungování Společenství vlastníků, u nových bytů pak postavení developera na trhu, jeho spolehlivost, garance, kvalita a vyváženost smluvní dokumentace. Dramatické propady cen známé z poloviny 90. let minulého století v Evropě nás nejspíše nečekají, ochladnutí však zcela jistě nastane. Po mnoha letech růstu cen by k určitému poklesu nejspíše došlo i bez globální krize, není to nic dramatického, jde o přirozený cyklus, byť v současné době umocněný vnějšími faktory. Umíme si představit, že některé bytové projekty si udrží svou hodnotu, ale jiné mohou mít problém s prodeji, i když se může cena zdát příznivá.

V parlamentu se momentálně připravuje drobná úprava daňových zákonů týkajících se i realitního trhu. Je to vlastně částečná úprava daňové reformy. O co konkrétně jde a kdy by mohly změny začít platit?

Nechceme komentovat novelu zákona o daních z příjmů, která ještě neprošla parlamentem; neznáme její konečné znění. Platná je už novela zákona o DPH, účinná od 1. ledna 2009. Tam dochází k některým změnám, které se dotknou realitního trhu. Jde o jinou konstrukci osvobození od DPH při převodu staveb; osvobozený bude převod po třech letech od první kolaudace nebo od prvního užívání. Někdy to ale neumožní vlastníkům odpočet DPH z oprav a technického zhodnocení, pokud po nich bude následovat osvobozený prodej; to může prodražit opravy a stavební úpravy. Dochází i ke zpřísnění úpravy původního odpočtu daně u technického zhodnocení v § 78 zákona o DPH. Myslíme, že tyto změny neovlivní realitní trh podstatným způsobem. Ráda bych ale zdůraznila, že naše asociace není jenom kritikem. Sami vyvíjíme aktivní snahu o zlepšení daňového prostředí a myslím, že se nám to začíná dařit.

ČNB nedávno výrazně snížila úrokové sazby. Může to pomoci rozvoji trhu, sníží se ceny hypoték? Očekáváte nějaké změny v krátkodobém horizontu?

Snížení úrokových sazeb je jistě krok správným směrem, který se však na finančních trzích dosud neprojevil. U hypotečních úvěrů v dohledné době neočekáváme významnější pokles cen hypoték. V dlouhodobějším horizontu je obtížné odhadovat. Nicméně stále můžeme vidět to, že hypotéky jsou cenově velmi atraktivní a zájem o ně je i nadále, ač není tak rekordní, jako tomu bylo vloni. Můžeme očekávat obezřetnější přístupy bank zejména k rizikovějším produktům, jako jsou například úvěry do 100 procent hodnoty.

Jaký segment trhu je podle vás momentálně nejatraktivnější a jaký má nejlepší vyhlídky do blízké budoucnosti?

Stále atraktivní jsou rezidenční projekty, u kterých doposud nedošlo k rozvoji v regionech a potenciál do budoucna je zde velký. Je zájem o kanceláře v dobrých lokalitách s flexibilní dispozicí a efektivními provozními náklady. V centrech měst je prostor pro dobře zaměřené a kvalitně připravené maloobchodní projekty, které vytváří v lokalitě přidanou hodnotu. U průmyslových nemovitostí, logistiky a distribuce jsou vyhlídky horší. Poměrně saturovaný je i hotelový segment. V každém případě bychom rádi zdůraznili, že vždy je dobrá doba na dobrý obchod.